Jak sprzedać mieszkanie: samodzielnie czy z pośrednikiem?

Kroki niezbędne do sprzedaży mieszkania

 Pierwszym krokiem do sprzedaży nieruchomości jest oczywiście podjęcie ostatecznej decyzji o jego zbyciu. Nie zawsze jest to zresztą takie łatwe. Czasami chęć sprzedaży mieszkania jest podyktowana np. problemami finansowymi. Osoby, które mają mieszkanie na sprzedaż, powinny w takiej sytuacji zastanowić się, czy możliwe jest inne rozwiązanie tej kwestii.  

Jak sprzedać mieszkanie? Potrzebna wycena mieszkania

Jeśli jednak decyzja została już podjęta, kolejnym krokiem jest dokonanie wyceny sprzedawanego mieszkania. Teoretycznie można samodzielnie wycenić nieruchomość, jednak dobrym pomysłem może okazać się skorzystanie z opcji wyceny online lub pomocy rzeczoznawcy majątkowego czy doradcy. Dzięki temu wycena mieszkania nie będzie oderwana od realiów rynkowych. Sprzedający nieruchomość będzie wiedział również, jaka powinna być najniższa kwota, której może zażądać. W innym wypadku może się okazać, że nieruchomość sprzeda za kwotę poniżej jej rzeczywistej wartości. 

Skompletowanie niezbędnych dokumentów

Osoba decydująca się na sprzedaż mieszkania – gdy zostanie ono już wycenione – musi następnie skompletować wszystkie niezbędne do transakcji dokumenty. Według prawa, do podstawowych dokumentów przy sprzedaży mieszkania należy akt notarialny przeniesienia własności, zaświadczenie o braku zaległości opłat czynszowych oraz zaświadczenie o braku zameldowania w nieruchomości. To jednak nie wszystko – w zależności od sytuacji, potrzebne mogą być również dodatkowe dokumenty, takie jak np.:

Dokument potwierdzający przydział/umowa wykupu,Akt darowizny wraz z podstawą nabycia przez darczyńcę,Postanowienie sądu o nabyciu spadku,Akt poświadczenia dziedziczenia. 

Wymienione wyżej dokumenty są niezbędne, gdy właściciel mieszkania na sprzedaż nabył nieruchomość np. w drodze darowizny czy w drodze dziedziczenia. 

Oprócz tego konieczne może również okazać się przygotowanie odpisu z księgi wieczystej, zaświadczenia z Urzędu Skarbowego dotyczącego rozliczenia podatku od spadku i darowizn, promesy z banku (jeśli mieszkanie zostało sfinansowane kredytem hipotecznym), a nawet – zaświadczenia z Lasów Państwowych czy Wód Polskich - w zależności od tego, na jakim gruncie znajduje się budynek, w którym zlokalizowane jest mieszkanie na sprzedaż. 

Przygotowanie mieszkania do sprzedaży

Po skompletowaniu dokumentów niezbędnych do przeprowadzenia transakcji kolejnym krokiem jest przygotowanie mieszkania do sprzedaży. 

Sprzedaż mieszkania: może być potrzebny generalny remont

To, jak będzie przebiegać cały proces, w dużej mierze zależy od stanu nieruchomości. W wielu wypadkach konieczne może być przeprowadzenie remontu – czyli np. odmalowanie ścian, wymiana paneli podłogowych, kafelków, nierzadko też – okien czy drzwi. Zazwyczaj taki remont nie wiąże się ze znaczącymi kosztami, a może zdecydowanie podnieść wartość lokalu, a w rezultacie – umożliwić sprzedaż mieszkania za wyższą kwotę. 

Naprawa wszystkich usterek

Nawet jeśli mieszkanie na sprzedaż jest w dobrym stanie i generalny remont nie jest potrzebny, konieczne może być przeprowadzenie szeregu drobnych napraw. Mowa m.in. o naprawie usterek w sprzętach AGD (jeśli są sprzedawane razem z mieszkaniem). Warto mieć świadomość, że każda, nawet najmniejsza usterka, może zostać wyolbrzymiona przez kupującego – i w jego ocenie będzie wystarczającym powodem do obniżenia ceny lokalu. To może z kolei ostatecznie utrudnić sprzedaż mieszkania.  

