Mieszkanie do remontu w centrum Wrocławia za 646 000 zł. Dla kogo to dobra inwestycja?

Mieszkanie do remontu w sercu Wrocławia

Trzy pokoje, centrum Wrocławia i generalny remont do zrobienia od zera. Takie mieszkanie odwiedziliśmy przy ulicy Piłsudskiego 39, razem z Marcinem Wieluńskim z Wieluńskiej Nieruchomości. To jedna z głównych ulic w centrum miasta, biegnąca dookoła śródmieścia. Kawałek dalej znajduje się dworzec główny, dojście na piechotę zajmuje stamtąd niecałe 10 minut.

W okolicy mieści się także sąd, areszt śledczy i prokuratura. Dzięki temu lokalizacja jest bardzo popularna wśród kancelarii prawnych.

Ile kosztuje i jakie są widełki cenowe?

Wycena algorytmu SonarHome wskazała 625 000 zł, z widełkami cenowymi między 593 000 a 656 000 zł. Cena ofertowa mieszkania to 646 000 zł, czyli mieści się w tych widełkach. To niecałe 10 000 zł za metr kwadratowy, co jak na centrum Wrocławia jest ceną korzystną.

Agent Marcin Wieluński z Wieluński Nieruchomości szacuje, że mieszkanie razem z wykończeniem i wszystkimi kosztami zakupu powinno zamknąć się w budżecie 800 000 zł, w przyzwoitym, studenckim standardzie.

Jak wygląda układ mieszkania?

Mieszkanie ma 64,7 m², znajduje się na pierwszym piętrze w czteropiętrowym budynku z 1950 roku. Do lokalu przynależy piwnica, nie ma windy, jest za to balkon. Miejsca postojowego przy budynku nie ma, jedynie parking uliczny.

Zaraz przy wejściu znajduje się kuchnia z ekspozycją północną i dużym oknem, a obok niej łazienka. Ten układ, zdaniem agenta, dobrze sprawdzi się na przykład pod kancelarię prawną: od strony wejścia można urządzić część socjalną z poczekalnią dla klientów, a w głębi mieszkania osobne gabinety.

Ściana między kuchnią a sąsiednim pokojem jest działowa i teoretycznie można ją wyburzyć, żeby połączyć oba pomieszczenia. Ostateczną decyzję powinien jednak podjąć konstruktor, a sama zmiana wymaga zgody i projektu budowlanego. Jak zaznacza Marcin, wiele osób pomija tę formalność przy remoncie, co czasem nie rodzi żadnych konsekwencji, a czasem powoduje problemy przy sprzedaży nieruchomości, gdy stan w księgach wieczystych różni się od rzeczywistości.

Łazienka ma 3 m², z toaletą, umywalką, kabiną prysznicową i miejscem na pralkę. Jest połączona z kuchnią otworem okiennym, więc trafia do niej trochę światła dziennego.

Trzy pokoje: od najmniejszego do największego

Najmniejszy pokój ma 11 m². Marcin zwraca uwagę, że to typowe dla budownictwa z lat 50: w tamtych czasach nie budowano malutkich pomieszczeń. Dla porównania, w nowszym budownictwie najmniejsze pokoje mają często 8 albo 9 m², a rekordowo małe bywały 6-metrowe.

Największy pokój ma 17,2 m² i nieregularny kształt, z wnęką, w której zmieści się duża szafa, garderoba albo schowane łóżko.

Trzeci pokój, blisko 15 m², ma wyjście na dwumetrowy balkon. Jest zorientowany na południe, dzięki czemu jest najjaśniejszym, najcieplejszym i najcichszym pomieszczeniem w mieszkaniu, z widokiem na zielony skwer i Teatr Polski.

Mieszkanie jest dwustronne: z jednej strony okna wychodzą na ulicę z torami tramwajowymi, z drugiej na skwer. Pod pobliskim nasypem kolejowym, ciągnącym się od dworca głównego przez centrum, mieszczą się lokale usługowe: puby, gastronomia i punkty usługowe.

Dla kogo jest to mieszkanie?

Ze względu na lokalizację, agent wskazuje kilka grup potencjalnych nabywców. Pierwsza to inwestorzy szukający mieszkania pod wynajem, korzystający z bliskości torów tramwajowych i dworca kolejowego, co daje dobry dojazd do każdej części miasta.

Druga to studenci i ich rodzice, ze względu na bliskość niemal wszystkich wrocławskich uczelni.

Trzecia to kancelarie prawne, dla których liczy się sąsiedztwo sądu, aresztu śledczego i prokuratury.

Ile można zarobić na wynajmie?

Wynajem całego mieszkania to kwota rzędu 3200 zł miesięcznie plus opłaty, co w skali roku daje 36-37 tysięcy złotych, a więc stopę zwrotu poniżej 5%.

Wynajem na pokoje pozwala osiągnąć przychód rzędu 4000 zł miesięcznie, czyli 48 000 zł rocznie. To już 6% stopy zwrotu, przy relatywnie bezpiecznej lokacie kapitału.

Czy lepiej kupić nowe mieszkanie w tej okolicy?

Ceny nowych mieszkań w podobnej lokalizacji dobijają do 20 000 zł za metr, a stan deweloperski zaczyna się od 17-18 tysięcy zł za metr. Oznacza to budżet mniej więcej dwa razy większy niż w przypadku tego mieszkania.

Marcin ocenia, że stopa zwrotu z nowego mieszkania byłaby zbliżona, może odrobinę niższa, a wynajęcie go na pokoje byłoby trudniejsze. Rynek studencki jest bardzo stabilny i zawsze znajdą się chętni na wynajem, natomiast rynek droższych, nowszych nieruchomości niesie nieco większe ryzyko, chyba że mówimy o segmencie premium, który rządzi się swoimi prawami.

Jeśli chcesz sprawdzić wartość swojego mieszkania i zobaczyć ceny transakcyjne w Twojej okolicy, możesz zrobić to bezpłatnie na sonarhome.pl.

Cały materiał obejrzysz na naszym kanale Youtube: