Jak inwestować w nieruchomości?

Dlaczego warto inwestować w nieruchomości? 

Pojęcie nieruchomości reguluje art. 46 par. Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim nieruchomość to część powierzchni ziemskiej, będącej odrębnym przedmiotem własności, budynki trwale związane z gruntem lub części takich budynków. Na tej podstawie można wyodrębnić zatem podstawowe rodzaje nieruchomości, czyli: 

Grunty,Budynki,Lokale. 

Grunt to część powierzchni ziemi, stanowiąca odrębny przedmiot własności. Warto przy tym pamiętać, że zgodnie z prawem własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. 

Jeśli chodzi z kolei o budynek, to zgodnie z art. 1a ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, budynek to obiekt budowlany (w rozumieniu przepisów prawa budowlanego), trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiadający fundamenty i dach. Przykładem budynku mieszkalnego jest dom jednorodzinny. 

Lokal to natomiast wydzielona część budynku, służąca celom mieszkalnym lub użytkowym. Lokalem jest zatem np. mieszkanie w bloku. 

Można też wyodrębnić pozostałe rodzaje nieruchomości, czyli nieruchomości:

Komercyjne, handlowe, przemysłowe,Gospodarcze,Leśne,Zabudowane lub niezabudowane,Zadrzewione. 

Dlaczego warto inwestować w nieruchomości? Powodów jest kilka, ale trzy z nich powinny przekonać nawet osoby, które do tej pory nie rozważały tego rozwiązania. 

Niskie ryzyko inwestycyjne

Pierwszym z powodów przemawiających za inwestowaniem w nieruchomości jest niskie ryzyko inwestycyjne. Rynek nieruchomości jest rynkiem stabilnym, dość odpornym na ewentualne kryzysy gospodarcze. Działki, domy czy mieszkania w długim terminie nie tracą na wartości. Jest wręcz odwrotnie - ceny nieruchomości stale rosną i nic nie wskazuje na to, by ten trend miał się odwrócić. Tym samym osoby, które zdecydują się zainwestować w nieruchomość ze środków własnych (za gotówkę), w długim okresie nie powinny na tym stracić. 

Wiele możliwości osiągnięcia zysku

Kolejną zaletą inwestycji w nieruchomości jest możliwość osiągnięcia zysku - zarówno w perspektywie krótko- jak i długoterminowej. Na przykład właściciel mieszkania inwestycyjnego może zdecydować się zarówno na flipping nieruchomości, wynajem krótkoterminowy, jak i wynajem długoterminowy. W pierwszej sytuacji (po przygotowaniu lokalu do flipa) zysk może osiągnąć natychmiast - musi jedynie dysponować odpowiednim kapitałem, umożliwiającym mu remont lub odświeżenie nieruchomości. W przypadku wynajmu zysk pojawia się znacznie później, jednak właściciel na bieżąco czerpie dochody z tego rodzaju działalności. 

Możliwość wykorzystania kapitału obcego

Inwestować w nieruchomości można również przy wykorzystaniu kapitału obcego - pochodzącego od zewnętrznej instytucji (zazwyczaj od banku). To ciekawe rozwiązanie dla osób, które nie mają wystarczająco dużo środków własnych, aby nabyć interesujący ich budynek czy lokal bez konieczności zaciągania kredytu hipotecznego. Inwestowanie w nieruchomości z wykorzystaniem kapitału obcego wymaga jednak analizy rentowności takiego rozwiązania, dlatego jest to opcja przede wszystkim dla doświadczonych inwestorów. 

Dlaczego warto inwestować w nieruchomości w Polsce?

Inwestowanie w nieruchomości w Polsce ma kilka zalet. Pierwszą z nich jest wzrost wartości nieruchomości w Polsce na przestrzeni ostatnich lat.

