Mieszkanie bez wkładu własnego 2022

Na czym polega program Mieszkanie bez wkładu własnego?

Osoby, które chcą wziąć kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości, muszą posiadać wkład własny, najczęściej w wysokości 20 proc. wartości domu czy mieszkania. Uzbieranie takich środków może jednak okazać się trudne, nawet w sytuacji, gdy potencjalny kredytobiorca osiąga stosunkowo wysokie zarobki. Wpływ mają na to m.in. koszty najmu. Konieczności posiadania wkładu własnego nie ma jednak w przypadku nowego rządowego programu. 

Program Mieszkanie bez wkładu własnego został stworzony z myślą właśnie o osobach, które z jednej strony mają odpowiednią zdolność kredytową, a ich zarobki pozwalają na spłatę rat kredytu, a z drugiej - nie mają zgromadzonego wkładu własnego w wysokości wymaganej przez bank.

Istotą programu jest możliwość objęcia gwarancją części kredytu hipotecznego zaciąganego na zakup mieszkania, czyli - wkładu własnego. Zgodnie z przepisami, część kredytu objęta gwarancją nie może stanowić mniej niż 10 proc i nie więcej niż 20 proc. wydatków, na który zaciągany jest kredyt. Dzięki takiej gwarancji wkład własny nie jest już potrzebny, a osoba chcąca sfinansować zakup nieruchomości kredytem hipotecznym musi jedynie posiadać odpowiednią zdolność kredytową. 

Gwarancji udziela Bank Gospodarstwa Krajowego, w związku z tym gwarantowanych kredytów mieszkaniowych mogą udzielać jedynie banki, które zawrą z BGK stosowną umowę.

Osoby, które rozważają skorzystanie z programu Mieszkanie bez wkładu własnego, muszą pamiętać, że kredyt hipoteczny musi zostać udzielony na minimum 15 lat. To ważna informacja dla przyszłych kredytobiorców, którzy planowali zaciągnięcie zobowiązania na krótszy okres, dzięki czemu całkowite koszty kredytu byłyby niższe. Oprócz tego należy też mieć świadomość, że program jest dostępny dla ofert kredytu hipotecznego do 31 grudnia 2030 r. - do tego czasu osoby zainteresowane gwarancją wkładu własnego powinny złożyć odpowiedni wniosek. Na razie nie wiadomo, czy program zostanie po tym terminie przedłużony. 

Limit ceny nieruchomości i limit ceny za metr kwadratowy

Maksymalna kwota, którą obejmie poręczenie Banku Gospodarstwa Krajowego, to 100 tys. zł. W związku z tym nieruchomość może kosztować najwyżej 500 tys. zł (100 tys. zł jest tu odpowiednikiem 20-procentowego wkładu własnego). 

Kolejnym ograniczeniem w programie Mieszkanie bez wkładu własnego jest limit ceny za metr kwadratowy. Wskaźnik ceny metra kwadratowego w przeliczeniu na 1 mkw. powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego nie może przekraczać kwoty stanowiącej iloczyn średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych oraz:

współczynnika 1,3 dla nieruchomości z rynku pierwotnego,współczynnika 1,2 dla nieruchomości z rynku wtórnego. 

Dobra wiadomość dla osób poszukujących mieszkania z rynku pierwotnego jest zatem taka, że dla nowych nieruchomości wskaźnik ten jest nieco wyższy. Należy dodatkowo pamiętać, że limit ceny za metr kwadratowy nieruchomości jest osobno ustalany dla miast wojewódzkich, gmin z nimi sąsiadujących oraz dla całych województw (pozostałych gmin). 

Spłata rodzinna - kto może na nią liczyć?

Warto również wiedzieć, że program Mieszkanie bez wkładu własnego to nie tylko gwarantowany kredyt mieszkaniowy, ale również tzw. spłata rodzinna, która jest z nim połączona. Jeśli w czasie spłacania kredytu hipotecznego dojdzie do powiększenia się gospodarstwa domowego (czyli urodzenia lub przysposobienia dziecka drugiego lub kolejnego dziecka), dojdzie do częściowej spłaty kredytu przez BGK. Przy drugim dziecku będzie to kwota 20 tys. zł, przy trzecim i kolejnym - 60 tys. zł. 

Aby spłata rodzinna została dokonana, konieczne jest również spełnienie dodatkowych warunków. Po pierwsze, osoby wchodzące w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy nie mogą być właścicielami innego mieszkania lub domu niż nabytego albo wybudowanego z wykorzystaniem środków z gwarantowanego kredytu mieszkaniowego. 

Ponadto powiększenie gospodarstwa musi nastąpić w okresie spłaty kredytu, a sama umowa kredytu nie może zostać wypowiedziana. Jeśli te wszystkie warunki zostaną spełnione, kredytobiorca może liczyć na dokonanie spłaty rodzinnej przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Jednorazowa spłata części kapitału pozwoli na skrócenie okresu kredytowania lub obniżenie wysokości raty kredytu. 

