Powrót do bloga

Sprzedajesz mieszkanie? Sprawdź, co możesz w nim zostawić

Kategoria:Sprzedaż mieszkaniaAutor: Ostatnia aktualizacja:

Osoby zbywające nieruchomość często zastanawiają się, co zostawić w mieszkaniu przy sprzedaży mieszkania. Jakie elementy sprzedanego mieszkania powinny zostać przekazane nabywcy? Czego bezwzględnie należy się pozbyć przed przeprowadzką? Jakie prawa ma nowy właściciel?

Co znajdziesz w artykule?

  1. Do kogo należą meble po zawarciu umowy sprzedaży mieszkania?
  2. Jakie kwestie powinien zawierać akt notarialny w odniesieniu do części składowych nieruchomości?
  3. Czym są elementy składowe mieszkania?
  4. Jakie prawa przysługują nabywcy w kwestii umeblowania kupionej nieruchomości?
  5. Czego nie wolno zostawiać w sprzedanym mieszkaniu?

Zobacz podobne artykuły

Co zostawić w starym mieszkaniu?

W momencie zbycia nieruchomości meble pozostają własnością sprzedającego. Jednak czy zawsze tak jest? Kiedy nowy właściciel może upomnieć się o wyposażenie kupionego mieszkania i jak w praktyce wygląda sprzedaż mieszkania z meblami? Czy w momencie podpisania aktu notarialnego przechodzą one na własność nabywcy?

Większość nabywców nieruchomości wychodzi z założenia, że zakupione mieszkanie zostanie im przekazane wraz z pełnym wyposażeniem znajdującym się w nim w momencie oględzin. Okazuje się jednak, iż sprawa nie jest tak oczywista. Podczas wielu transakcji strony zapominają wprowadzić do umowy zapisy rozstrzygające kwestie wyposażenia. Dochodzi wówczas jedynie do ustnych ustaleń, które często nie są wiążące. Z tego względu nabywca, który nie chce mieć niemiłej niespodzianki w dzień przeprowadzki, powinien dążyć do uregulowania tej kwestii w umowie. Jest to zresztą również w interesie sprzedającego - tak, by potem uniknąć potencjalnych problemów. Przepisy prawa jasno określają bowiem, kto jest właścicielem mebli (z wyjątkiem części składowych mieszkania).  

Warto wiedzieć

Jeśli strony nie ustalą inaczej w umowie, meble stanowią własność sprzedającego. 

Z perspektywy nabywcy w umowie warto jednak dookreślić nie tylko to, czy dotychczasowe wyposażenie mieszkania staje się po sfinalizowaniu transakcji własnością nabywcy, ale także zastrzec, że sprzedający zobowiązuje się do przekazania lokalu w stanie nie gorszym niż stan z dnia podpisania umowy przedwstępnej. 

rzeczy w sprzedanym mieszkaniu

Czego nie wolno zostawić w sprzedanym mieszkaniu?

Zbycie nieruchomości wiąże się z nieuniknioną przeprowadzką, która stanowi nie lada wyzwanie, szczególnie gdy przebiega w krótkim czasie. Podczas pakowania warto jednak pamiętać o tym, by nie pozostawiać żadnych ważnych dokumentów zawierających dane osobowe, zwłaszcza jeśli sprzedano mieszkanie z meblami. Może się wówczas zdarzyć, że w którejś z szuflad zawieruszyły się rachunki lub listy z danymi osobowymi albo stare karty kredytowe. Jako że są to dane wrażliwe, chronione prawnie, lepiej nie udostępniać ich do wglądu nikomu obcemu. 

Osoba, która zbyła nieruchomość, powinna w pierwszej kolejności zająć się opróżnieniem mieszkania z przedmiotów osobistych. Mowa przede wszystkim o dokumentach zawierających dane osobowe, takich jak wszelkie umowy czy pisma. Za rzeczy wchodzące w skład majątku osobistego uważa się m.in. również:

  • bieliznę,
  • odzież,
  • obuwie,
  • okulary korekcyjne,
  • przedmioty ortopedyczne,
  • zegarek,
  • biżuteria.

Przed przekazaniem nieruchomości warto dokładnie posprzątać, wynieść śmieci i pozbyć się zbędnych rzeczy. Nie należy zostawiać żadnych rzeczy zużytych a także tych, które w rozumieniu prawa nie stanowią przynależności do nieruchomości. Jeżeli w sprzedawanym mieszkaniu znajdują się duże gabarytowo meble a nabywca życzy sobie opróżnienia lokalu, można umówić się z nim na ewentualne pokrycie kosztów ich wywozu. Podobnie wygląda sprawa opróżnienia piwnicy czy innego pomieszczenia gospodarczego, zwłaszcza z pozostałości po poprzednim remoncie.