Posprzątanie mieszkania

Proces przygotowania mieszkania do sprzedaży obejmuje również jego… posprzątanie. Może to brzmieć banalnie, jednak – wbrew pozorom – niektórzy sprzedający nie przywiązują zbyt dużej uwagi do tego etapu. W efekcie prowadzi to do sytuacji, w której potencjalni kupujący, przychodząc na prezentację lokalu, tracą początkowy entuzjazm. Gruntowne posprzątanie mieszkania jest zresztą istotne już na etapie tworzenia zdjęć do oferty. Zakurzony lokal z mnóstwem zbędnych rzeczy, sprawiający wrażenie zaniedbanego, nie przyciągnie uwagi osób poszukujących mieszkania. 

Sprytna sprzedaż mieszkania, czyli wykorzystanie home stagingu

Kolejnym etapem przygotowania lokalu do sprzedaży może być – choć nie jest to obowiązkowe – home staging. W szerszym ujęciu przez home staging rozumie się przygotowanie nieruchomości do zbycia niewielkim nakładem środków. Mowa zatem o zaaranżowaniu wnętrz w taki sposób, by podkreślić ich wszystkie zalety. Według niektórych home staging to zatem recepta na to, jak sprzedać mieszkanie stosunkowo niewielkim kosztem. 

W pierwszej kolejności warto pozbyć się wszystkich zbędnych mebli – zwłaszcza takich, które nie są zbyt atrakcyjne wizualnie. Pozostałe meble należy ustawić w taki sposób, by pomieszczenie wydawało się jak najbardziej przestronne. 

Istotne są również dodatki. Oświetlenie, firany, zasłony, ozdobne poduszki, dywany – to wszystko sprawia, że mieszkanie wydaje się znacznie przytulniejsze. Przed prezentacją mieszkania warto też zadbać o ustawienie świeżych, ciętych kwiatów w wazonach (lub kwiatów doniczkowych). Na kilka godzin przed wizytą potencjalnych nabywców należy też wywietrzyć mieszkanie. 

Stworzenie atrakcyjnej oferty mieszkania

Następnym krokiem w procesie przygotowania mieszkania na sprzedaż jest stworzenie jego oferty – ale w taki sposób, by zainteresować nią jak najwięcej osób. Konieczne jest zatem (po przeprowadzeniu remontu, odświeżeniu mieszkania i zaaranżowaniu wnętrz) wykonanie odpowiednich fotografii, ukazujących potencjał lokalu. Oprócz tego należy też zadbać o opis mieszkania - w tym zamieszczenie wszystkich podstawowych informacji, takich jak stan prawny, lokalizacja, kondygnacja, metraż, cena itd. Rzut architektoniczny mieszkania będzie dodatkowym atutem. 

Aby uatrakcyjnić ofertę, można zdecydować się również na zamieszczenie dodatkowych elementów. Dobrym pomysłem może być np. udostępnienie możliwości wirtualnego spaceru po mieszkaniu. Taka opcja wymaga jednak dodatkowych nakładów finansowych – konieczne okaże się prawdopodobnie skorzystanie z pomocy specjalisty opracowującego spacery 3D. 

Ostatnie kroki na drodze do sprzedaży mieszkania to oczywiście prezentacja lokalu, a na samym końcu – jeśli znajdzie się osoba zdecydowana na jego zakup – zawarcie umowy sprzedaży oraz wizyta u notariusza. 

Sprzedający musi zatem zdawać sobie sprawę z faktu, że proces sprzedaży mieszkania jest niezwykle czasochłonny. Warto jednak zastanowić się, czy najlepszym rozwiązaniem będzie faktycznie samodzielne zajmowanie się każdym etapem przygotowań, czy też może – delegowanie części zadań specjalistom. 

Jak można sprzedać mieszkanie w Polsce?

Jak sprzedać mieszkanie bez pośredników? Jest tylko jedna opcja - samodzielnie

Sprzedaży mieszkania można dokonać przede wszystkim samodzielnie – i na takie rozwiązanie wciąż decyduje się sporo osób. Za dopełnienie wszystkich formalności odpowiada sprzedający – mowa m.in. o skompletowaniu niezbędnych dokumentów. 

