Zaniżanie wartości nieruchomości - szansa na szybką sprzedaż czy potencjalny kłopot?

Zaniżona wartość nieruchomości to nie tylko okazja, ale często również potencjalne kłopoty dla kupującego. Konsekwencje zakupu mieszkania po cenie nierynkowej mogą być  bardzo poważne, zwłaszcza jeśli wycena mocno odbiega od rynkowych standardów.

Zaniżona wartość nieruchomości - kiedy występuje?

Transakcje sprzedaży nieruchomości są opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych, którego wysokość to 2 proc. wartości mieszkania lub domu. W praktyce oznacza to, że im cenniejsza nieruchomość, tym większy podatek należy odprowadzić do Urzędu Skarbowego. To jednak zmartwienie kupującego. Sprzedawca z kolei może obawiać się konieczności zapłaty wysokiego podatku dochodowego, jeśli dokonał sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Z tego względu zdarzają się osoby, które celowo zaniżają wartość mieszkania, domu czy działki, by zapłacić niższy podatek. Nic dziwnego, że urzędnicy tak ogromną uwagę zwracają na ceny nieruchomości będących przedmiotem transakcji. Może oznaczać to kłopoty dla jej uczestników, nawet jeśli cena mieszkania, domu lub działki została zaniżona z innego powodu.

Jak ustala się wartość nieruchomości? Zgodnie z ustawą o podatku od czynności cywilnoprawnych, wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie nieruchomościami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów - w tym kredytu hipotecznego i hipoteki. 

Kiedy jednak można mówić o zaniżonej wartości nieruchomości? Problemy na ogół zaczynają się wtedy, gdy strony określają wartość mieszkania na kwotę znacznie niższą niż jego wartość rynkowa. Jeśli różnica jest niewielka i wynosi kilka procent, to zazwyczaj urzędnicy traktują takie odchylenie jako nie wzbudzające podejrzeń. Różnica wyższa niż kilka procent może już wzbudzić zainteresowanie urzędu skarbowego, który zwróci się do obu stron o wyjaśnienie sytuacji. Jeśli jednak odchylenie jest znacznie wyższe (powyżej 33 proc.), to niemal na pewno urząd powoła biegłego, który przeanalizuje, skąd wzięły się tak duże rozbieżności. 

Jeśli chodzi o określenie wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej, dokonuje się jej na podstawie średnich cen w konkretnej miejscowości w obrocie rzeczami należącymi do tego samego rodzaju oraz gatunku. Przy wycenie bierze się pod uwagę także ich stan oraz stopień zużycia mieszkania od daty wykonania tej czynności cywilnoprawnej.

Przykładowo, jeśli wartość 50-metrowego mieszkania sąsiadów (o identycznym rozkładzie) szacowana jest na około 400 tys. złotych, a sprzedający zbył swoje za 200 tys. złotych, to można się spodziewać, że urzędnicy dopatrzą się nieprawidłowości w postaci celowego zaniżenia wartości nieruchomości. 

Czy można sprzedać nieruchomość poniżej wartości rynkowej?

Tak, można sprzedać nieruchomość poniżej jej wartości rynkowej, jednakże takie działanie może prowadzić do konsekwencji podatkowych zarówno dla sprzedającego, jak i kupującego. Urząd skarbowy może zakwestionować cenę transakcji, jeśli uzna ją za zbyt niską w stosunku do wartości rynkowej, co może skutkować dodatkowymi opłatami lub karą. Warto również pamiętać o potencjalnym ryzyku skargi pauliańskiej ze strony wierzycieli, jeśli sprzedaż za cenę poniżej rynkowej zostanie uznana za działanie na szkodę wierzycieli.

Jaką podać wartość nieruchomości u notariusza?

Wartość nieruchomości podaną u notariusza powinna odzwierciedlać jej rzeczywistą wartość rynkową. Jest to ważne, ponieważ od tej wartości zależą opłaty, takie jak podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) czy taksy notarialne. Podanie zaniżonej wartości może skutkować konsekwencjami podatkowymi i być przedmiotem zainteresowania urzędu skarbowego. Aby uniknąć problemów, zaleca się konsultację z rzeczoznawcą majątkowym lub doradcą prawnym.

Czy rzeczoznawca może obniżyć wartość domu?

Rzeczoznawca majątkowy dokonuje profesjonalnej wyceny nieruchomości, uwzględniając różne czynniki, takie jak lokalizacja, stan techniczny, rozmiar czy aktualne tendencje rynkowe. W wyniku oceny, wartość określona przez rzeczoznawcę może być niższa od oczekiwań właściciela, jeśli zostaną zidentyfikowane negatywne aspekty wpływające na wartość domu. Jednakże, głównym celem rzeczoznawcy jest ustalenie realnej wartości rynkowej nieruchomości, a nie jej obniżanie czy podwyższanie.

Co ma wpływ na wycenę nieruchomości?

