Sprzedaż mieszkania z kredytem - najważniejsze informacje

Z tego artykułu dowiesz się: 

Jak wygląda cała procedura sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym? Kiedy sprzedaż mieszkania z kredytem jest niemożliwa? Co dzieje się z odsetkami od kredytu hipotecznego w przypadku wcześniejszej spłaty w drodze sprzedaży mieszkania z kredytem?

Sprzedaż mieszkania z kredytem

Obecnie większość transakcji zakupowych nieruchomości finansuje się kredytami hipotecznymi. Czy w takich okolicznościach w ogóle możliwa jest sprzedaż mieszkania z kredytem? Trzeba przyznać, że tak, ale należy koniecznie liczyć się z wieloma utrudnieniami. W pierwszej kolejności, zanim zamieszczone zostanie ogłoszenie o sprzedaży mieszkania z kredytem, należy uzyskać zgodę banku, który kredytuje nieruchomość, czyli przedmiot transakcji. W tym celu konieczne jest skrupulatne dopełnienie formalności, z pewnością jednak okażą się one pomocne, gdy znajdą się pierwsi zainteresowani kupnem. Zwykle jedną z najważniejszych informacji, jaka interesuje potencjalnych nabywców, jest ciążące na przedmiocie transakcji zobowiązanie wobec banku w postaci kredytu hipotecznego. Jeżeli takowe istnieje, w hipotekę wpisany jest kredytodawca, zabezpieczony w ten sposób przed ewentualnymi kłopotami ze spłatą rat.

Jak wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem?

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym to dość częsta praktyka. Mimo że bank figuruje w księdze wieczystej jako wierzyciel, to jednak prawo dowolnego dysponowania nieruchomością posiada jej właściciel. W jaki więc sposób sprawnie i korzystnie przeprowadzić transakcję sprzedaży mieszkania z kredytem? Warto zapoznać się z koniecznymi do spełnienia warunkami, które umożliwiają tę procedurę. 

W pierwszej kolejności bank, w którym zaciągnięty został kredyt, powinien wydać zaświadczenie o bieżącym stanie zadłużenia wraz z odsetkami. Jest to początek procedury związanej ze sprzedażą mieszkania z kredytem hipotecznym. Wówczas można już zamieścić ogłoszenie w Internecie samodzielnie albo za pośrednictwem biura nieruchomości. Ważnym elementem jest jednak wyszczególnienie informacji, że ogłoszenie dotyczy sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym. 

W momencie, gdy pojawia się osoba zainteresowana kupnem, warto sporządzić umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego albo umowy cywilno-prawnej, zwłaszcza jeżeli kupujący bierze kredyt. Banki bowiem tego wymagają. Ważne, aby umowa przedwstępna zawierała informację o podziale środków ze sprzedaży nieruchomości na dwie części. Dlaczego? Otóż jedna z nich zostaje przekazana wierzycielowi hipotecznemu, zaś druga trafia na rachunek bankowy sprzedającego. Ta druga wartość stanowi różnicę pomiędzy ceną transakcji, a kwotą pozostałą do spłaty z tytułu kredytu hipotecznego. Całość podatku, wynikającego ze sprzedaży mieszkania z kredytem przypada w udziale nabywcy. A kto pokrywa koszty notarialne? To już strony transakcji ustalają między sobą. Ostatnia powinność, jaka leży po stronie sprzedającego albo nabywcy, to wystąpienie do sądu o skreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Oprócz wypełnionego formularza KW-WPIS, konieczne jest także oświadczenie o spłacie kredytu wydane przez bank i dowód uregulowania opłaty sądowej za dokonanie skreślenia hipoteki z księgi wieczystej. 

Przestrzegając kolejności procedury i mając na uwadze odpowiednio skompletowaną dokumentację, sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym nie powinna przysporzyć większych problemów.

Kiedy nie można sprzedać mieszkania z kredytem?

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym nie może dojść do skutku w przypadku, gdy bank nie wyrazi zgody na przeprowadzenie transakcji. Z uwagi na poziom zadłużenia, sytuację kredytobiorcy i inne kwestie związane z dochodzeniem swoich należności, taka decyzja kredytodawcy nie zawsze musi być korzystna dla właściciela nieruchomości w aspekcie jej zbycia.

Co więcej, w sytuacji, gdy nabywca chce zaciągnąć kredyt na zakup nieruchomości w innym banku, niż ten, który dotychczas kredytował dane mieszkanie, konieczne okazuje się załatwienie pewnych formalności. Nowy bank zostanie wpisany do hipoteki dopiero wówczas, gdy poprzedni zostanie skreślony, a ten wyda zgodę na wykreślenie dopiero w momencie spłaty. W akcie notarialnym należy wobec tego dokonać takiego zapisu, jaki będzie zabezpieczał roszczenia obu instytucji. Sprzedaż mieszkania z kredytem zależy więc od wielu niezależnych od właściciela czynników.

Sprzedaż mieszkania z kredytem – co z odsetkami?

Jak wiadomo, każdy kredyt, hipoteczny również, ma swoją cenę, czyli odsetki, jakie kredytobiorca zobowiązuje się spłacić w ratach wraz z należnością główną w toku całego okresu kredytowania. Zdarzają się jednak sytuacje, w których z różnych przyczyn właściciele decydują się na sprzedaż mieszkania z kredytem. Co z odsetkami, które wówczas nie są dzielone przez wszystkie lata trwania kredytu? W takich sytuacjach całość zobowiązania wobec banku zostaje uregulowana przedterminowo, w wyniku sprzedaży mieszkania z kredytem, co z odsetkami daje niższą kwotę, niżeli ta początkowo skalkulowana w oparciu o oprocentowanie. Oznacza to, że bank dokonał tzw. redukcji kosztów w sposób proporcjonalny. W wyniku tych kroków pozostałe zobowiązanie często jest niższe, niż uzyskana suma pochodząca ze sprzedaży mieszkania z kredytem. Co z odsetkami obniża koszt sprzedającego, jaki przekazuje on bankowi.

Sprzedaż mieszkania z kredytem – na co zwrócić uwagę w umowie kredytowej?

Ważnym z punktu widzenia sprzedającego aspektem jest możliwość wystąpienia w umowie kredytowej niekorzystnych zapisów, które siłą rzeczy sprawiają, że sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym przestaje być opłacalną opcją. Wcześniejsza spłata kredytu może bowiem wiązać się z koniecznością uiszczenia prowizji. Zwykle dotyczy to jednak spłaty kredytu w ciągu trzech do pięciu lat od zawarcia umowy z bankiem. W myśl ustawy z 22 lipca 2017 roku maksymalna wartość tej opłaty nie może przekroczyć 3% spłaconej już wartości w okresie do trzech lat od początku okresu kredytowania. Jest to jednak reguła odnosząca się do kredytów hipotecznych o zmiennej stopie procentowej.

Zobacz również: Mieszkania na sprzedaż Warszawa