Sprzedaż mieszkania “od ręki”, czyli iBuying

Innym sposobem sprzedaży mieszkania może być iBuying, który ma z założenia pomóc szybko sprzedać nieruchomość. Firma oferująca iBuying kupuje lokal od sprzedającego – może to zrobić praktycznie od ręki (lub dostosuje się do oczekiwań klienta - np. dając mu określony czas na wyprowadzkę). Nowym właścicielem mieszkania staje się iBuyer (po zakończeniu transakcji), który zajmuje się dalszą sprzedażą nieruchomości – w której pierwotny właściciel mieszkania już nie uczestnicy.

Jak bezpiecznie sprzedać mieszkanie? Pomóc może pośrednik nieruchomości

Trzecim rozwiązaniem jest skorzystanie z pomocy profesjonalisty, jakim jest pośrednik nieruchomości. Doradca zajmuje się kontaktem z potencjalnymi klientami, prezentuje lokal, a jeśli otrzymał pełnomocnictwo od właściciela mieszkania – może również dopełnić w jego imieniu niektórych formalności. Mowa o skompletowaniu dokumentów sądowych, urzędowych itd.

Właściciel mieszkania może z doradcą podpisać umowę otwartą lub umowę na wyłączność. 

Umowa otwarta

Sprzedający, który podpisze z doradcą umowę otwartą, może podpisać podobne umowy również z innymi profesjonalistami świadczącymi takie same usługi. W takiej sytuacji kilku doradców jednocześnie (niezależnie od siebie) zajmuje się sprzedażą mieszkania. Prowizję otrzyma ta agencja nieruchomości, która sprzeda lokal. 

Umowa na wyłączność

Po podpisaniu umowy na wyłączność – jak sama nazwa wskazuje – sprzedażą mieszkania zajmuje się wybrany przez właściciela lokalu doradca. W razie zbycia nieruchomości prowizja trafia do niego. 

Zalety i wady różnych sposobów sprzedaży mieszkania

Zalety i wady samodzielnej sprzedaży

Zalety pierwszego sposobu sprzedaży mieszkania – czyli samodzielnej sprzedaży - są oczywiste. Po pierwsze – sprzedający ma całkowitą kontrolę nad całym procesem. Po drugie – nie ponosi dodatkowych kosztów pośrednictwa. Mowa przede wszystkim o prowizji, która zazwyczaj wynosi od 1,5 do 3 proc. ceny transakcyjnej, czyli – od kilku do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Ogłoszenie bezpośrednie jest zresztą pod tym kątem bardziej atrakcyjne także dla kupującego. Przy zakupie nieruchomości bezpośrednio od właściciela mieszkania nabywca również nie musi płacić prowizji. Nie bez znaczenia jest także fakt, że samodzielna sprzedaż mieszkania to dodatkowo ogromna satysfakcja dla sprzedającego.

Niestety, takie rozwiązanie ma jednak również pewne wady – które mogą wręcz całkowicie przysłonić korzyści wynikające z samodzielnej sprzedaży lokalu. Mowa m.in. o:

Braku wsparcia profesjonalisty, co sprawia, że za wszystkie kwestie odpowiada wyłącznie sprzedający,Problemach, które mogą wynikać z braku doświadczenia w sprzedaży nieruchomości (co dotyczy większości osób),Ryzyku ustalenia nieadekwatnej ceny mieszkania,Braku odpowiednich umiejętności (np. korzystania z nowoczesnych narzędzi, tworzenia ofert, wysokiej jakości zdjęć itd.) – co może przekładać się na niższą atrakcyjność oferty,Dłuższym czasie sprzedaży (samodzielne prezentowanie lokalu należy pogodzić z pracą i innymi obowiązkami, co oznacza mniejszą dyspozycyjność i możliwość zaprezentowania mieszkania mniejszej liczbie zainteresowanych osób),Problemami ze znalezieniem nabywcy,Stresie, z jakim musi zmagać się sprzedający, jeśli chodzi o dopełnienie wszystkich formalności i zgromadzenie niezbędnych dokumentów, a także w sytuacji, gdy proces sprzedaży przeciąga się z przyczyn niezależnych od niego. 

Jeśli chodzi o sposoby sprzedaży mieszkania, jest ich na szczęście więcej – i w wielu przypadkach może się okazać, że wiążą się ze znacznie większymi korzyściami dla sprzedającego niż samodzielne zbycie lokalu.