Z danych statystycznych Narodowego Banku Polskiego (będących prawdziwym kompendium danych o nieruchomościach) wynika, że średnia cena za metr kwadratowy nieruchomości z rynku wtórnego w dziesięciu największych miastach, w latach 2006- 2021, wzrosła o ok. 3000 zł. Jeszcze w 2006 r. wynosiła nieco poniżej 4000 zł, podczas gdy w 2021 r. - ok. 7000 zł. Dalszy wzrost cen nieruchomości potwierdzają też wszystkie przewidywania dotyczące rynku nieruchomości w Polsce. Popyt na lokale mieszkalne i działki budowlane nieustająco rośnie, tymczasem podaż nieruchomości utrzymuje się na niskim poziomie. 

Polacy chcą poprawić swoje warunki mieszkaniowe

Skąd jednak pewność, że popyt na nieruchomości będzie nadal rósł? Warto w tym kontekście przeanalizować dane Eurostatu. Aż 35 proc. mieszkań w Polsce (dane za 2019 r.) było przeludnionych - co sprawia, że nasz kraj jest w czołówce państw UE zmagających się z tym problemem. Wyższy stopień przeludnienia obserwuje się tylko w byłych państwach Związku Radzieckiego i Jugosławii, czyli w:

Macedonii Północnej,Bułgarii,Rumunii,Albanii,Serbii,Czarnogórze,na Łotwie. 

Polska źle wypada również wtedy, gdy weźmie się pod uwagę liczbę pokoi przypadających na mieszkańca. Z danych za 2019 r. wynika, że jest to zaledwie 1,1 pokoju. Taki sam wynik odnotowano w przypadku Rumunii i Chorwacji. Gorzej było tylko w Serbii, Macedonii Północnej i Albanii. 

To wszystko pokazuje tylko, że wciąż wiele osób w Polsce żyje w przeludnionych lokalach. Osoby zmęczone mieszkaniem na małym metrażu razem z kilkoma innymi osobami coraz częściej decydują się na zakup nieruchomości na własność lub przynajmniej na wynajmowanie lokalu samodzielnie czy z partnerem.

Inwestycja w nieruchomości a inflacja

Należy mieć również świadomość, że inwestycja w mieszkania do wynajmu lub na sprzedaż to także 

forma zabezpieczenia własnych oszczędności

przed wpływem inflacji. Z danych GUS i NBP przeanalizowanych przez SonarHome wynika, że już od mniej więcej 2014 r. do co najmniej 2020 r. realny wzrost cen na rynku wtórnym był wyższy od wskaźnika inflacji - co jest bardzo dobrą wiadomością dla wszystkich, którzy zdecydowali się wcześniej zainwestować w nieruchomości. 

Nieruchomości świetnie wypadają również na tle innych klas aktywów. Na danych GPW, NBP i NYSE za lata 2006-2020 wynika, że wartość nieruchomości z rynku wtórnego wzrosła w tym okresie o 85 proc., podczas gdy wartość akcji giełdowych w ramach indeksu WIG20 spadła aż o 40 proc. Mniej korzystne okazały się też długoterminowe inwestycje w obligacje - ich wartość względem 2006 r. wzrosła o 73 proc. 

Od inwestycji w nieruchomości korzystniejsze okazało się ulokowanie środków w złocie i akcjach Dow Jones (wzrost wartości o odpowiednio 198 i 123 proc.), jednak warto pamiętać przy tym o kilku kwestiach. Po pierwsze - inwestowanie w złoto należy rozpatrywać wyłącznie w perspektywie długoterminowej; zwrot z inwestycji w krótkim czasie może być znacznie niższy w porównaniu do innych aktywów. Z kolei gra na amerykańskiej giełdzie zdecydowanie nie jest dobrym rozwiązaniem dla początkujących inwestorów, ponieważ ten rodzaj inwestycji wymaga odpowiedniej wiedzy. 

Jak inwestować w nieruchomości? 

Osoby, które interesuje temat inwestowania w działki, domy czy lokale mogą jednak zastanawiać się, jak inwestować w nieruchomości, by osiągnąć zysk w perspektywie krótko-lub długoterminowej. Dla nich przydatne okaże się poniższe kompendium inwestora.

