Powrót do bloga

25 milionów złotych – to cena luksusu

Kategoria:Trendy rynkoweAutor: Ostatnia aktualizacja:

W trudnych czasach jedyny segment nieruchomości, który ma się dobrze, to rynek luksusowy. Piętna nie odznaczyła na nim ani pandemia, ani bieżące zawirowania gospodarcze, które tak bardzo dotknęły nieruchomości z tzw. segmentu popularnego. W momentach kryzysowych rynek luksusowy zyskuje ponieważ, zamożni nabywcy szukają nieprzeciętnych aktywów, które dają perspektywę na wzrost wartości w czasie.

Co znajdziesz w artykule?

  1. Marmury, prywatne siłownie, wysokie ceny... Jak rozpoznać nieruchomość luksusową?
  2. Prestiżowa nieruchomość podwoi swoją wartość
  3. Pogoń za zachodem czy wyrównanie stawek w Europie?

Marmury, prywatne siłownie, wysokie ceny... Jak rozpoznać nieruchomość luksusową?

Perspektywa wzrostu wartości apartamentów luksusowych jest jak najbardziej realna. Jeszcze cztery lata temu najwyższe ceny wywoławcze za 1m2 apartamentu wynosiły około 40 tys. zł/m2 – dzisiaj jest to nawet 70 tys. zł/m2.

Na rynku nieruchomości można rozróżnić dwa typy apartamentów. Apartamenty standardowe – często nazywane premium (z ang. upper-middle) i apartamenty luksusowe (z ang. high-end). Oferta tych drugich w skali kraju jest niewielka, a ich ceny zaczynają się w Polsce od 4-5 mln zł. Jak wynika z analizy SonarHome, apartamenty luksusowe z rynku wtórnego stanowią zaledwie 0,5% całej oferty (na rynku pierwotnym zgodnie z danymi JLL jest to niecały 1%). Wśród polskich miast przoduje jak zawsze Warszawa, gdzie zamożni klienci mają największy wybór, ale ceny również osiągają rekordowe poziomy. Poza stolicą wyróżniają się jeszcze Kraków, Trójmiasto i Wrocław.

Parę lat temu przyjęło się, że rynek luksusowy w Polsce stanowią nieruchomości o wartości powyżej 1 mln zł. Jednak wzrost cen na całym rynku, zarówno w segmencie standardowym jak i luksusowym, spowodował, że dziś to za mało. Mieszkanie za 2 mln zł może przynależeć do segmentu popularnego. Na jego cenę składa się po prostu większa powierzchnia (np. powyżej 100 m2) i dobra lokalizacja np. warszawski Żoliborz. Nie można go jednak zaliczyć do nieruchomości luksusowych, ponieważ jest położone w „normalnym” bloku, nie spełnia wymogów jakościowych, jakie składają się na nieruchomość luksusową.

O zakwalifikowaniu budynku jako obiekt luksusowy decydują czynniki lokalizacyjne i jakościowe. Lokalizacja to zwykle centra miast bądź budynki położone na terenach zielonych, parkowych (wciąż jednak nie mogą to być obrzeża). Na czynniki jakościowe składa się nie tylko wyróżniająca się architektura (zarówno na zewnątrz, jak i wewnątrz budynku), ale również materiały wykończeniowe z górnej półki (kamień, marmur, drewno, przeszklenia). Ponadto budynek musi być wyposażony w usługi dodatkowe przeznaczone do wyłącznego użytku mieszkańców (np. consierge, usługa prania, basen, spa, sala kinowa, sale spotkań, sale konferencyjne, strefa biznesowa, tarasy, siłownia, piwniczka do przechowywania win). Mniej istotna jest tutaj powierzchnia mieszkania, mimo obiegowej opinii, że apartament luksusowy musi posiadać powierzchnię wyższą od 100 m2. Przykładowo w budynku inwestycji Złota 44 można znaleźć również apartamenty o powierzchni 60-70m2.

Prestiżowa nieruchomość podwoi swoją wartość

Rynek prestiżowych nieruchomości wciąż prze do przodu – tak samo ich stale wzrastające ceny ceny. Rekordowe oferty apartamentów na rynku wtórnym przekraczają już 20 mln zł. Jeszcze trzy lata temu najwyższe transakcje jakie były przeprowadzane na polskim rynku dochodziły „jedynie” do 14 mln złotych.

W 2022 roku najwyższe ceny ofertowe za apartament dotyczyły dwóch inwestycji w Warszawie. Pierwszą z nich jest Złota 44. Apartament o powierzchni 450 m2, położony na 50. piętrze znanego wieżowca właściciel wycenił na 25 mln zł, czyli 56 tys. zł/m2. Warto nadmienić, że kupujący apartamenty w tym budynku z pierwszej ręki (czyli na rynku pierwotnym) jeszcze kilka lat temu płacili około 25-30 tys. zł/m2 (ceny transakcyjne), czyli wzrost wartości 1m2 może wynosić nawet pomiędzy 80% a 120%. W 2022 w inwestycji Złota 44 przeprowadzono również najwyższą do tej pory transakcję o wartości niecałych 23 mln złotych, był to jednak lokal z rynku pierwotnego (apartament o powierzchni 480 m2, czyli 48 tys. zł/m2).