Zalety i wady iBuyingu

Największą zaletą iBuyingu jest maksymalnie uproszczony i skrócony do minimum czas sprzedaży – sfinalizowanie transakcji możliwe jest nawet w ciągu 7 dni. Wstępna oferta kupna jest przygotowywana już w 48 godzin. Kolejną zaletą jest rzetelna (i błyskawiczna) wycena mieszkania – oparta na nowoczesnej technologii. Dodatkowo sprzedawca może liczyć na szybkie i bezpieczne otrzymanie gotówki oraz elastyczne domknięcie transakcji – jeśli potrzebuje dłuższego czasu na wyprowadzkę. Na pytanie “jak szybko sprzedać mieszkanie?” można zatem odpowiedzieć - przez iBuying. 

Oprócz tego, co oczywiste, to doradca zajmuje się większością formalności; w dodatku sprzedawca oszczędza czas, ponieważ nie musi przygotowywać mieszkania do sprzedaży oraz nie spotyka się z niepewnymi nabywcami.

Taki sposób sprzedaży mieszkania ma też oczywiście pewne wady - choć niewielkie. Po pierwsze i najważniejsze – nie każda nieruchomość nadaje się do iBuyingu. Może się zatem okazać, że właściciel lokalu – mimo chęci – nie sprzeda go w ten sposób. Oprócz tego cena transakcyjna może okazać się niższa niż przewidywał sprzedający. Wycena w iBuyingu bazuje na cenach transakcyjnych, dlatego sprzedawca nie otrzyma więcej niż faktycznie jest warte mieszkanie.  

Ponadto niektórzy klienci są przekonani, że nikt nie zadba o ich interesy tak dobrze, jak oni sami – i z tego względu wolą samodzielnie sprzedać nieruchomość. 

Sprzedaż mieszkania: zalety i wady pomocy doradcy

W tym przypadku warto pamiętać, że korzyści i niedogodności będą inne, w zależności od rodzaju podpisanej umowy: otwartej lub na wyłączność.

Zalety i wady umowy otwartej

W przypadku umowy otwartej sprzedający mieszkanie może delegować część obowiązków, a doradca – który znajdzie nabywcę – przeprowadzi dotychczasowego właściciela lokalu przez wszystkie formalności. Sprzedający nie musi też odbierać telefonów od potencjalnych klientów. Dodatkową korzyścią jest fakt, że ogłoszenie o sprzedaży mieszkania pojawia się na wielu portalach (i teoretycznie ma większą szansę dotrzeć do faktycznego nabywcy). Sprzedający nie musi też obawiać się ukrytych kosztów. Warto również podkreślić, że - niezależnie od rodzaju umowy – doradcę obowiązuje kodeks etyki zawodowej, a ponadto podlega on obowiązkowemu ubezpieczeniu od wykonywanej działalności. To oznacza, że polisa doradcy zabezpiecza proces sprzedaży nieruchomości. 

Umowa otwarta ma jednak również stosunkowo sporo wad. Za najpoważniejszą można uznać fakt, że – gdy lokal próbuje sprzedać kilku doradców – pojawia się chaos. Doradcy nie wiedzą, jaki jest aktualny status mieszkania, ponieważ inny doradca mógł je już zarezerwować dla swojego klienta. 

Oprócz tego ogłoszenie o sprzedaży nieruchomości pojawia się wprawdzie na wielu stronach, ale często – z odmienną ceną, innymi zdjęciami i opisem, co może skutecznie zniechęcać potencjalnych klientów do zainteresowania się mieszkaniem. Dodatkowo doradcy, którzy podpisują umowę otwartą, zazwyczaj wkładają mniejszy wysiłek w promowanie oferty – mając świadomość, że szanse na otrzymanie prowizji są w przypadku takiej umowy znacznie niższe. 

Oferta wystawiona przez wiele firm traci na swojej „wyjątkowości” w oczach nabywcy, a sprzedający – nie ma możliwości zapanowania nad tym, co się dzieje.

