Sprzedaż lub kupno nieruchomości, niezależnie od tego, czy będzie to dom, mieszkanie czy działka budowlana, nieuchronnie wymaga dokonania wyceny. Mimo iż wydawać by się mogło, że przeprowadzenie samodzielnego oszacowania nie nastręcza specjalnych trudności, dopiero profesjonalna ocena uwzględni wszystkie czynniki wpływające na wartość obiektu. Gdzie możemy zwrócić się po wycenę i ile to kosztuje?

Myślisz o sprzedaży mieszkania?

Skorzystaj z naszej darmowej wyceniarki i dowiedz się, ile może być warte.

Wyceń mieszkanie

W jaki sposób wycenia się wartość nieruchomości?

Przy przeprowadzaniu wyceny najczęściej stosowane jest podejście porównawcze. Sposób ten opiera się na założeniu, że cena nieruchomości jest analogiczna do cen osiągniętych dla innych nieruchomości o podobnych parametrach. W ramach podejścia porównawczego wyróżnia się trzy metody: porównywanie parami, korygowanie cen średnich i analizę statystyczną rynku.

Metoda porównywania parami opiera się o wycenę wartości nieruchomości o konkretnych parametrach poprzez porównanie jej z co najmniej trzema analogicznymi nieruchomościami, które były kupowane bądź sprzedawane.

Metoda korygowania cen średnich polega na określeniu wartości nieruchomości w oparciu o cenę kilkunastu podobnych nieruchomości. Ostateczny wynik ustala się poprzez korektę średniej ceny rynkowej za pomocą współczynników opisujących poszczególne cechy nieruchomości.

Analiza statystyczna rynku jest rzadko przeprowadzana. Polega na zastosowaniu zasad analizy statystycznej do trendów obserwowanych na zbiorze nieruchomości o parametrach zbliżonych do nieruchomości podlegającej wycenie.

Wycena transakcyjna a wycena ofertowa – czym się różni?

Przy wycenie nieruchomości często spotykamy się z pojęciem ceny transakcyjnej i ceny ofertowej. Czym różnią się oba te pojęcia? Cena ofertowa to w uproszczeniu kwota, którą sprzedający nieruchomość chciałby osiągnąć. Oczywiście, ponieważ oferty mogą podlegać negocjacjom i muszą być dostosowywane do sytuacji na rynku, kwoty ostatecznie przekazywane przez nabywcę nieruchomości nazywamy cenami transakcyjnymi. Ceny transakcyjne są niższe od ofertowych. Na sonarhome.pl oprócz darmowej wyceny ofertowej, możesz również (na dzień pisania artykułu dla Warszawy Śródmieście; w perspektywie czasu dla wielu lokalizacji) sprawdzić faktyczne transakcje w okolicy nieruchomości, którą wyceniasz.

Od czego zależy wartość wyceny nieruchomości?

Samemu oceniając nieruchomość, mamy tendencje do przeszacowywania jej wartości, zwłaszcza, gdy kierujemy się sentymentem. Z drugiej strony nieznajomość praw i trendów rynku prowadzi do niedoszacowania. Wysokość profesjonalnej wyceny nieruchomości zależy od wielu czynników. Są to między innymi:

  • rodzaj nieruchomości

  • powierzchnia nieruchomości

  • rok budowy

  • standard mieszkania

  • stan techniczny

  • dostęp do infrastruktury

Im więcej jest parametrów wpływających na jakość nieruchomości tym bardziej skomplikowane będzie oszacowanie jej wartości.

Przy szacowaniu kosztu samej wyceny uwzględnić należy dodatkowo:

  • koszt ewentualnego pozyskania danych z zakresu cen transakcyjnych w danym obszarze

  • koszt pozyskania dokumentów określających prawo własności nieruchomości i przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego

  • oczekiwany termin wyceny

Kto może przeprowadzić wycenę nieruchomości?