Co zabrać do nowego mieszkania?

Z perspektywy nabywcy istotne jest z kolei to, co musi zabrać w nowe miejsce swojego zamieszkania. Wszystko zależy oczywiście od tego, co poprzedni właściciele zdecydowali się zostawić, a także - jakie ustalenia zawarto w umowie. W przypadku przeprowadzki do własnego mieszkania, nawet, jeśli zostały w nim wszystkie niezbędne meble, warto zadbać o przywiezienie swoich naczyń, akcesoriów kuchennych, sztućców, a także tekstyliów (ręczników, ściereczek itd.). W nowym mieszkaniu nie może też zabraknąć pościeli. Tekstylia warto spakować w worki próżniowe. 

Przywiezienie reszty rzeczy w trakcie przeprowadzki (oprócz majątku osobistego) jest opcjonalne, jeśli poprzedni właściciele zostawili większość wyposażenie. Jeśli jednak w nowym domu pozostały jedynie integralne elementy mieszkania, warto zadbać o:

  • wygodne łóżko,
  • kanapę,
  • szafę/komodę do przechowywania rzeczy,
  • stół z krzesłami (choć nie jest to niezbędne od razu po przeprowadzce).

Oprócz tego warto też pamiętać w nowym mieszkaniu o sprzętach elektronicznych oraz RTV/AGD - zazwyczaj dotychczasowy właściciel zabiera je ze sobą (z wyjątkiem tych, które np. stanowią integralną część zabudowy; przykładem może być piekarnik). W nowym miejscu nie powinno też zabraknąć szafki do przechowywania cennych przedmiotów. 

co zostawić w sprzedanym mieszkaniu

Postanowienia zawarte w umowie - czego należy dopilnować?

W sytuacji, gdy umowa nie reguluje konkretnie kwestii sprzedaży mieszkania z meblami, pozostają one własnością zbywcy nieruchomości. Wyjątek stanowią jednak te, które uznaje się za części składowe. Co to znaczy? Chodzi o elementy wyposażenia, w przypadku których nie ma sposobności odłączenia ich bez ich zmiany bądź uszkodzenia. Do tego typu mebli należy na przykład wykonany na konkretny wymiar aneks kuchenny niezbędny do korzystania z kuchni. 

W związku z powyższym, w przypadku sprzedaży mieszkania z meblami należy bezwzględnie wydać nieruchomość do dyspozycji kupującego wraz z przynależnym wyposażeniem. W przeciwnym razie nabywca ma prawo zażądać przywrócenia niniejszych mebli nawet po zawarciu umowy. Jak skutecznie uniknąć takiej sytuacji? Wystarczy zawrzeć w akcie notarialnym dokładne postanowienia o przedmiocie transakcji. Jeżeli sprzedaż dotyczy wyłącznie samej nieruchomości, a więc bez mebli, koniecznie należy wskazać ten fakt w umowie. Co więcej, jeśli sprzedaż mieszkania ma zostać przeprowadzona wraz z częściowym wyposażeniem, także należy wymienić poszczególne meble, które transakcja ma objąć. 

Warto wiedzieć

W przeciwnym razie umeblowanie zbywanej nieruchomości może stać się kwestią sporną pomiędzy stronami umowy.


Osobną kwestią jest, czy ustalenia dotyczące wyposażenia i przynależności nieruchomości powinno umieszczać się bezpośrednio w akcie notarialnym, czy też w osobnym protokole (osobnej umowie). Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy zakup nieruchomości przez nabywcę jest finansowany kredytem hipotecznym. Należy bowiem pamiętać, że bank przyznaje kredyt jedynie na zakup mieszkania - a nie kupno lokalu wraz z jego wyposażeniem. Tym samym umieszczanie dodatkowych informacji o  meblach, które mają stać się własnością nabywcy, może wywołać dodatkowe komplikacje. 

Jeśli strony zdecydują się na spisanie dodatkowego protokołu, należy w nim umieścić informację o tym, czy wyposażenie (o ile zostaje w mieszkaniu) jest pozostawiane przez sprzedającego w ramach ceny za nieruchomość, czy też dochodzi do oddzielnej sprzedaży rzeczy ruchomych. W grę wchodzą bowiem kwestie podatkowe. 

Warto wiedzieć

Osobna sprzedaż ruchomości (w tym przypadku wyposażenia mieszkania) jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych. 