Aby uzyskać gwarantowane dopłaty za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego, kredytobiorca powinien złożyć do banku, który udzielił mu kredytu, specjalny formularz - maksymalnie w ciągu roku od dnia powiększenia gospodarstwa domowego. 

Polski Ład - mieszkanie bez wkładu własnego

Program Mieszkanie bez wkładu własnego jest jednym z programów wchodzących w skład tzw. Polskiego Ładu, który w założeniu miał pomóc odbudować gospodarkę Polski po pandemii COVID-19. Polski Ład został zapowiedziany już w maju 2021 r., jednak poszczególne rozwiązania zaczęły być wdrażane dopiero w tym roku. Ustawa wprowadzająca Mieszkanie bez wkładu własnego weszła w życie dopiero 26 maja br. 

Komu przysługuje mieszkanie bez wkładu własnego?

W ramach programu Mieszkanie bez wkładu własnego wsparcie przewidziane jest dla szerokiej grupy obywateli. Z kredytu z gwarancją wkładu własnego będą mogły skorzystać zarówno osoby, które chcą kupić z rynku pierwotnego swoje pierwsze mieszkanie, jak i osoby poszukujące nieruchomości z rynku wtórnego i społecznego. Z gwarantowanego kredytu mieszkaniowego mogą skorzystać również obywatele planujący budowę własnego domu. We wszystkich tych przypadkach warunkiem jest zakup nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. To oznacza, że osoby planujące kupno mieszkania w celach inwestycyjnych (np. pod wynajem) nie mogą skorzystać z gwarantowanego kredytu mieszkaniowego.

Ustawodawca, projektując przepisy, przewidział jeden wyjątek od tej zasady. Gwarantowany kredyt mieszkaniowy w ramach programu Mieszkanie bez wkładu własnego będą mogły uzyskać rodziny z co najmniej dwójką dzieci, o ile mieszkanie, które posiadają (i w którym mieszkają) nie przekracza określonego w ustawie metrażu. Przy dwójce dzieci powierzchnia nieruchomości nie może przekraczać 50 mkw., przy trójce - 75 mkw., natomiast przy czwórce - 90 mkw. 

Program Mieszkanie bez wkładu własnego dla singli

Co istotne, gwarantowane kredyty mieszkaniowe w ramach programu Mieszkanie bez wkładu własnego mogą być udzielane zarówno singlom, jak i parom, małżeństwom czy rodzinom z dziećmi. Tym samym stan cywilny nie ma w tym wypadku znaczenia. Należy jednak pamiętać, że osoba samotna, chcąca zaciągnąć kredyt hipoteczny z gwarancją wkładu własnego, musi dysponować odpowiednią zdolnością kredytową. Udzielenie gwarancji przez BGK i otrzymanie kredytu hipotecznego przez taką osobę nie zawsze będzie zatem możliwe. 

Jakie banki udzielają kredytu w ramach programu Mieszkanie bez wkładu własnego?

Do rządowego programu Mieszkanie bez wkładu własnego 2022 przystąpiło do tej pory siedem banków, które podpisały umowy z Bankiem Gospodarstwa Krajowego. Jako pierwszy taką umowę podpisał Bank Pekao S.A. Pozostałe banki to:

Alior Bank,Bank Ochrony Środowiska,Bank Spółdzielczy Rzemiosła w Krakowie,Bank Spółdzielczy w Brodnicy,BPS,Santander Bank Polska,PKO BP. 

Osoby, które chcą zaciągnąć kredyt hipoteczny w ramach programu Mieszkanie bez wkładu własnego muszą jednak wiedzieć, że nie we wszystkich bankach, które podpisały umowę z BGK, możliwe jest już składanie wniosków kredytowych. 

Taką możliwość zyskały na razie m.in. osoby które chcą złożyć wniosek o kredyt hipoteczny w Alior Banku i Santander Bank Polska. W pierwszej z wymienionych instytucji wnioski można składać już od 14 lipca; w Santanderze - od 18 lipca. 

W przypadku pozostałych banków składanie wniosków o kredyt z gwarancją wkładu własnego na razie nie jest możliwe. Z informacji udostępnionych przez banki wynika, że:

Bank Ochrony Środowiska planuje udostępnienie kredytu hipotecznego z gwarancją BGK na III kwartał 2022 r.,BPS informuje, że pracuje nad wdrożeniem oferty, ale na razie szczegóły (ani przybliżony termin) nie są znane,Bank Pekao S.A. szacuje, że kredyt mieszkaniowy z gwarancją wkładu własnego będzie dostępny w III kwartale 2022 r.; bank ma na razie pracować nad przygotowaniem oferty i systemów informatycznych,PKO BP planuje wdrożenie oferty dopiero w III kwartale 2023 r.  

