Z tego artykułu dowiesz się:

  1. Dlaczego wycena mieszkania jest wymagana w procesie weryfikacji kredytu hipotecznego?
  2. Czym jest operat szacunkowy i jaką pełni rolę w uzyskaniu pozytywnej decyzji kredytowej?
  3. W jaki sposób otrzymać kredyt wyższy niż wartość mieszkania?

Artykuł jest częścią naszego poradnika "Jak wycenić mieszkanie?".

Po co wycena mieszkania potrzebna jest do kredytu hipotecznego?

Celem banku w procesie udzielenia pomyślnej decyzji kredytowej jest w pierwszej kolejności zabezpieczenie użyczonego na podstawie umowy kredytowej kapitału. Bank musi więc najpierw zweryfikować poziom ryzyka i to, czy jego akceptacja nie wygeneruje straty. W tym celu dokonuje się wyceny nieruchomości, której nabycie miałoby zostać sfinansowane kredytem hipotecznym. Jak to się odbywa? Procedura różni się w zależności od rodzaju nieruchomości oraz od tego, kto według konkretnej umowy jest uprawniony do sporządzenia takiego dokumentu. Zdarza się bowiem, że banki osobiście wskazują konkretną osobę i wówczas nie ma możliwości przeprowadzenia wyceny mieszkania do kredytu hipotecznego we własnym zakresie.

Dodatkowe informacje
Jaki jest powód wyceny?*

Wycena zostanie przygotowana na zasadach określonych w regulaminie Serwisu.

Operat szacunkowy i jego znaczenie w uzyskaniu pozytywnej decyzji kredytowej

Oficjalna wycena mieszkania stanowi pewien standard określenia najważniejszych kwestii decydujących o nabyciu nieruchomości. Procedura ubiegania się o kredyt hipoteczny zawiera w swojej strukturze konieczność wykonania niezależnej wyceny zwanej fachowo operatem szacunkowym. Kredyt hipoteczny może zostać udzielony tylko i wyłącznie w oparciu o sporządzoną opinię, dotyczącą wartości nieruchomości. W interesie potencjalnego kredytobiorcy leży więc uzyskanie dobrej wyceny, która może pomóc w otrzymaniu pozytywnej decyzji kredytowej.

Wycena każdej nieruchomości dokonywana jest przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Kwalifikacje odpowiednio wybranej osoby powinny potwierdzać oficjalnie wydane uprawnienia zawodowe. Jako że jest to zawód zaufania publicznego, ważne aby wybrany rzeczoznawca znajdował się na liście osób akceptowanych przez banki. W przeciwnym razie wykonana wycena mieszkania do kredytu hipotecznego nie będzie honorowana w procesie weryfikacji kredytowej.

Większość banków funkcjonujących na rynku narzuca swoim klientom wybór rzeczoznawcy. Pobierane są wówczas opłaty za wykonanie usługi wyceny mieszkania do kredytu hipotecznego, które siłą rzeczy zobowiązani są uiścić potencjalni kredytobiorcy. Koszt sporządzenia kompletnego operatu szacunkowego mieści się zwykle w przedziale od 200 do nawet 1000 zł. Niemniej jednak skorzystanie z ewentualności oferowanej, a właściwie wymaganej przez instytucję kredytową, w perspektywie możliwości zakupu własnego M, wydaje się konieczne i nieuniknione. Kluczem do celu w uzyskaniu pozytywnej decyzji o finansowaniu własnego mieszkania jest operat szacunkowy. Kredyt hipoteczny bez tego elementu nie zostanie przyznany, a posiadanie nieruchomości pozostanie jedynie w sferze marzeń.

Stosunek ceny transakcyjnej do wartości nieruchomości

Zdarza się, że cena określona w umowie kupna-sprzedaży stanowi inną wartość niż ta wskazana przez rzeczoznawcę w wycenie. Sytuacja taka ma miejsce, gdy zakup lokalu przebiega w ramach przetargu lub gdy nieruchomość ma zostać wyremontowana. Wówczas klient ubiega się w banku o kredyt wyższy niż wartość mieszkania. Czy taka praktyka jest możliwa? Tak – na dodatek w warunkach polskiej gospodarki bardzo często się ją wykorzystuje. Zakup mieszkania w stanie deweloperskim oznacza, że wraz z kluczami do niego klient otrzymuje betonową wylewkę, tynk gipsowy na ścianach, parapety, drzwi wejściowe, okna oraz grzejniki. Doprowadzone są ponadto wszelkie instalacje, ale na tym koniec. Wykończenie mieszkania do stanu używalności należy już do kupującego, dlatego też uzyskanie kredytu wyższego niż wartość mieszkania jest niezbędne.

Wskaźnik LtV a wycena mieszkania - znaczenie dla kredytobiorcy

Banki, wychodząc na przeciw oczekiwaniom potencjalnych klientów, dostosowały warunki kredytowania do panujących na rynku zależności. Istnieje zatem szansa skredytowania wykończenia bądź remontu wraz z zakupem nieruchomości. W jaki sposób wówczas bank określa wysokość kredytu hipotecznego? Posługuje się wskaźnikiem LtV uwzględniającym wartość kredytu w stosunku do wartości zabezpieczenia, jakim jest rzeczona nieruchomość. Decydujące znaczenie w tym przypadku ma jak najniższy poziom tego weryfikatora, ponieważ im niższa wartość LtV, tym dany kredyt z punktu widzenia banku jest bezpieczniejszy.

Aktualnie w myśl rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego banki nie powinny wydawać pozytywnej decyzji kredytowej, gdy oszacowany wskaźnik LtV jest wyższy niż 80%. Kredytobiorca, dysponując 20% wkładem własnym i osiągając w procesie weryfikacji miernik LtV na minimalnym poziomie, powinien otrzymać pozytywną odpowiedź co do kredytu wyższego niż wartość mieszkania.

Z punktu widzenia osoby ubiegającej się o kredyt hipoteczny wykonanie operatu szacunkowego w oparciu o ceny rynkowe nieruchomości jest niezbędne. Bez dostarczenia informacji o realnej wartości kredytowanego mieszkania bank nie jest w stanie przeprowadzić koniecznej weryfikacji kredytowej. Tym samym nie ma szans na przychylną decyzję. Bank bowiem w pierwszej kolejności sugeruje się wysokością kapitału, jaki byłby zabezpieczony samą nieruchomością. Dopiero wtedy analizuje możliwości finansowe kredytobiorcy i stwierdza w oparciu o wskaźnik LtV, czy przekazanie do dyspozycji kwoty wyższej niż wartość mieszkania nie jest zbyt ryzykowne dla samego banku. Wycena mieszkania do kredytu hipotecznego stanowi więc podstawę dla całej procedury, jaką bank przeprowadza przed podjęciem ostatecznej decyzji. Ponieważ decyzję tę zawsze podejmuje się z uwzględnieniem fachowego operatu szacunkowego, kredyt hipoteczny przyznawany jest w drodze dogłębnej analizy wszystkich aspektów istotnych z punktu widzenia banku.

Myślisz o sprzedaży mieszkania?

Skorzystaj z naszej darmowej wyceniarki i dowiedz się, ile może być warte.

Wyceń nieruchomość

Średnia ocena: 5.0. Głosy: 1