Mieszkanie z widokiem na rzekę w centrum Wrocławia: sprawdzamy realną wartość

Mieszkanie z widokiem na rzekę w centrum dużego miasta to rzadkość na rynku nieruchomości. W najnowszym materiale odwiedzamy właśnie taką nieruchomość: dwupokojowe mieszkanie na osiedlu Angel Wings we Wrocławiu, w towarzystwie Marcina Wieluńskiego z Agencji Nieruchomości Wieluński. Sprawdzamy, co decyduje o wartości tego miejsca i jakie czynniki bierze pod uwagę agent przy jego wycenie.

Lokalizacja: rzeka, centrum i kolej linowa

Osiedle powstało w kilku etapach: pierwszy w 2010 roku, ostatni dopiero w zeszłym roku. Nazwa Angel Wings nawiązuje do dwóch budynków, które miały wyglądać jak skrzydła anioła. Deweloper zmienił jednak plany na etapie budowy i ostatecznie nie powstały one w takim kształcie.

Lokalizacja łączy bliskość centrum, dobrą komunikację i widok na rzekę. Do Rynku jest 15 minut piechotą, po drodze Plac Społeczny i Plac Dominikański z Galerią Dominikańską, a do tramwaju zaledwie 3 minuty. W drugą stronę, również 3 minuty piechotą, znajduje się rzeka Oława, na której rosną lilie. Po drugiej stronie rzeki działa stacja kolei linowej Polinka, wybudowanej przez miasto i Politechnikę Wrocławską z myślą o studentach dojeżdżających na kampusy trzech dużych uczelni.

Metraż i układ mieszkania

Mieszkanie ma 57 m², dwa pokoje i znajduje się na pierwszym piętrze siedmiopiętrowego budynku z 2010 roku. Jest w pełni gotowe do wprowadzenia, a meble i wyposażenie zostają razem z nieruchomością. Do lokalu nie przynależy komórka lokatorska, jest za to miejsce postojowe w garażu podziemnym.

Salon i aneks kuchenny

Salon z aneksem kuchennym zajmuje 35 m², czyli znacznie więcej niż w typowym mieszkaniu o tym metrażu. Pomieszczenia mają ponad 2,70 m wysokości, jest klimatyzacja, a okna wychodzą na stronę północno-zachodnią. Mieszkanie jest jednostronne, więc latem nie robi się w nim bardzo gorąco, kosztem nieco mniejszej ilości światła.

Sypialnia i łazienka

Sypialnia ma 14,2 m², panoramiczne okno balkonowe i dużą szafę, która zastępuje komodę i pozostałe meble. Łazienka zajmuje 6,5 m²: wanna z parawanem, miejsce na dodatkowy prysznic, drugą umywalkę i suszarkę nad pralką.

Wycena algorytmu i wiedza agenta

Algorytm SonarHome wycenił mieszkanie na 801 tysięcy złotych, z widełkami od 761 do 841 tysięcy złotych. Marcin Wieluński wystawił je za 880 tysięcy złotych.

Zapytany o tę różnicę, wskazuje na dwa czynniki, które trudno w pełni uchwycić w danych transakcyjnych. Pierwszy to rodzaj budownictwa: w okolicy sprzedaje się wiele mieszkań, ale nie wszystkie reprezentują ten sam, premium standard co to osiedle. Drugi to sama nieruchomość: część jej zalet, na przykład klimat okolicy czy jakość wykończenia, najlepiej widać dopiero na miejscu.

W raporcie tego mieszkania pojawiają się ceny transakcyjne w okolicy od 11,26 tys. zł za metr, przy czym większość transakcji mieści się w przedziale 15-17 tys. zł za metr.

Dla kogo jest to mieszkanie

Marcin Wieluński wskazuje dwie grupy klientów. 

Pierwsza to inwestorzy szukający mieszkania pod wynajem: bliskość centrum, dobra komunikacja i ogólnodostępne płatne miejsca w garażu podziemnym ułatwiają najem, na przykład goście najemców mogą po prostu zaparkować na miejscu zamiast korzystać z taksówki. 

Druga grupa to studenci, dla których kluczowy jest dojazd na uczelnię koleją linową Polinka.

Kupić czy wynająć: perspektywa studenta

Zakup mieszkania w tej cenie wymaga wkładu własnego rzędu 200 tysięcy złotych, resztę można sfinansować kredytem. Rata kredytu zwykle wypada podobnie do czynszu najmu, więc te same pieniądze spłacają własne mieszkanie. Nawet jeśli student przerwie naukę i wyjedzie z Wrocławia, mieszkanie można sprzedać lub wynająć.

Marcin Wieluński odnosi się też do argumentu o wzroście wartości nieruchomości w czasie, patrząc na okres 2008-2013, kiedy ceny mieszkań we Wrocławiu spadały. Jego zdaniem nawet w tamtym okresie zakup mógł się opłacać: kredyty pokrywały wtedy 100% wartości nieruchomości, więc próg wejścia był niższy, a raty odpowiadały kwotom, które i tak trzeba było wydać na najem. Nawet sprzedaż ze stratą po kilku latach, po uwzględnieniu spłaconej części kredytu, sumarycznie wychodziła na plus.

Wnioski

Nieruchomość ta sprawdzi się dla kogoś, kto szuka mieszkania premium blisko centrum i jest gotów zapłacić za lokalizację, której nie da się w pełni uchwycić w statystykach.

Jeśli chcesz sprawdzić, ile warte jest Twoje mieszkanie, możesz zrobić to bezpłatnie na sonarhome.pl.

Cały materiał, łącznie z pełnym spacerem po mieszkaniu, obejrzysz na naszym kanale YouTube: