Więcej dużych mieszkań, większa presja na ceny – podsumowanie sytuacji na rynku nieruchomości w 2025 roku

Rok 2025 nie przyniósł gwałtownego przełomu cenowego na rynku mieszkaniowym, lecz wyraźne zmiany strukturalne w podaży – wynika z analizy ekspertów SonarHome.pl. Główne zauważalne trendy – wzrost udziału oferowanych mieszkań powyżej 100 m² z 3% do 8% w mniejszych miastach oraz dominacja lokali dwupokojowych na poziomie 40–48% w największych ośrodkach – wskazują na utrzymanie przewidywalnej, choć zmieniającej się struktury rynku. Jednocześnie zapewnienie większej transparentności poprzez wprowadzenie jawności cen przyczyniło się do ograniczenia asymetrii informacyjnej i bardziej racjonalnego kształtowania stawek ofertowych. W kolejnych latach to właśnie jakość i dostępność danych mogą stać się jednym z kluczowych czynników stabilizujących rynek.

Struktura metrażowa – wzrost udziału dużych lokali

Według danych SonarHome.pl, platformy umożliwiającej wycenę mieszkania i znalezienie agenta, w 2025 roku nastąpiło wyraźne przesunięcie w strukturze ofert pod względem metrażu. W analizowanych miastach udział mieszkań przekraczających 100 m² wzrósł o około 3–5 punktów procentowych w porównaniu z rokiem 2024. Nie jest to jednak efekt zwiększonego popytu na największe lokale, lecz konsekwencja ich dłuższej obecności w ofercie sprzedaży.

Szczególnie wyraźnie widać to w mniejszych miastach, gdzie lokale do 60 m² stanowiły w 2025 roku 67% wszystkich ofert. Segment mieszkań o powierzchni od 60 do 100 m² utrzymał względnie stabilny udział, natomiast największe lokale zwiększyły swój udział z 3% w 2024 roku do 8% w 2025 roku. Oznacza to ponad dwukrotny wzrost udziału tej kategorii w całkowitej strukturze podaży.

– Analiza danych wyraźnie wskazuje, że wzrost ten ma charakter statystyczny i wynika z wolniejszego tempa sprzedaży największych lokali – mówi Anton Bubiel, ekspert rynku nieruchomości w SonarHome.pl. – W praktyce oznacza to, że mieszkania o metrażu powyżej 100 m² pozostają w ofercie dłużej niż mniejsze jednostki, co zwiększa ich udział procentowy w całej puli dostępnych nieruchomości. Nie jest to więc sygnał boomu w segmencie dużych mieszkań, lecz efekt zmiany dynamiki sprzedaży.

Dominacja mieszkań dwupokojowych

Struktura podaży według liczby pokoi pozostaje spójna z obserwowanym układem metrażowym. Największą część oferty w największych miastach niezmiennie stanowią mieszkania dwupokojowe. Ich udział przekracza 40% we wszystkich analizowanych ośrodkach.

Najwyższy udział lokali dwupokojowych odnotowano w Łodzi – 48% całej oferty. W Gdańsku było to 44%, w Poznaniu 43%, w Krakowie 42%, w Warszawie 41%, a we Wrocławiu 40%. Dane te pokazują, że segment dwupokojowy pozostaje najliczniej reprezentowany, niezależnie od lokalizacji.

Kawalerki osiągały najwyższy udział rynkowy w Łodzi (16%) oraz w Krakowie (15%). Z kolei mieszkania trzypokojowe szczególnie silnie reprezentowane były we Wrocławiu, gdzie stanowiły 34% oferty. Segment czteropokojowy utrzymywał się na poziomie około 10% w Gdańsku i Poznaniu oraz 9% w Warszawie i Wrocławiu. Struktura ta wskazuje na względną stabilność podaży pod względem funkcjonalnym, przy jednoczesnych różnicach regionalnych.

Duże zróżnicowanie cenowe między miastami

Eksperci SonarHome.pl odnotowali istotne różnice cenowe pomiędzy analizowanymi rynkami. W segmencie mieszkań powyżej 100 m² spadki cen zanotowano jedynie w dwóch miastach: w Białymstoku o 2% oraz w Kielcach o 4%. W pozostałych przypadkach dominowały wzrosty lub stabilizacja stawek ofertowych.

Najwyższe ceny w przeliczeniu na metr kwadratowy tradycyjnie dotyczyły najmniejszych lokali. W 2025 roku mieszkania poniżej 40 m² osiągały stawki od 8,7 tys. zł/m² w Bydgoszczy do 12,6 tys. zł/m² w Rzeszowie. Rozpiętość cenowa pokazuje, jak silnie zróżnicowane są rynki regionalne, nawet wśród miast średniej wielkości.

– Zestawione dane potwierdzają, że pomimo zmian strukturalnych nie doszło do jednolitego trendu cenowego w całym kraju – zauważa Anton Bubiel. – Dynamika cen pozostaje zależna od lokalnych uwarunkowań, a różnice pomiędzy miastami utrzymują się na wyraźnym poziomie.

Ustawa o jawności cen powoduje zmianę mechaniki rynku

Jednym z kluczowych czynników wpływających na rynek w 2025 roku była ustawa o jawności cen. Jej oddziaływanie jest asymetryczne wobec rynku pierwotnego i wtórnego. Wynika to z faktu, że rynek wtórny był jawny na poziomie ofert, ale nie transakcji, natomiast rynek pierwotny charakteryzował się ograniczoną transparentnością już na etapie cen katalogowych.

Wprowadzenie w 2026 roku pełnej jawności danych transakcyjnych z kolei ogranicza różnicę między ceną ofertową a faktycznie uzyskiwaną. Wcześniej sprzedający mogli wystawiać nieruchomości po zawyżonych stawkach, licząc na brak wiedzy kupujących o realnych poziomach transakcyjnych. Nowe regulacje zmniejszają tę asymetrię informacyjną. W efekcie rynek wtórny staje się bardziej efektywny informacyjnie, a różnice cenowe — bardziej uzasadnione strukturalnie.

– Większa dostępność danych zwiększa efektywność informacyjną rynku. Kupujący uzyskują dostęp do twardych informacji, co wzmacnia ich pozycję negocjacyjną. Z kolei sprzedający oraz deweloperzy muszą w większym stopniu opierać swoje strategie cenowe na realnych parametrach rynkowych, a nie na testowaniu akceptowalnych poziomów ofertowych – podsumowuje Anton Bubiel.

Na razie bez podatku katastralnego

W kontekście zjawisk wpływających w 2025 roku na rynek nieruchomości warto wskazać, że podatek katastralny pozostaje w Polsce przede wszystkim tematem debaty politycznej i eksperckiej, a nie realnym projektem legislacyjnym przewidzianym do wdrożenia w latach 2025–2026. W 2025 roku pojawiały się propozycje dotyczące dodatkowego opodatkowania osób posiadających wiele mieszkań, jednak nie miały one charakteru powszechnego podatku katastralnego obejmującego wszystkich właścicieli nieruchomości. 

Ewentualne wprowadzenie takiego rozwiązania oznaczałoby głębokie konsekwencje społeczne i rynkowe: z jednej strony podniosłoby koszty utrzymania nieruchomości i mogłoby ograniczyć działania o charakterze spekulacyjnym, z drugiej jednak stanowiłoby istotne obciążenie dla wielu właścicieli, zwłaszcza w dużych miastach. Szczególnie wrażliwą grupą byliby właściciele mieszkań położonych w atrakcyjnych lokalizacjach, lecz osiągający relatywnie niskie dochody, dla których regularne opłacanie podatku naliczanego od wartości nieruchomości mogłoby stać się poważnym wyzwaniem finansowym.

Kontakt dla mediów

Artur Szeremeta
⁠senior public relations manager
⁠SAROTA PR – agencja public relations

Tel. +48 794 590 018
⁠E-mail: [email protected]