Ceny mieszkań w 2026 roku na rynku wtórnym – odbicie, stabilizacja, czy dalsze korekty?

Rynkowi eksperci zakładają, że w 2026 roku ceny najpierw będą stabilne, ale w drugiej połowie roku pojawią się umiarkowane wzrosty, wyraźnie wolniejsze niż w latach silnych skoków, takich jak w 2021 czy 2023 roku (był to okres trwania programu Bezpieczny Kredyt 2%). Dane SonarHome.pl, platformy, która umożliwia wycenę mieszkań i znalezienie agenta, z okresu sierpień–październik 2025 r. potwierdzają, że ceny ofertowe na rynku wtórnym praktycznie nie zmieniały się. W największych miastach odnotowano niewielkie spadki rzędu 1–3%, a w miastach regionalnych zmiany były minimalne.

Pełniejszy obraz dadzą dopiero raporty za czwarty kwartał, które pojawią się na początku 2026 roku. Wstępne dane NBP pokazują jednak, że korekty w trzecim kwartale były niewielkie – największe spadki wystąpiły w Krakowie (1,7%) i Gdańsku (1,4%). W większości miast regionalnych ceny nawet wzrosły, a jedyny spadek zanotowano w Bydgoszczy (1% kw/kw).

– Na rynku wciąż widać przewagę podaży nad popytem, chociaż w niektórych miastach, takich jak Warszawa, liczba ofert zaczyna się zmniejszać – mówi Anton Bubiel, ekspert rynku mieszkaniowego w SonarHome.pl. – Przy odbudowującym się popycie sprzedający częściej godzą się na negocjacje cen. Jeśli w 2026 roku poprawi się dostępność kredytów, rynek pracy pozostanie stabilny, a podaż wciąż będzie maleć, ceny powinny utrzymać stabilny poziom lub zacząć rosnąć w drugiej połowie roku.

Rynek nadal znajduje się na podwyższonym poziomie podaży, chociaż dane z trzeciego kwartału i października 2025 wskazują, że w części miast pojawiły się pierwsze sygnały jej spadku. Tendencje te widać m.in. w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Gdyni. Podobny kierunek obserwowano także w mniejszych ośrodkach, gdzie od lipca oferta powoli się kurczy – dotyczy to m.in. Bydgoszczy, Olsztyna, Szczecina, Lublina, Kielc i Zielonej Góry.

Na początku 2026 roku podaż wciąż będzie stosunkowo wysoka, co jest istotną informacją dla sprzedających. Widać już sygnały ożywienia rynkowego, ale należy oceniać je ostrożnie. Mimo obniżek, stopy procentowe nadal pozostają wyższe niż w większości minionej dekady, a każda dodatkowa redukcja w nadchodzącym roku może poprawiać dostępność finansowania i zachęcać kupujących. Jednocześnie stopniowo wyhamowuje rynek pracy, a liczba nowych miejsc pracy maleje, co studzi część optymizmu. To oznacza, że w 2026 roku należy oczekiwać powolnego, stopniowego zmniejszania się nadwyżki podaży, zamiast gwałtownych zmian.

Inflacja, stopy procentowe i PKB w nowych prognozach

Najnowsza projekcja NBP z listopada 2025 r. wskazuje, że inflacja w 2026 r. powinna
zbliżyć się do celu banku centralnego. Według prognoz CPI wyniesie 3,7% w 2025 r., spadnie do 2,9% w 2026 r., a w 2027 r. osiągnie 2,5%. Podobnie kształtować ma się inflacja bazowa, stopniowo zmniejszając się z 3,3% w 2025 r. do 2,9% w 2027 r. Założenia tej projekcji są relatywnie korzystne – oznacza to stabilne ceny energii, brak znacznych zmian stóp procentowych i umiarkowane tempo wzrostu popytu. Jednocześnie NBP wskazuje na takie czynniki ryzyka, jak wzrost cen energii, szybkie tempo podwyżek płac czy większe wydatki państwa, które mogłyby utrzymać inflację powyżej celu. Z kolei słabszy popyt mógłby sprowadzić inflację do celu szybciej.

Prognozowana inflacja na poziomie 2,9% w 2026 r., mieszcząca się w paśmie dopuszczalnych odchyleń od celu, sugeruje stabilne lub nawet niższe koszty kredytów hipotecznych. Przy braku presji inflacyjnej RPP ma przestrzeń do dalszego cięcia stóp procentowych w 2026 r., a ekonomiści szacują, że stopa referencyjna może spaść do 3,5%, czyli o 75 pb względem końca 2025 r. Dla osoby planującej kredyt hipoteczny oznacza to realną poprawę zdolności kredytowej. Przy kredycie na 25 lat i kwocie 500 tys. zł potencjalne obniżki stóp zwiększyłyby zdolność o ok. 8%, czyli o 38–45 tys. zł, przy czym wskaźnik DTI dla takiego kredytobiorcy zbliżyłby się do 50%, a więc limitu sugerowanego przez KNF.

– Po okresie wysokich stóp procentowych rynek kredytów hipotecznych wchodzi w fazę ożywienia, a według prognoz NBP dynamika akcji kredytowej przyspieszy na przełomie 2025 i 2026 roku, po czym stopniowo osłabnie do 2027 r. – zauważa Anton Bubiel. – Na ten segment wpływają zarówno czynniki popytowe (sytuacja finansowa gospodarstw domowych czy brak nowych programów wsparcia), jak i podażowe, w tym polityka ryzyka banków oraz regulacje makroostrożnościowe, które w przeszłości potrafiły zmieniać się pod wpływem nagłych wydarzeń, takich jak pandemia. 

