Klauzule niedozwolone w umowie kupna-sprzedaży

Z tego artykułu dowiesz się:

Czym są klauzule niedozwolone w umowie kupna-sprzedaży?Gdzie można znaleźć ich spis?Jak rozpoznać klauzule niedozwolone w umowie kupna-sprzedaży mieszkania?Jakie kontrowersyjne zapisy można spotkać w umowach pośrednictwa nieruchomości?Co zrobić, gdy w umowie widnieją klauzule niedozwolone?

Zawieranie jakiejkolwiek umowy cywilnoprawnej powinno w każdym wypadku poprzedzać dokładne jej przeczytanie. Zapoznanie się z każdym punktem oraz prawidłowa jego interpretacja to jedynie część czynności, jakie w takim wypadku należy wykonać. Zdecydowanie trudniej jest wychwycić w treści umowy klauzule niedozwolone. Czym one są oraz w jaki sposób sprawdzić, czy sporządzony dokument jest zgodny z prawem? Odpowiedzi na te pytania znajdziesz w tym artykule. Zapraszamy do lektury.

Czym są klauzule niedozwolone?

Klauzula niedozwolona inaczej nazywana jest zakazaną. Pojęcie to zostało stworzone na potrzeby nazywania zapisu, którego treść nakłada na konsumenta prawa i obowiązki sprzeczne z dobrymi obyczajami, a przede wszystkim naruszające jego interesy. W tym miejscu warto zwrócić uwagę na fakt, że klauzule niedozwolone, które obejmuje rejestr, nie stanowią zamkniętej listy. Spis ten dotyczy zapisów, które zostały już uznane za zakazane, lecz nie wyczerpuje on wszystkich możliwości.

Warto również zaznaczyć, że o klauzurze niedozwolonej możemy mówić wtedy, kiedy dany zapis został wprowadzony bez indywidualnego porozumienia z drugą stroną umowy. W praktyce oznacza to więc, że punkt narzucono jednostronnie. Prawo przewiduje bowiem stosowanie zapisów, które naruszają interesy jednej ze stron pod warunkiem, że jest ona tego świadoma oraz wyraża na to zgodę.

W jaki sposób sprawdzić, czy umowa zawiera klauzule niedozwolone?

Lista zapisów, które dotychczas zostały uznane za zakazane, jest bardzo długa. Czym są klauzule niedozwolone, oraz ich rejestr znajdziemy na stronie Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. 

Na jakie zapisy powinniśmy w szczególności zwrócić uwagę? Przede wszystkim na te, które wyłączają lub ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za całkowite niewykonanie, lub nienależyte wykonanie danego zobowiązania. Umowa nie może również zawierać zapisów, z którymi strona nie miała możliwości zapoznania się przed dniem jej zawarcia. W praktyce oznacza to więc, że jeżeli otrzymujemy draft dokumentu, to jego wersja ostateczna musi być identyczna.

Klauzula niedozwolona to również taka, która uzależnia podpisanie lub wykonanie umowy od zawarcia innego porozumienia, niemającego bezpośredniego związku z pierwotnym dokumentem. Zakazane jest także stosowanie zapisów uprawniających kontrahenta do jednostronnej zmiany umowy bez ważnej przyczyny. Powinniśmy również zwrócić uwagę, czy dokument nie zawiera zezwolenia kontrahentowi na przeniesienie praw i przekazanie obowiązków wynikających z umowy bez zgody konsumenta.

Jakie zapisy nie mogą znaleźć się w umowie kupna-sprzedaży?

Jak wynika z powyższego, rejestr obejmujący klauzule niedozwolone jest niezwykle długi. Poniżej przedstawimy kilka najbardziej istotnych zapisów, które nie mogą znaleźć się w umowie kupna-sprzedaży. W każdym tego rodzaju dokumencie bezwzględnie musi znaleźć się informacja o prawie żądania zwrotu wpłaconej zaliczki lub zadatku przez kupującego w sytuacji, gdy strony za wzajemnym porozumieniem wypowiadają, rozwiązują bądź odstępują od zawarcia aktu notarialnego.

Umowa kupna-sprzedaży nie może również nakładać tylko na kupującego obowiązku zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji z zawarcia lub jej niewykonania. Zapis ten stosuje się jednak wyłącznie w sytuacji, kiedy finansowym zabezpieczeniem transakcji jest zadatek. Klauzula niedozwolona, którą obejmuje rejestr, dotyczy również nałożenia na kupującego obowiązku zapłaty rażąco wygórowanej kary za niewykonanie umowy.

Umowa pośrednictwa a klauzule niedozwolone

Klauzule niedozwolone dotyczą również umów pośrednictwa zawieranych z biurami nieruchomości. Wiele kontrowersji wzbudzają bowiem dokumenty często podpisywane pod blokiem, tuż przed obejrzeniem mieszkania. Najwięcej wątpliwości wzbudza umowa pośrednictwa na wyłączność, która także może zawierać klauzule niedozwolone. Na jakie zapisy powinniśmy zwrócić szczególną uwagę? Przede wszystkim warto sprawdzić, czy nie ma zapisów, które stanowią, że dokument zawarty na czas oznaczony ulega przedłużeniu, jeśli strona, dla której zastrzeżono rażąco krótki termin, nie złoży przeciwnego oświadczenia.

Umowa pośrednictwa na wyłączność może zawierać klauzule niedozwolone uprawniające biuro nieruchomości do określenia lub podwyższenia wynagrodzenia już po jej zawarciu, bez przyznania klientowi prawa do odstąpienia. W dokumencie tym nie może się znaleźć także informacja, że konsument jest zobowiązany do zapłaty agencji honorarium nawet wtedy, gdy pośrednik nie wykona zapisów zawartych w umowie lub zrobi to nienależycie.

Co w sytuacji, kiedy umowa zawiera klauzule niedozwolone?

Wiele osób zadaje sobie pytanie, co w sytuacji, kiedy podpiszą już umowę zawierającą klauzule niedozwolone. Zgodnie z art. 3851 § 1 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny: „postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go”. W praktyce oznacza to więc, że te zapisy, które są zabronione ze względu na naruszenie interesów klienta, nie mają mocy prawnej, nawet w przypadku, kiedy umowa została podpisana już przez strony. W tym miejscu warto jednak zwrócić uwagę na fakt, że prawo to nie dotyczy wysokości należnego wynagrodzenia lub ceny pod warunkiem, że zostały one jednoznacznie wskazane w dokumencie. Podsumowując, zawarta umowa, która zawiera klauzule niedozwolone, jest ważna jedynie z wyłączeniem zapisów zakazanych.

Gdzie zgłaszać naruszenia?

W przypadku, gdy mamy podejrzenia, że umowa zawiera klauzule niedozwolone, możemy skorzystać z pomocy miejskiego lub powiatowego rzecznika konsumentów, lub jednej z finansowanych z budżetu państwa organizacji, do których należą: Federacja Konsumentów, Stowarzyszenie Konsumentów Polskich oraz Stowarzyszenie dla Powiatu. O tym, czy dany zapis jest niedozwolony, decyduje Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Z powództwem mogą wystąpić nie tylko wskazane wyżej organizacje, ale również osoby prywatne, a nawet Prezes UOKiK. Pozew można złożyć nawet wtedy, gdy przedsiębiorca nie stosuje już zakazanego postanowienia pod warunkiem, że nie upłynęło 6 miesięcy od czasu, kiedy dany zapis przestał obowiązywać.

Polecamy również: Mieszkania na sprzedaż Warszawa