W zależności od sytuacji, w której się znajdujemy, interesować nas może jedynie oszacowanie wartości nieruchomości, na przykład przy jej kupnie lub sprzedaży. Taką wycenę możemy spróbować przeprowadzić we własnym zakresie, z pomocą pośrednika lub przez Internet. Jednak jeżeli zależy nam, żeby wycena miała moc prawną, musimy się zwrócić do rzeczoznawcy majątkowego. Taka potrzeba zachodzi na przykład przy odprowadzaniu podatku od spadku. Z reguły wycen nieruchomości dokonuje się w celu wysondowania najlepszej ceny zakupu/sprzedaży. Nie chcemy zbytnio autopromować naszego produktu, ale zapamiętaj, że porównanie ofertowe jest u nas dostępne za darmo; bez zobowiązań.

Agent nieruchomości przygotowując wycenę bazuje na swoim doświadczeniu i ogólnej znajomości rynku. Dzięki ciągłemu kontaktowi z potencjalnymi nabywcami, taka osoba orientuje się w aktualnych tendencjach panujących w branży. Pośrednik podczas ewaluacji z jednej strony analizuje ogólną sytuację na rynku i jego płynność, a z drugiej dane pochodzące z systemów transakcyjnych. Wycena zazwyczaj wchodzi w skład ogólnej działalności agenta, polegającej na pośrednictwie w sprzedaży lub kupnie nieruchomości, a jej koszt jest zawarty w pobieranej prowizji. Prowizja stanowi przeważnie 2-5% osiągniętej transakcyjnej ceny nieruchomości, w zależności od tego, czy opłatami są obciążane obie strony transakcji, czy tylko sprzedający.

Łatwym i szybkim sposobem wyceny nieruchomości jest wycena za pomocą serwisu internetowego. Usługi tego typu oferują zazwyczaj portale z ogłoszeniami o sprzedaży lub kupnie nieruchomości. Serwisy posiadają własne bazy danych, zawierające statystyki sprzedaży w różnych lokalizacjach, co pozwala im dość precyzyjnie wycenić nieruchomość. Wyceny mogą być przedstawiane zarówno całościowo, jak i za metr kwadratowy. Dokładność automatycznej wyceny silnie zależy od płynności rynku – im więcej materiału porównawczego, tym dokładniejsze oszacowanie. Część serwisów przy wyniku analizy podaje też ilość ocen, na podstawie których odbyło się szacowanie, rozkład wartości nieruchomości w okolicy i średnie odchylenie ceny w danej lokalizacji. Czasami uzyskać można też historię kształtowania się cen w danych rejonie. W zależności od ilości podawanych informacji i źródeł porównawczych, automatyczna wycena może być darmowa lub zawierać się w niewielkiej kwocie rzędu kilkunastu złotych.

Ostatnią metodą wyceny nieruchomości jest skorzystanie z usług rzeczoznawcy majątkowego. Rzeczoznawca ma dostęp do bazy aktów notarialnych, co pozwala mu na precyzyjną analizę cen transakcyjnych osiąganych w zbliżonych warunkach. Trzeba pamiętać, że urzędnik prawdopodobnie nie będzie uwzględniał aktualnych trendów rynku. Operat szacunkowy jest sporządzany w formie pisemnej i stanowi dokument urzędowy. Dokument poza podaniem wyceny opisuje również szereg innych parametrów, między innymi: cel wyceny, opis stanu nieruchomości, wybraną metodę analizy czy charakterystykę rynku w danej lokalizacji. Koszt wystawienia operatu nie jest narzucony odgórnie i w każdej kancelarii rzeczoznawców będzie inny. W przypadku mieszkań koszt wyceny to kilkaset złotych, w przypadku domów może sięgać około 2,5 tysiąca złotych.

Podsumowanie

Decydując się na konkretny sposób dokonania wyceny nieruchomości, musimy uwzględnić sytuację, w jakiej się znajdujemy i od niej uzależnić pożądaną dokładność wyceny. Zawsze warto przeprowadzić rozpoznanie na własną rękę, posiłkując się „wyceniarkami” online. Pamiętajmy, że na wartość nieruchomości wpływa wiele czynników, do których nie zawsze przywiązujemy wagę, a najważniejsze przy wycenie są chłodne spojrzenie i bezstronność.

Myślisz o sprzedaży mieszkania?

Skorzystaj z naszej darmowej wyceniarki i dowiedz się, ile może być warte.

Wyceń nieruchomość

Średnia ocena: 4.6666666666666667. Głosy: 3

Zobacz też