Luksus to nie tylko wysokie apartamentowce. Często luksusowe projekty na naszym rodzimym rynku to kameralne inwestycje i właśnie w takim budynku oferowany jest drugi na liście apartamentów o najwyższej cenie wywoławczej. Lokal położony w małej inwestycji (Villa Monako) na Mokotowie, nie takiej nowej, bo wybudowanej w 2004 roku, ale za to położonej w Parku Sieleckim. Nabywcę mają przyciągać marmurowe posadzki, drewno czereśniowe, basen z przeszklonym dachem, siłownia, sauna, pralnia czy suszarnia. Sam dwupoziomowy apartament o powierzchni 487 m2 został wyceniony na 21,6 mln zł, czyli 44,4 tys. zł/m2. Penthouse jest położony na ostatnich piętrach budynku, a nowy właściciel będzie mógł korzystać z prywatnej windy bezpośrednio do mieszkania. Oprócz 8 pokoi dodatkową atrakcją jest taras na dachu budynku.

Na mapie prestiżu w Warszawie dominują dwie dzielnice Śródmieście i Mokotów. Pojedyncze oferty prawdziwie luksusowych nieruchomości można jeszcze spotkać na Woli, Żoliborzu i Wilanowie. Przytaczając konkretne liczby, aż 51% oferty należy do Śródmieścia, a 25% do Mokotowa. Przeciętna cena ofertowa za 1m2 apartamentu w Warszawie wynosi 34,6 tys. zł/m2.

W pozostałych miastach Polski ceny apartamentów są niższe, jednak poziom jakościowy pozostaje niezmienny. W Krakowie rekordowe oferty sięgają 11 mln zł, Trójmieście – 6 mln zł, a we Wrocławiu – 10 mln zł.

Pogoń za Zachodem czy wyrównanie stawek w Europie?

Pomimo rozwoju i wzrostu cen jest u nas wciąż tanio na tle Europy. Nie musimy jednak rozpatrywać tego w kategorii minusów. Niższe ceny połączone z wysoką jakością kuszą inwestorów zagranicznych, a ten popyt powoduje pośrednio dalszy rozwój rynku. Luksusowe apartamenty w stolicy można znaleźć w kwocie 8 tys. do 12,3 tys. EUR/m2. Bardzo powoli zbliżamy się do Berlina, gdzie stawki sięgają 15-20 tys. EUR/m2. Dużo droższe pozostają: Paryż – 20-30 tys. EUR/m2 i Londyn 25-35 tys. EUR/m2. Niższe ceny nie deprecjonują naszego rynku. Luksusowe apartamenty w Polsce mają przed sobą pozytywne perspektywy, a ich istotny wzrost wartości w czasie to potwierdza.

Head of Real Estate Market Analysis
O mnie

Ukończyłam gospodarkę nieruchomościami w Wyższej Szkole Bankowej i studia podyplomowe na kierunku wycena nieruchomości. Już od 11 lat jestem branżowym analitykiem – zanim trafiłam do SonarHome, gdzie objęłam posadę Head of Real Estate Market Analysis, zdobywałam doświadczenie w Centrum AMRON i Cenatorium. Specjalizuję się w wielowymiarowych analizach, pracy z danymi transakcyjnymi i ofertowymi, analizie konkurencji dla spółek deweloperskich oraz tworzeniu raportów dla sektora publicznego i prywatnego. Za swoje mocne strony uważam cierpliwość i dokładność.

Czytaj również

  • NOWOŚĆ

    Rynek wymusza obniżki

    Inflacja wciąż galopuje, a dotychczasowe działania RPP nie były w stanie jej zdusić. Kryzys na rynku kredytowym ciągnie za sobą załamanie na rynku sprzedaży mieszkań. W cenach mieszkań zauważamy najmniejsze zmiany, ale to nie znaczy, że ich nie widać. Statystyki to jeden sposób na ocenę trendów, drugi to obserwacja behawioralna rynku. Sprzedających czekają w najbliższym czasie największe zmiany, co więcej, zmiana ich zachowania podczas ekspozycji mieszkania w ofercie jest już zauważalna.

    Trendy rynkowe22.09.2022
  • To koniec wzrostów cen mieszkań?

    Pierwsze półrocze tego roku zakończyło etap niedawnego boomu na rynku nieruchomości. Teraz widzimy, że napędzała go nie tylko moda na nieruchomości, ale w dużej mierze tani kredyt i niskie stopy procentowe. Zgodnie z danymi SonarHome od stycznia do czerwca ceny mieszkań wciąż rosły w tempie od 1% do 6% w zależności od miasta. Jednak drugi kwartał 2022 był unikatowy, maj i czerwiec był czasem stabilizacji cen. Jeśli ta tendencja się utrzyma trzeci kwartał bieżącego roku będzie pierwszym od lat, w którym ceny nie wzrosną. Nadziei na lepsze jutro nie dają nastroje konsumenckie Polaków, które są najsłabsze w historii.

    Trendy rynkowe14.07.2022
  • Czy czeka nas kilka chudych lat w mieszkaniówce?

    Ten rok będzie jednym z trudniejszych na rynku nieruchomości w Polsce. Według danych SonarHome od początku roku ceny mieszkań w największych polskich miastach już wzrosły o 5%, a czas ich sprzedaży – wydłużył nawet do 90 dni. Trwa seria najszybszych podwyżek stóp procentowych w historii, a pierwszych obniżek będzie można spodziewać się najszybciej w IV kw. 2023 r. lub nawet na początku 2024 r., co sygnalizuje, że popyt kredytowy będzie dalej spadał. Poprawić sytuację może jedynie złagodzenie rekomendacji KNF, o którą wnioskuje Polski Związek Firm Deweloperskich. Czy właśnie kończy się poprzedni cykl na rynku nieruchomości?

    Trendy rynkowe29.06.2022