Wynajem mieszkania: praktyczny sposób na inwestycję

Jedną z najpopularniejszych form inwestycji w nieruchomości jest wynajem nieruchomości. Jakie wady i zalety ma każda forma wynajmu?

Wynajem długoterminowy

Pierwszą opcją jest zakup mieszkania na wynajem długoterminowy. Takie rozwiązanie ma kilka zalet:

Stosunkowo wysoką rentowność (znacznie wyższy zwrot w skali roku od lokaty bankowej, dodatkowo wzrost wartości nieruchomości z każdym kolejnym rokiem),Wynajem mieszkania przynosi stały dochód,Inwestor musi posiadać podstawową wiedzę na temat rynku nieruchomościWynajem na dłuższy czas nie wymaga dużego zaangażowania ze strony właściciela mieszkania. 

Przy wynajmie długoterminowym kluczowa będzie oczywiście lokalizacja - do lokalu położonego z dala od centrum miasta, przystanków komunikacji miejskiej i infrastruktury handlowo-usługowej znacznie trudniej będzie znaleźć najemców. Istotny jest też standard - dobrze, jeśli mieszkanie jest wyremontowane i znajdują się w nim podstawowe meble oraz sprzęty AGD (pralka, lodówka, piekarnik, zmywarka). 

Zagrożeniem w przypadku mieszkania na wynajem jest brak lokatorów przez jakiś czas - właściciel nieruchomości musi być na to przygotowany. Z tego względu warto również wiedzieć, jakich najemców szukać - tak, by zmniejszyć to ryzyko, a dodatkowo zabezpieczyć się przed ewentualnymi problemami (takimi jak np. niepłacanie czynszu przez lokatorów). Po pierwsze - najlepiej wynajmować mieszkanie na podstawie umowy najmu okazjonalnego. Po drugie - dobrze, jeśli najemcami będzie małżeństwo - to zwiększa prawdopodobieństwo wynajmu przez dłuższy czas. 

Przed wynajmem lokalu należy również zorientować się, jakie są ceny najmu na lokalnym rynku nieruchomości (w zależności od metrażu i lokalizacji). To pozwoli właścicielowi określić kwotę, za jaką wynajmie mieszkanie. 

Osoby, które chcą wynająć mieszkanie długoterminowo muszą też pamiętać o zabezpieczeniu odpowiedniej kwoty na bieżące naprawy i odświeżenie mieszkania od czasu do czasu. W tym celu najlepiej co miesiąc odkładać niewielkie sumy. 

Wynajem krótkoterminowy

Kolejną opcją jest wynajem krótkoterminowy. Lokalizacja nieruchomości jest w tym przypadku jeszcze istotniejsza - często lokal wynajmują turyści lub osoby, które przyjechały do miasta w celach biznesowych. Ta forma inwestycji pozwala na szybsze osiągnięcie zysku. Zagrożeń jest jednak więcej - na przykład w postaci dużej konkurencji. Dodatkowo należy pamiętać, że konieczne może być założenie działalności gospodarczej. Najmem krótkoterminowym nie zawsze można też zajmować się samodzielnie - m.in. ze względu na czas, jaki jest potrzebny do regularnego sprzątania lokalu i przekazywania kluczy kolejnym najemcom. Czasem konieczna może być zatem współpraca z zewnętrzną firmą, z którą właściciel będzie musiał dzielić się częścią zysków. 

Wynajem hybrydowy

Kolejnym rozwiązaniem jest wynajem hybrydowy - czyli połączenie wynajmu krótkoterminowego z długoterminowym. W praktyce polega to na tym, że właściciel lokalu wynajmuje go w sezonie wakacyjnym turystom, natomiast przez pozostałą część roku - np. studentom, którzy są najemcami przez co najmniej kilka miesięcy. Dzięki temu wynajmujący ma pewny dochód z najmu przez większość roku, natomiast w wakacje - za cenę większego ryzyka - może osiągać znacznie wyższe zyski z najmu na doby. 