Zalety i wady umowy na wyłączność 

Umowa na wyłączność ma więcej zalet niż umowa otwarta. Po pierwsze i najważniejsze – doradca, który podpisuje umowę na wyłączność, działa z największym zaangażowaniem. Sprzedający może tym samym liczyć na najwyższej jakości obsługę klienta, dokładną analizę i raport dotyczący swojego mieszkania. Co więcej, doradcy – po podpisaniu umowy na wyłączność – proponują zazwyczaj wszechstronną obsługę, czyli:

Przygotowanie profesjonalnej i rzetelnej wyceny,Zorganizowanie sesji zdjęciowej i wirtualnego spaceru po mieszkaniu,Sformułowanie odpowiedniego i wyczerpującego opisu mieszkania,Promocję ogłoszenia,Przygotowanie mieszkania do sprzedaży – łącznie ze sprzątaniem i home stagingiem,Kontakt z potencjalnymi nabywcami, prezentowanie oferty,Pomoc w załatwieniu wszystkich niezbędnych formalności,Strategiczną i indywidualnie opracowaną promocję i sprzedaż,Doradztwo (pomoc w wyborze najlepszego scenariusza – w celu wypracowania maksymalnego zysku),Pełną obsługę prawną (umowa sprzedaży mieszkania, ale i pomoc w skompletowaniu wszystkich niezbędnych dokumentów)

Sprzedający mieszkanie może dodatkowo w każdej chwili skontaktować się ze swoim doradcą – np. chcąc wyjaśnić sporną kwestię czy dopytać o szczegóły konkretnego rozwiązania. Oprócz tego – podobnie jak przy umowie otwartej – doradcę obowiązuje kodeks etyki zawodowej oraz polisa doradcy zabezpiecza proces sprzedaży nieruchomości. Sprzedający umawia się również z doradcą na konkretne warunki i nie musi obawiać się ukrytych kosztów. 

Wad umowy na wyłączność jest stosunkowo niewiele. Oprócz poczucia ze strony klienta, że tylko on należycie zadba o swoje sprawy (ale jest to już subiektywne postrzeganie sytuacji), jako wadę można wskazać również konieczność zapłaty prowizji (tak jak zresztą w przypadku umowy otwartej). Dodatkowo niektórzy klienci są przekonani, że jeśli podpiszą umowę na wyłączność, to nie mają prawa samodzielnie dokonać sprzedaży mieszkania, jeśli nadarzy się taka okazja. 

Klient może też obawiać się, że doradca w rzeczywistości czeka, aż mieszkanie “samo się sprzeda” - co jest oczywiście szkodliwym mitem. Należy pamiętać, że doradcy - tak samo jak klientowi - zależy na sprzedaniu nieruchomości.  

Jak dobrze sprzedać mieszkanie?

Na pytanie, jak sprzedać mieszkanie w Polsce, można zatem odpowiedzieć na trzy sposoby - samodzielnie, dzięki iBuyingowi albo - przy pomocy doradcy. Warto przy tym pamiętać, że sprzedaż samodzielna jest jak najbardziej możliwa - jednak niezwykle trudna, zwłaszcza, gdy właściciel lokalu po raz pierwszy sprzedaje nieruchomość. Istnieje wysokie ryzyko, że przerosną go formalności, jakich należy dopełnić, a przygotowana oferta nie będzie tak atrakcyjna, jak pierwotnie zakładał.

Z kolei osoby, którym zależy na tym, by jak najszybciej sprzedać mieszkanie, powinny rozważyć iBuying - zwłaszcza, że cały proces jest maksymalnie uproszczony i wygodny dla klienta.

Jeśli jednak osoba poszukująca kupca na swoje mieszkanie, chce uzyskać najwyższą możliwą cenę transakcyjną, a jednocześnie potrzebuje wsparcia w sprzedaży lokalu, najlepszym rozwiązaniem będzie umowa na wyłączność z doradcą. Dzięki temu klient nie tylko zyska wsparcie i będzie mógł liczyć na wszechstronną obsługę, ale też - uniknie chaosu, który jest nieodłączny w przypadku umowy otwartej. Umowę otwartą warto zresztą rozważyć tylko w jednym wypadku - gdy doradca ma klientów z własnej bazy, do której sprzedający mieszkanie nie może w żaden sposób dotrzeć. Jeśli jednak nie występują takie okoliczności, najlepiej podpisać z wybranym doradcą umowę na wyłączność. 

Polecamy również: Mieszkania na sprzedaż Warszawa