Obecnie największym źródłem niepewności pozostaje sytuacja geopolityczna, jednak przy braku silnych wstrząsów oczekuje się, że początek 2026 r. będzie okresem wyraźnego odbicia liczby i wartości nowych kredytów, typowego dla gospodarki wychodzącej z okresu wysokiej inflacji. W drugiej części roku tempo wzrostu może się obniżyć, utrzymując jednak dodatnią dynamikę. W 2025 r. stopa referencyjna spadła z 5,75% do 4,25%, co zaczęło przyciągać konsumentów z powrotem na rynek. We wrześniu liczba nowych kredytów niemal zrównała się z poziomami obserwowanymi w okresie programu Bezpieczny Kredyt 2%.

Optymistycznie wygląda także dokonana przez NBP projekcja PKB, która zakłada, że polska gospodarka przyspieszy w 2026 r., osiągając najwyższe tempo wzrostu w bieżącym horyzoncie prognostycznym. Wzrost PKB ma wynieść 3,4% w 2025 r. i 3,7% w 2026 r., by w kolejnym roku lekko wyhamować. Głównym źródłem wzrostu ma być konsumpcja, wspierana przez dobrą sytuację na rynku pracy, rosnące realne wynagrodzenia oraz większą dostępność dochodu. Ważną rolę odegrają również inwestycje, w tym te finansowane ze środków unijnych. Dla gospodarstw domowych oznacza to względnie stabilne realne dochody, niskie bezrobocie i przewidywalność cen, choć dynamika wzrostu płac będzie stopniowo słabnąć.

Programy mieszkaniowe wymagają większej promocji

Ocena funkcjonowania programów mieszkaniowych w Polsce pozostaje silnie powiązana z przekonaniami ekonomicznymi i politycznymi. W debacie publicznej najczęściej wskazywanym problemem jest to, że dopłaty do kredytów potrafią skutecznie pobudzić popyt, ale jednocześnie prowadzą do szybkiego wzrostu cen, czego przykładem był okres działania programu Bezpieczny Kredyt 2%. 

Wśród narzędzi wsparcia, które nadal obowiązują, kluczowy jest Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, wcześniej funkcjonujący jako program gwarancji wkładu własnego. To rozwiązanie umożliwia zakup mieszkania lub domu bez konieczności posiadania własnych oszczędności, ponieważ Bank Gospodarstwa Krajowego gwarantuje brakującą część wkładu, co w praktyce oznacza możliwość sfinansowania nieruchomości nawet w 100%. Program jest dostępny dla singli, par i rodzin z dziećmi, o ile spełniają warunek zdolności kredytowej i nie posiadają innej nieruchomości. I choć mechanizm ten daje wymierne korzyści (realnie zmniejsza zadłużenie i wzmacnia budżety rodzin wielodzietnych), pozostaje stosunkowo mało rozpoznawalny, a dotychczasowe zainteresowanie
programem nie było duże.

Dane społeczne wskazują jednak, że zapotrzebowanie na publiczne wsparcie w obszarze mieszkaniowym jest wyraźne. Z badań CBOS wynika, że ponad połowa Polaków oczekuje aktywnej roli państwa w umożliwianiu zakupu mieszkań lub budowy domów. Priorytety badanych są jednak zróżnicowane – część społeczeństwa wskazuje na potrzebę wspierania nabywców, inni preferują inwestowanie w budownictwo komunalne lub rozwój mieszkań czynszowych i spółdzielczych. Podzielone są również opinie dotyczące zakresu odpowiedzialności: podobny odsetek respondentów uważa, że to głównie państwo powinno realizować politykę mieszkaniową, jak i że to obywatele powinni przejąć większą odpowiedzialność. Niemal jedna trzecia optuje za równym podziałem zadań.

Niepewność studzi aktywność inwestorów

Wedługobserwacji uczestników rynku popyt na mieszkania odbudowuje się powoli, co może być również związane z wyhamowaniem aktywności inwestorów kupujących nieruchomości pod wynajem. W ostatnich latach w wielu miastach wzrosła podaż mieszkań na wynajem, a jednocześnie rentowność takich inwestycji spadła z powodu wysokich cen zakupu i stabilizującej się wysokości czynszów. Zapał studzą ponadto politycy, zapowiadający zmiany w podatkach, m.in. ograniczenie ulgi mieszkaniowej oraz progresywny podatek od nieruchomości. Na decyzje inwestorów wpływa również podwyższona niepewność geopolityczna, w tym przedłużająca się wojna w Ukrainie. W efekcie rynek coraz bardziej bazuje na zakupach dokonywanych na własny użytek lub dla dzieci, co z natury jest segmentem o wolniejszej dynamice niż inwestycje portfelowe.

– Z rozmów prowadzonych z inwestorami wynika, że ci, którzy w poprzedniej dekadzie napędzali popyt, obecnie działają znacznie ostrożniej, a część z nich wręcz rezygnuje z kolejnych zakupów w Polsce. Wskazują na nasycenie rynku najmem, mniejszą opłacalność, ryzyko wyższych lub dodatkowych podatków i ogólną niepewność związaną z sytuacją międzynarodową. Wiele osób myślących o inwestowaniu w nieruchomości rozważa opcje zagraniczne, często w krajach południowych, tak aby połączyć zakup z własnym użytkowaniem. Jeśli ten inwestorski segment pozostanie osłabiony, trudno oczekiwać szybkiego odbudowania popytu – zakupy realizowane wyłącznie przez osoby kupujące „dla siebie” mają naturalnie wolniejsze tempo i nie generują gwałtownych zwrotów na rynku – podsumowuje Anton Bubiel.

Kontakt dla mediów

Artur Szeremeta
⁠senior public relations manager

SAROTA PR – agencja public relations
⁠Tel. +48 794 590 018
⁠E-mail: artur.szeremeta(at)sarota.pl