Jak sprzedać mieszkanie własnościowe?

Sprzedaż lokum własnościowego wymaga dopełnienia pewnych formalności. Czego potrzebujemy, by sprzedać mieszkanie z odrębną własnością lokalu?

Czym jest prawo własności?

Sprecyzujmy najpierw, czym jest prawo własności do mieszkania. Pełna własność mieszkania w żargonie prawnym jest określana pojęciem “odrębna własność lokalu”. Kodeks cywilny precyzuje, że prawo własności umożliwia właścicielowi mieszkania korzystać z niego zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem oraz pobierać pożytki i dochody, przy zachowaniu zasad współżycia społecznego. Mówiąc prościej, posiadanie prawa własności oznacza, że możemy korzystać z mieszkania w dowolny sposób, jaki przyjdzie nam do głowy, jeżeli tylko nie naruszamy praw innych ludzi. Razem z prawem własności do mieszkania przysługuje nam prawo do współwłasności części wspólnych w budynku, takich jak klatki schodowe, podjazdy, strych i tym podobne.

Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży mieszkania własnościowego?

Sprzedając mieszkanie, będziemy musieli podpisać z kupującym notarialny akt sprzedaży - inaczej sprzedaż będzie nieważna. Po pierwsze (i oczywiste), wymaga to udania się do notariusza. Po drugie, musimy przygotować wcześniej kilka dokumentów.

1. Odpis z księgi wieczystej. Księga wieczysta to najważniejszy dokument wymagany przy spisywaniu notarialnego aktu sprzedaży. Księga określa stan prawny nieruchomości, wyszczególniając, komu przysługują jakie prawa do mieszkania. Żeby dostać odpis księgi, należy złożyć wniosek do Sądu Rejonowego właściwego dla lokalizacji mieszkania (uwaga: musimy znać numer księgi, której odpis chcemy dostać). Możemy to zrobić osobiście lub przez internet w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych. Jeżeli nie znamy numeru księgi wieczystej, możemy sprawdzić go w kilku miejscach: w poprzednim akcie notarialnym, w księdze wieczystej gruntu, na którym znajduje się lokal, lub wystąpić o znalezienie numeru w Wydziale Geodezji i Kartografii odpowiedniego starostwa powiatowego.

2. Mieszkanie obciążone hipoteką. Jeżeli w księdze wieczystej znajduje (lub znajdują) się zapis o hipotece, mieszkanie takie można sprzedać pod warunkiem, że wysokość ceny sprzedaży ustalonej przez strony transakcji będzie wyższa lub równa saldu kredytu. Do sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką musimy przedstawić zaświadczenie do spłaty kredytu z banku. Muszą być w nim wyszczególnione następujące informacje:

  • saldo kredytu wraz z opłatami za wcześniejszą spłatę
  • numer rachunku do całkowitej spłaty kredytu
  • zgoda na zwolnienie zabezpieczeń przez bank
  • potwierdzenie, że kredytobiorca nie zawierał z bankiem umów na podstawie wierzytelności

3. Tytuł prawny nabycia nieruchomości. Dokument poświadczający podstawę nabycia określa, w jaki sposób weszliśmy w posiadanie mieszkania. W zależności od sposobu wejścia w posiadanie nieruchomości będą to różne akty notarialne:

  • gdy kupiliśmy mieszkanie na rynku pierwotnym (od dewelopera) - akt notarialny ustanowienia odrębnej własności lokalu
  • gdy kupiliśmy mieszkanie na rynku wtórnym - akt notarialny umowy sprzedaży
  • gdy nabyliśmy mieszkanie za pomocą darowizny - akt notarialny umowy darowizny
  • gdy dostaliśmy mieszkanie w spadku - poświadczenie dziedziczenia albo prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku. W dwóch ostatnich przypadkach, jeżeli weszliśmy w posiadanie mieszkania po 2007 roku, potrzebne będzie dodatkowo zaświadczenie o uregulowaniu podatku od spadków i darowizn lub zaświadczenie, że podatek nie był należny. Takie zaświadczenie możemy uzyskać w urzędzie skarbowym.

4. Zaświadczenie o braku zaległości. Potwierdzenie, że nie zalegamy z opłatami uzyskamy od administracji wspólnoty mieszkaniowej.

5. Zaświadczenie o wymeldowaniu mieszkańców. Zaświadczenie, że w lokalu nikt nie jest zameldowany, uzyskamy w urzędzie miasta/urzędzie gminy. Możemy też przedstawić zobowiązanie, że w określonym terminie lokal zostanie wydany, a osoby zameldowane się wymeldują.

6. Zaświadczenie, czy mieszkanie leży w strefie rewitalizacji. Po 2015 przepisy umożliwiły niektórym miastom/gminom utworzenie Specjalnych Stref Rewitalizacji. Jeżeli sprzedawane mieszkanie znajduje się w takiej strefie, pierwszeństwo jego zakupu ma miasto/gmina. W takim wypadku musimy udać się do Wydziału Rewitalizacji i wystąpić o wydanie stosownego dokumentu, określającego, czy mieszkanie znajduje się w strefie. Jeżeli w zaświadczeniu będzie informacja, że nieruchomosć została objęta programem rewitalizacji, udajemy się z nim do notariusza i spisujemy warunkową umowę sprzedaży. Notariusz podejmie odpowiednie czynności w celu ustalenia, czy miasto/gmina zamierza skorzystać z prawa pierwokupu - może to zająć aż miesiąc. Dopiero po uzyskaniu potwierdzenia, że miasto/gmina odstąpi od prawa pierwokupu, można podpisać finalną umowę sprzedaży.

To wszystkie dokumenty, które musimy złożyć przy sprzedaży mieszkania własnościowego. Jeżeli szkoda nam czasu na stanie w kolejkach, możemy do załatwienia formalności zatrudnić profesjonalistę. Pośrednik nieruchomości skompletuje za nas dokumenty po podpisaniu odpowiedniego upoważnienia.

Myślisz o sprzedaży mieszkania?

Skorzystaj z naszej darmowej wyceniarki i dowiedz się, ile może być warte.

Wyceń nieruchomość

Średnia ocena: 5.0. Głosy: 1