Dobra wiadomość dla osób zainteresowanych skorzystaniem z programu Mieszkanie bez wkładu własnego jest taka, że inne banki również planują podpisanie umowy z BGK. Jednym z nich jest Millennium Bank, choć nie podaje on na razie konkretnego terminu. Z kolei Credit Agricole na razie nie podpisał umowy z BGK, jednak już przygotowuje się do wdrożenia programu. 

Możliwość przystąpienia do programu Mieszkanie bez wkładu własnego oraz założenia programu mają analizować również ING Bank Śląski oraz Citi Handlowy. W przyszłości podobną analizę chce przeprowadzić też BNP Paribas, jednak obecnie bank ma skupiać się przede wszystkim na przygotowaniach do wdrożenia wakacji kredytowych. 

Już teraz jednak wiadomo, że część banków nie zamierza przystąpić do programu Mieszkanie bez wkładu własnego. Wśród nich są mBank i Bank Pocztowy. mBank tłumaczy swoje stanowisko spadkiem atrakcyjności programu w dobie wysokich stóp procentowych i niskiej zdolności kredytowej. Wskazuje również, że limity cen metra kwadratowego odbiegają od cen rynkowych, a sam program - ze względu na swoją specyfikę i fakt, że ciężar odpowiedzialności jest przerzucany głównie na banki kredytujące - wymaga ciągłej pracy i uwagi ze strony banku udzielającego zobowiązania. 

Co zrobić gdy nie mam wkładu własnego?

Skorzystanie z programu Mieszkanie bez wkładu własnego i gwarancji Banku Gospodarstwa Krajowego może być dobrym rozwiązaniem dla osób, które nie są w stanie uzbierać środków na wkład własny. Należy jednak pamiętać o kilku kwestiach. 

Po pierwsze, ze względu na specyfikę programu i fakt, że kredytobiorca musi mieć zdolność kredytową na spłatę 100 proc. wartości nieruchomości, banki mogą oceniać takich klientów bez wkładu własnego (uzbieranego przez nich samych) jako bardziej ryzykownych i przyznawać im kredyty na mniej korzystnych warunkach. Dotyczy to zwłaszcza marży - można się spodziewać, że będzie ona wyższa niż w przypadku pozostałych kredytobiorców, którzy wnoszą wkład własny. 

Po drugie, eksperci oceniają, że skorzystanie z programu Mieszkanie bez wkładu własnego może być w wielu wypadkach bardzo trudne - ze względu na limity ceny metra kwadratowego nieruchomości. Dotyczy to zwłaszcza miast wojewódzkich. Eksperci szacują, że tylko niewielka część mieszkań kwalifikuje się do programu. 

Program Mieszkanie bez wkładu własnego 2022: planowane zmiany

Osoby, które chciałyby wnioskować o gwarantowany kredyt mieszkaniowy powinny mieć na uwadze fakt, że planowane są zmiany w programie Mieszkanie bez wkładu własnego. 

Po pierwsze, zniesiony ma zostać limit minimalnej wysokości gwarancji. Obecnie musi ona wynosić obejmować kwotę w wysokości co najmniej 10 proc. wartości nieruchomości (i jednocześnie nie przekraczać 20 proc. wartości). Ten przepis ma zostać jednak usunięty. Dzięki temu osoby, które posiadają już jakiś wkład własny (np. w wysokości kilkunastu procent wartości nieruchomości) będą mogły otrzymać gwarancję na pozostałą część wkładu własnego. Tym samym potencjalny kredytobiorca, dysponując wkładem własnym w wysokości 15 proc. wartości nieruchomości, również będzie mógł skorzystać z programu. W takiej sytuacji gwarancja obejmie brakujące 5 proc. środków (większość banków wymaga co najmniej 20-procentowego wkładu własnego kredytobiorcy). 

Druga istotna zmiana dotyczy limitu ceny metra kwadratowego. Wskaźnik cen nieruchomości ma zostać urealniony - ustawodawca dostrzegł problem, który od początku dyskusji o programie wskazywali eksperci. Limit ceny metra kwadratowego ma zostać podniesiony o 0,1 wartości wskaźnika odtworzeniowego lokalu. 

Trzecia zmiana dotyczy spłaty rodzinnej. Kredytobiorcy, którzy nie potrzebują gwarancji kredytu własnego (uzbierali własne środki dokładnie w wysokości 20 proc. wartości nieruchomości), będą mogli mimo wszystko przystąpić do programu. Dzięki temu, jeśli ich gospodarstwo domowe powiększy się, będą mogli wnioskować o spłatę rodzinną. Z kolei kredytobiorcy dysponujący ponad 20-procentowym wkładem własnym również będą mogli przystąpić do programu i skorzystać ze spłaty rodzinnej, ale tylko jeśli wezmą kredyty o stałej stopie procentowej.

Z informacji podanych przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wynika, że zmiany mają zostać przyjęte najpóźniej w styczniu 2023 r. 

Zobacz również: Wycena nieruchomości Warszawa