Sprzedaż mieszkania i zakup nowego - aspekty prawne i finansowe

Z tego artykułu dowiesz się:

Na czym polega procedura sprzedaży dotychczasowego mieszkania i zakup nowego?Jakie są ewentualności pozwalające zbyć starą nieruchomość i zakupić nową możliwie najkorzystniej?W jaki sposób sprzedać mieszkanie sfinansowane kredytem hipotecznym i nabyć nowe również na kredyt?Jak wygląda kwestia podatku w przypadku sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat i zakupu nowego?

Sprzedaż mieszkania i zakup nowego - aspekty prawne i finansowe

Sprzedaż mieszkania i zakup nowego to coraz częstsza praktyka obserwowana na polskim rynku nieruchomości - kiedyś kupowało się jedno, dwa mieszkania na całe życie, dziś liczba takich transakcji dynamicznie rośnie. W rzeczywistości jednak nie jest to tak proste, jak mogłoby się wydawać, zwłaszcza gdy dodatkowym źródłem finansowania staje się kredyt hipoteczny. Problemem okazuje się także odpowiednie zgranie w czasie transakcji sprzedaży dotychczasowego lokum i kupna nowej nieruchomości. Podobnie wątpliwości budzą przepisy podatkowe, jak i obciążenie kredytowe spoczywające na danej nieruchomości. Jak wybrnąć z tych wszystkich kwestii, aby nie popaść w kłopoty?

Transakcja wiązana – możliwe scenariusze

Sprzedaż mieszkania i zakup nowego to dość specyficzna forma transakcji wiązanej. Całą sprawę dodatkowo komplikuje dofinansowanie nabycia kredytem hipotecznym. Warto pamiętać, że podjęte decyzje nie powinny spowodować utraty płynności finansowej. Dlatego też najbezpieczniejszą możliwością jest zachowanie kolejności, według której najpierw dochodzi do sprzedaży starej nieruchomości, a następnie nabycia nowej. Jak jednak zachować się, gdy na rynku pojawia się niezwykle atrakcyjna oferta, z której żal nie skorzystać, a wystawione mieszkanie nadal czeka na kupca?

Jeśli mamy zdolność kredytową, najpierw powinniśmy kupić nowe M, a następnie sprzedać dotychczasowe. Środki pozyskanie ze zbycia pokryją częściową spłatę zaciągniętego zobowiązania albo umożliwią rezygnację z niewypłaconej części kredytu, jeśli jest on wypłacany w transzach. W takiej sytuacji istotna staje się wysokość prowizji, którą szacuje się od przyznanej a niewypłaconej kwoty oraz prowizji liczonej od nadpłaty w przypadku wcześniejszej spłaty.

Kolejny często spotykany scenariusz to zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży z nabywcą starego mieszkania, który wyraża zgodę na sfinalizowanie transakcji w późniejszym terminie. W tym wypadku pojawiają się dwa możliwe schematy postępowania zależne od tego, czy kupowane mieszkanie pochodzi z rynku wtórnego, czy też pierwotnego. 

Rynek wtórny oferuje nieruchomości, których zakup najczęściej wiąże się z jednorazową wypłatą całości kredytu hipotecznego. Warto wiedzieć, że wymogiem uzyskania finansowania w banku jest wkład własny, którego posiadanie może być zależne od sprzedaży poprzedniego mieszkania. 

Nieruchomości z rynku pierwotnego natomiast przekazywane są nabywcy w stanie surowym, dlatego kredyt hipoteczny zwykle wypłacany jest w transzach z uwagi na fakt, że finansowanie obejmuje także wykończenie mieszkania. W przypadku, gdy stare mieszkanie nie zostało jeszcze zbyte, powstaje ryzyko, którego większość banków nie akceptuje. Dlatego takie sytuacje rozpatrywane są indywidualnie na poziomie departamentu ryzyka kredytowego. Wymogiem akceptacji jest konieczność wpłaty całości wkładu własnego przed wypłatą ostatniej transzy. W związku z tym, że wraz z nią kończy się cała transakcja, trzeba mieć na uwadze zakończenie rozliczeń zarówno z bankiem, jak i deweloperem. Dlatego też na tym etapie powinna zostać sfinalizowana sprawa związana ze sprzedażą mieszkania i zakupem nowego.

Trzecia możliwość daje szansę skorzystania z najtańszej opcji kredytowania hipotecznego na rynku. Dopuszcza ewentualność sprzedaży mieszkania z kredytem i zakup nowego w późniejszym czasie. W międzyczasie, czyli już po sprzedaży M, ale jeszcze przed zakupem innego lokum, można umówić się z nabywcą na odroczony termin przekazania kluczy lub wynajem na potrzebny czas.

Sprzedaż mieszkania z kredytem i zakup nowego – jak to zrobić?

W przypadku, gdy zakup dotychczasowej nieruchomości został sfinansowany kredytem, najkorzystniej jest podpisać umowę sprzedaży mieszkania z kredytem i zakupu nowego w takim czasie po sobie, aby możliwe było dostarczenie do banku udzielającego nowy kredyt wymaganego zaświadczenia o spłacie poprzedniego. Często na te formalności wystarczą dwa tygodnie, jednak jeśli kupujący również stara się o kredyt, procedura znacznie się wydłuża. Okazuje się, że należy również ustalić okres, w jakim bank kredytujący nabywcę przekaże środki na konto banku, w którym sprzedający ma kredyt. W innym przypadku konieczna jest równoległa spłata rat z tytułu obu zobowiązań, o ile zdolność kredytowa na to pozwoli.

Zmiana mieszkania – kwestia podatku

Jak wynika z przepisów, obowiązkowi podatkowemu podlegają transakcje sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat. Zakup nowego jak najbardziej jest wówczas możliwy z pozyskanych w ten sposób środków. Jak jednak interpretować postanowienia ustawy PIT? Czy trzeba odprowadzić podatek?

Ogólną zasadą w tej kwestii jest stwierdzenie, że dochody pochodzące ze sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat są opodatkowane. Należy wobec tego uiścić należność na rzecz państwa, jeśli sprzedający uzyskał w ten sposób dochód, czyli zbył nieruchomość drożej niż zakupił. Warto jednak zauważyć, że w tej sytuacji istnieje możliwość skorzystania ze zwolnienia. Jak to zrobić? Wystarczy sprzedać mieszkanie przed upływem 5 lat i zakupić nowe. W rozumieniu prawa osiągnięte środki zostaną w ten sposób wykorzystane na tak zwane własne cele mieszkaniowe, a to z kolei oznacza, że zobowiązanie podatkowe nie powstaje.

Do końca 2018 roku Ordynacja Podatkowa nakładała na sprzedawcę nieruchomości obowiązek wykorzystania kapitału pochodzącego z transakcji na własne cele mieszkaniowe w terminie do dwóch lat od podpisania aktu notarialnego. Od stycznia 2019 roku okres ten został wydłużony do trzech lat. W tym czasie trzeba podpisać ostateczną umowę przenoszącej prawo własności do mieszkania. Co więcej, ani umowa przedwstępna, ani deweloperska nie zwalniają z obowiązku podatkowego.

Zobacz również: Mieszkania na sprzedaż Warszawa