Z tego artykułu dowiesz się:

  1. Czym jest zaliczka, a czym zadatek we wstępnej umowie kupna-sprzedaży nieruchomości?
  2. Czym różni się zadatek od zaliczki?
  3. Która z form świadczenia na rzecz przyszłej transakcji lepiej zabezpiecza interesy obu stron?

Artykuł jest częścią naszego poradnika "Sprzedaż mieszkania krok po kroku".

Zadatek i zaliczka - czym się różnią i co jest korzystniejsze?

Zakup mieszkania to przedsięwzięcie, którego realizacja często wiąże się z koniecznością zawarcia umowy przedwstępnej. Najczęstszą formą zabezpieczenia interesów obydwu stron jest zastosowanie zaliczki lub zadatku, które tylko w teorii stanowią podobne rozwiązania. Treść umowy przedwstępnej w głównej mierze zależy od tego, na którą z powyższych form zabezpieczeń umówią się strony transakcji. Jakie są tego konsekwencje w obu przypadkach? Jakie wady i zalety niosą za sobą zadatek oraz zaliczka, a także kiedy stosowanie każdej z tych form jest korzystne dla stron?

Zadatek a zaliczka – zasadnicze różnice

Czym jest zaliczka i jak właściwie interpretować to pojęcie? Najogólniej stwierdzając, to określona kwota, jaką kupujący wypłaca sprzedającemu jako część przyszłego zobowiązania, wynikającego z podpisania aktu notarialnego. Warto wiedzieć, że zaliczka podlega przepisom Kodeksu cywilnego w zupełnie innej formie, niżeli zadatek. Co to oznacza? Tyle, że ewentualne kwestie sporne, związane ze zwrotem zaliczki, regulowane są przez ogólne przepisy traktujące o wykonaniu umów wzajemnych, dlatego forma zaliczkistanowi ryzykowne zabezpieczenia, szczególnie z punktu widzenia nabywcy nieruchomości. Dlaczego? Z prostego powodu - strona sprzedająca, znajdując bardziej opłacalną ofertę kupna, ma prawo odstąpić od umowy przedwstępnej bez żadnych konsekwencji prawnych. Jedynym warunkiem, jaki wówczas staje się zobowiązaniem sprzedającego, jest zwrot wcześniej wpłaconej zaliczki.

Inaczej niż zaliczka, zadatek znajduje swoje regulacje w Kodeksie cywilnym. Słuszność zwrotu wpłaconego zadatku w sytuacji odstąpienia od umowy przedwstępnej jest więc jasna. Jeżeli kupujący odstąpi od umowy, sprzedający zachowuje wpłacony zadatek w całości. Jeśli natomiast to sprzedający nie zachowa warunków umowy, niedoszły nabywca ma prawo domagać się zwrotu dwukrotności zadatku.

Sprzedaj mieszkanie bezpośrednio do SonarHome.

Oferta gotówkowa w 48h.

Uzyskaj ofertę

Jaka jest więc zasadnicza różnica pomiędzy zadatkiem a zaliczką? Taka, że zadatek, dzięki swojej formie, jak i podstawie prawnej, skuteczniej mobilizuje obie strony umowy przedwstępnej do zastosowania się do jej zapisów. Zerwanie umowy zwyczajnie się nie opłaca – nabywca będzie wolał doliczyć kwotę zadatku do sumy transakcji finalnej, natomiast sprzedający nie będzie musiał zwracać sumy wyższej niż ta, którą otrzymał.

Co prawda istnieją od tej zasady pewne odstępstwa, dokładnie w trzech sytuacjach sprzedający ma prawo zwrócić nabywcy zadatek w tej samej wysokości. Dzieje się tak, gdy za zerwanie umowy przedwstępnej nie jest odpowiedzialna żadna ze stron, gdy odpowiedzialne są po równo obie strony, albo gdy nastąpiło rozwiązanie umowy na podstawie wyroku sądowego. Termin wymagalności zwrotu uprawnionej osobie zadatku zwykle jest równoznaczny z chwilą zerwania umowy przedwstępnej.

Zaliczka a zadatek – które rozwiązanie jest lepsze?

Mając na uwadze zabezpieczenie interesów zarówno sprzedającego, jak i kupującego nieruchomość, można uznać, że skuteczniejszy byłby zadatek, a zaliczka stanowi niejako podstawę lżejszych konsekwencji w przypadku zerwania umowy. W przypadku zadatku zdecydowanie zwiększa się prawdopodobieństwo, że sprzedający nie będzie poszukiwał lepszej opcji zbycia nieruchomości, a co za tym idzie, nie zdecyduje się na rozwiązanie przedwstępnej umowy.

Co więcej, zbywca zyskuje większą pewność, iż zainteresowany kontrahent się nie wycofa. Tym samym z pewnością lepszym zabezpieczeniem dla obu stron jest zadatek, bo zaliczka, w przypadku odstąpienia od umowy, obliguje jedynie do zwrotu wpłaconej kwoty tej samej wysokości. Warto pamiętać, że kwestia zadatku jest zdecydowanie bardziej ryzykowna dla strony niedotrzymującej zapisów umowy przedwstępnej. Kupujący musi mieć na uwadze, że zerwanie umowy spowoduje bezpowrotną utratę zadatku, natomiast sprzedający, że nieustosunkowanie się do zapisów zawartych w umowie doprowadzi do powstania obowiązku zwrotu kwoty odpowiadającej dwukrotności wpłaconego zadatku.

W związku z powyższym, warto przed podpisaniem umowy przedwstępnej sprawdzić, czy wszystkie wyszczególnione zapisy są zgodne z możliwościami w sensie dostosowania się do nich. W przeciwnym razie konsekwencje niedotrzymania umowy mogą być dość dotkliwe dla obu stron transakcji. Dodatkowo istotną kwestią jest zaznaczenie w treści umowy formy pieniężnego świadczenia, czyli tego, czy kupujący przekazuje sprzedającemu zaliczkę, czy też zadatek. Niedoprecyzowanie tych terminów może bowiem doprowadzić do konieczności rozstrzygnięcia sporu przed sądem, a to jest dość czasochłonne i niestety nie daje gwarancji na pomyślne rozwiązanie sprawy.

Myślisz o sprzedaży mieszkania?

Skorzystaj z naszej darmowej wyceniarki i dowiedz się, ile może być warte.

Wyceń nieruchomość

Średnia ocena: 5.0. Głosy: 1