Z tego względu jeśli sprzedaż następuje oddzielnie, nabywca jest zobowiązany odprowadzić podatek osobno od nieruchomości i osobno od wyposażenia.  

Przy podpisywaniu umowy warto dopilnować jeszcze jednej kwestii - i jest ona istotna zarówno z perspektywy sprzedającego, jak i nabywcy. Jeżeli strony uzgodnią, że meble mają zostać wyniesione z mieszkania, dobrze ustalić, kto (i w jakiej części) ponosi za to koszt, zwłaszcza, gdy ma się tym zająć ekipa przeprowadzkowa. 

Części składowe nieruchomości – co to takiego?

Jak wspomniano powyżej, każdorazowo podczas sprzedaży mieszkania z meblami uważa się za własność nabywcy wszystkie części składowe danej nieruchomości. Za części składowe uznaje się urządzenia i rzeczy stale z nią związane w sposób trwały, w taki sposób, że ich odłączenie jest niemożliwe bez ich uszkodzenia/istotnej zmiany lub - uszkodzenia samego lokalu. Zgodnie z orzecznictwem i poglądami doktryny powinna zachodzić więź fizyczno-przestrzenna między częścią składową a nieruchomością. Oznacza to, że lokal i część składowa pełnią razem wspólny cel gospodarczy, a wspomniana więź fizyczno-przestrzenna ma charakter trwały. 

Co istotne, takie części składowe nie stanowią odrębnego przedmiotu własności ani innych praw rzeczowych. To z kolei oznacza, że pozostają w mieszkaniu po sfinalizowaniu transakcji kupna-sprzedaży.

Warto wiedzieć

Jeśli sprzedający będzie próbował je odkręcić, oderwać lub rozmontować przed wyprowadzką, to jego działania mogą zostać potraktowane nawet jako przywłaszczenie lub kradzież. 

Tym samym oprócz mebli kuchennych wykonanych na wymiar do części składowych należą również zabudowane w nich sprzęty, armatura, szafy w zabudowie oraz lampy, których przeznaczenie umożliwia określone w akcie notarialnym korzystanie z nieruchomości według jej celu. Wymontowanie np. armatury może naruszyć ściany; dodatkowo stanowi istotną zmianę w lokalu. Z kolei częścią składową mieszkania nie będzie na przykład wolnostojąca lodówka, ponieważ można ją w każdej chwili odłączyć bez szkody dla nieruchomości. 

Warto wiedzieć

Częściami składowymi nieruchomości mogą być również prawa z nimi związane, takie jak m.in. służebności. 

Części składowe mieszkania często są mylone z tzw. przynależnościami nieruchomości. To rzeczy, które ułatwiają korzystanie z mieszkania, ale można je bez problemu odłączyć lub po prostu wynieść z lokalu. Co istotne, przynależności mogą być przedmiotem samodzielnego obrotu. Jeśli jednak strony nie poczyniły żadnych ustaleń w umowie, przynależności dzielą los prawny nieruchomości - czyli przechodzą na własność nabywcy mieszkania.  

meble w sprzedanym mieszkaniu

Kwestie sporne ze zbywcą – czyli prawa nowego właściciela nieruchomości

Z jakimi konsekwencjami liczyć się musi sprzedający mieszkanie z meblami w przypadku wymiany uznawanych za części składowe mebli na inne, np. starsze? W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na regulacje zawarte w umowie. Jeżeli nie stanowi ona inaczej, przedmiot umowy obejmuje te części i siłą rzeczy przechodzą one na własność nabywcy w wyniku przeprowadzonej transakcji. Postępowanie takie jest więc niedopuszczalne, gdyż narusza warunki umowy między stronami.  Nowy właściciel może bez przeszkód dochodzić swoich praw przed sądem na drodze powództwa windykacyjnego o wydanie wspomnianych części składowych lokalu, które w świetle prawa stanowią jego przynależność w chwili nabycia. 

Warto wiedzieć

Jeśli demontaż tych części spowodował szkody, możliwa jest także konieczność wypłaty za nie odszkodowania na rzecz kupującego.

Sprzedaż mieszkania z meblami czy bez?

Sprzedający, przed dokonaniem stosownych ustaleń z nabywcą, powinien najpierw zastanowić się, czy sprzedaż nieruchomości razem z całym wyposażeniem jest dobrym rozwiązaniem, czy też może korzystniejsze będzie zabranie dotychczasowych mebli. 