House flipping - szybka sprzedaż z zyskiem

Jak inwestować w nieruchomości, aby móc liczyć na wysoką stopę zwrotu? Dla osób, które mają już pewne doświadczenie w inwestowaniu, ciekawą opcją może być obrót nieruchomościami - czyli house flipping. Polega to na zakupie nieruchomości - najlepiej w niskiej cenie - a następnie jej szybkiej odsprzedaży z zyskiem. Zazwyczaj konieczny jest jednak remont lokalu, co będzie wymagać od nabywcy dodatkowych pieniędzy - dlatego kupujący powinien być dobrze obeznany w branży nieruchomości i wiedzieć, kiedy jest to rozwiązanie opłacalne, a kiedy nie. 

Zaletą flippingu jest niewątpliwie wysoka rentowność (sięgająca w ekstremalnych przypadkach nawet ok. 30 proc., częściej - kilkunastu procent). Wadą jest jednak duża konkurencja - przybywa osób znających się na nieruchomościach i próbujących swoich sił we flippingu. 

Flipping można przeprowadzić na trzy sposoby. Pierwszy polega na zakupie lokalu bez konieczności jego remontowania i sprzedaży za wyższą cenę - choć jest to możliwe jedynie przy znalezieniu niezwykle okazyjnej oferty. Drugi - na wspomnianym zakupie nieruchomości do remontu, a następnie - jej sprzedaży za znacznie większą kwotę. 

Trzecim sposobem jest inwestycja w większy lokal - a następnie podzielenie go na mniejsze, które można drożej sprzedać. Zaletą tego sposobu jest spora dostępność większych nieruchomości na rynku. Dodatkowo cały czas rośnie zapotrzebowanie na mniejsze lokale - klienci coraz chętniej kupują mieszkania o mniejszym metrażu. Problem mogą jednak stanowić ograniczenia budowlane oraz formalne wynikające z przepisów prawa. 

Inwestycje w nieruchomości komercyjne 

Osoby, które zastanawiają się jak inwestować w nieruchomości, a jednocześnie nie przekonuje ich opcja wynajmowania lokalu zwykłym najemcom czy flipping, mogą rozważyć inwestycję w nieruchomości komercyjne. 

Inwestycje tego rodzaju są jednak równocześnie obarczone dużym ryzykiem - zainteresowanie lokalami usługowymi czy handlowymi wiąże się z bieżącą sytuacją gospodarczą. To z kolei może skutkować długimi przestojami w wynajmie. 

Inwestycje w nieruchomości: wyzwania dla inwestora

Osoby, które chcą zacząć inwestować w nieruchomości, powinny mieć świadomość wszystkich wyzwań, przed jakimi staną. 

Należy na przykład pamiętać, że konieczna jest m.in. weryfikacja aspektów prawnych przy zakupie. Oprócz tego przy inwestowaniu w nieruchomości na wynajem konieczne jest też zaznajomienie się z odpowiednimi przepisami dotyczącymi ochrony lokatorów czy najmu okazjonalnego. Ponadto - zarówno przy zakupie mieszkania jak i jego sprzedaży (jeśli ktoś zajmuje się flippingiem) istotna jest właściwa wycena lokalu. W innym wypadku inwestor może stracić na transakcji. W SonarHome możliwa jest darmowa e-wycena nieruchomości, która może pomóc w wycenie mieszkania lub ustaleniu jego właściwej ceny. Klient otrzymuje rozbudowany raport cenowy, który dodatkowo obejmuje wgląd do archiwalnych, podobnych ofert sprzedaży nieruchomości. 

Warto również pamiętać, że doradca ds. nieruchomości może wspomóc inwestora przy kwestiach formalnych i prawnych związanych z inwestycją w mieszkanie czy dom. Wielu początkujących inwestorów obawia się samodzielnego dopełniania różnych formalności, które wiążą się z zakupem nieruchomości, jej sprzedażą, wynajmem czy kwestiami podatkowymi. Ostateczna decyzja o podjęciu ewentualnej współpracy należy jednak do inwestora, który sam musi wybrać korzystniejsze dla niego rozwiązanie. 

Zobacz również: Wycena nieruchomości Warszawa

Polecamy również: Mieszkania na sprzedaż Warszawa