Z jednej strony sprzedaż mieszkania bez wyposażenia może wydawać się kusząca - dla obu stron. Sprzedający nie zastanawia się, co zrobi z meblami, a sprzątanie nie musi być tak gruntowne, jak w przypadku wynoszenia wszystkich mebli i akcesoriów. W dodatku osoba, które sprzedaje nieruchomość z całym wyposażeniem może zażądać odpowiednio wyższej ceny, zwłaszcza, jeśli meble są w dobrym stanie. Taka propozycja spodoba się też wielu nabywcom, którzy chcą jak najszybciej wynająć firmę przeprowadzkową i rozpocząć rozpakowanie swoich rzeczy osobistych jeszcze tego samego dnia, w którym otrzymają klucze do mieszkania. 

Zalety sprzedaży mieszkania z meblami

Zalety sprzedaży mieszkania bez mebli

  • sprzedający nie traci czasu na opróżnianie mieszkania i pakowanie rzeczy, a nabywca może od razu planować przeprowadzkę do nowego miejsca
  • sprzątanie lokalu zajmuje mniej czasu
  • sprzedający nie ponosi kosztów opróżnienia mieszkania
  • właściciel nieruchomości może ustalić wyższą cenę za jej sprzedaż
  • dla części nabywców oferta sprzedaży mieszkania z meblami będzie atrakcyjniejsza
  • sprzedający może przenieść meble do nowej nieruchomości lub je sprzedać (i zyskać dodatkowe środki)
  • część nabywców preferuje mieszkania bez mebli, ponieważ i tak będą przeprowadzać generalny remont nieruchomości

Z drugiej strony sprzedaż mieszkania bez całego wyposażenia również wydaje się atrakcyjnym rozwiązaniem. Po pierwsze, osoba sprzedająca nieruchomość może zachować dotychczasowe wyposażenie mieszkania i przenieść je do nowego lokalu (jeśli taki kupiła). W ten sposób minimalizuje na start koszty związane z własną przeprowadzką. Oprócz tego wielu nabywców preferuje całkowicie opróżnione mieszkanie; sporo osób kupujących własną nieruchomość z rynku wtórnego chce najpierw ją wyremontować, a dopiero później wprowadzić się do niej. 

Wady sprzedaży mieszkania z meblami

Wady sprzedaży mieszkania bez mebli

  • jeśli sprzedający pozostawia wyposażenie, należałoby usunąć drobne usterki i wyczyścić meble
  • część nabywców i tak może zażądać, żeby meble zostały wyniesione - co oznacza dla sprzedającego dodatkowe koszty
  • kwota za sprzedaż mieszkania bez mebli jest zazwyczaj niższa, niż w przypadku zbycia nieruchomości z wyposażeniem
  • konieczne jest pakowanie mebli i opróżnienie mieszkania (dodatkowe koszty i czas potrzebny na wywiezienie mebli)
  • wyprowadzka trwa dłużej

7 (1).png

Sprzedaż mieszkania z meblami - do kogo należą po zawarciu umowy?

Jeśli w umowie nie wskazano inaczej, rzeczy, które znajdowały się w mieszkaniu (meble itd.) są własnością sprzedającego. W sytuacji, gdy w umowie jasno zaznaczono, że przedmiotem transakcji jest lokal z całym wyposażeniem, meble będą należeć do nabywcy. 

Jednocześnie warto mieć świadomość, że w akcie notarialnym lub protokole należy wymienić meble, które mają stać się własnością nabywcy. W innym wypadku nowy właściciel mieszkania nie ma żadnego dowodu na to, że meble zabrane podczas przeprowadzki dotychczasowego właściciela nieruchomości miały pozostać w mieszkaniu. 

Warto wiedzieć

Aby dopełnić formalności, w umowie sprzedaży mieszkania lub w protokole należy wskazać wszystkie meble, które mają pozostać w mieszkaniu.


Niezależnie zatem od tego, jakie będą ustalenia między stronami, warto je mieć na piśmie, tak, by potem zarówno sprzedający jak i nabywca mogli dochodzić swoich praw. 

Zobacz równieżWycena nieruchomości Warszawa

Polecamy równieżMieszkania na sprzedaż Warszawa

Social Media Manager
O mnie

Ukończyłam dziennikarstwo i medioznawstwo na Uniwersytecie Warszawskim (specjalizacja: analityka mediów). Przez ostatnie pięć lat zdobywałam doświadczenie w redakcjach oraz agencjach marketingowych i PR-owych (obsługując głównie firmy z branży nieruchomości). W SonarHome odpowiadam za media społecznościowe, copywriting i tworzenie materiałów wideo. Moimi atutami są kreatywność i ambicja.

Czytaj również