Na wycenę nieruchomości wpływa wiele czynników, w tym:

Lokalizacja – im lepsza lokalizacja, tym wyższa wartość nieruchomości.Stan techniczny – nowe lub niedawno odnowione nieruchomości są wyceniane wyżej niż te wymagające remontu.Rozmiar i układ – większa powierzchnia oraz funkcjonalny układ mogą podnosić wartość.Standard wykończenia – wysokiej jakości materiały i wykończenie mogą znacząco wpłynąć na cenę.Infrastruktura i dostęp do usług – bliskość szkół, sklepów, usług oraz komunikacji miejskiej jest ważna dla potencjalnych kupujących.Prawne aspekty nieruchomości – czysta historia prawna i brak obciążeń zwiększają atrakcyjność nieruchomości.Tendencje rynkowe – aktualna sytuacja na rynku nieruchomości ma wpływ na wycenę; w okresach wzrostu cen, wartości nieruchomości mogą być wyższe.

Jakie transakcje są sprawdzane przez urząd skarbowy?

Przyczyny oferowania nieruchomości po niższej cenie są różne. Często jest to rezultat pośpiechu - na przykład gdy właściciel mieszkania pilnie potrzebuje gotówki. Czasem - gdy jest mocno zadłużony - obawia się też zajęcia nieruchomości przez komornika. Zaniżenie wartości nieruchomości i jej sprzedaż może jednak w takiej sytuacji skończyć się skorzystaniem przez wierzyciela z instytucji skargi pauliańskiej. Ma ona zastosowanie wtedy, gdy wskutek czynności prawnej (w tym przypadku: sprzedaży nieruchomości po zaniżonej cenie) osoba trzecia (czyli nabywca mieszkania lub domu) uzyskał korzyść majątkową, w efekcie czego wierzyciel poniósł szkodę majątkową. Jeśli do tego dojdzie, wierzyciel może żądać uznania sprzedaży nieruchomości za bezskuteczną - jeśli dłużnik (w tym wypadku sprzedający) działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzyciela, a kupujący zdawał sobie z tego sprawę. 

Zdarza się również, że niższa cena nieruchomości wynika z nagłej choroby sprzedającego (i chęci jak najszybszego uzyskania jakichkolwiek środków finansowych na leczenie). Niekiedy bywa też tak, że właściciel sprzedawanego mieszkania lub domu musi pilnie wyjechać (np. w związku ze zmianą pracy czy przeniesieniem do innego oddziału) i chce po prostu jak najszybciej zbyć nieruchomość.  Wtedy ustala on niższą cenę domu lub mieszkania, niż ceny podobnych nieruchomości dostępnych na rynku, żeby szybciej doszło do transakcji sprzedaży.

Przesłanką do zainteresowania się taką sprzedażą przez Urząd Skarbowy jest cena transakcyjna wyższa od ceny rynkowej. Jeśli cena ustalona przez obie strony odbiega mocno od rzeczywistej wartości nieruchomości, urzędnicy mogą chcieć sprawdzić, co jest tego przyczyną. Zdarza się bowiem, że wartości mieszkań lub domów w aktach notarialnych są celowo zaniżane - w porównaniu z kwotami, które rzeczywiście za nie zapłacono. 

Może mieć to na celu zapłatę mniejszego podatku dochodowego (po stronie sprzedającego, jeśli zbywa nieruchomość przed upływem pięciu lat od jej nabycia) lub podatku od czynności cywilnoprawnych (który płaci kupujący). 

Zaniżenie wartości nieruchomości w akcie notarialnym darowizny

Wyzwanie związane z zaniżaniem wyceny dotyczy nie tylko momentu, w którym następuje sprzedaż nieruchomości. Równie często obejmuje także nieruchomości przekazywane w formie darowizny. To praktyka, którą niektórzy stosują przy przekazywaniu gruntów lub lokali dalszym członkom rodziny. Działając w ten sposób, chcą oni uniknąć płacenia wyższych podatków. Kwestionowanie wskazanej w akcie notarialnym wartości nieruchomości nabytej w formie darowizny jest popularne wśród urzędników US. 

Jeśli zatem darczyńca nie określi wartości nieruchomości lub urząd skarbowy będzie mieć podejrzenia, że jest ona zaniżona, urzędnicy wezwą nabywcę do określenia, podwyższenia lub obniżenia wartości, w terminie nie krótszym niż 14 dni od doręczenia wezwania. Jednocześnie w wezwaniu US wskazuje, jaka jest prawdziwa wartość nieruchomości - według jego wstępnej oceny. 

W sytuacji gdy obdarowany, mimo wezwania, nie określił wartości nieruchomości lub podał taką, która nie odpowiada wartości rynkowej, możliwe są dwa rozwiązania. W pierwszym wariancie naczelnik urzędu skarbowego dokonuje określenia wartości nieruchomości przy pomocy opinii biegłego. W drugim - robi to na podstawie przedłożonej przez obdarowanego wyceny rzeczoznawcy. 

Ze względu na możliwość poniesienia dodatkowych kosztów (operatu szacunkowego sporządzonego przez nabywcę lub opinii biegłego powołanego przez US) obdarowany przystaje na ogół na wartość podaną według wstępnej oceny urzędu skarbowego. Niektórzy obdarowani w takiej sytuacji podają też wartość w taki sposób, by nie różniła się o więcej niż 33 proc. od wartości podanej przez US. 

Jak obliczyć wysokość podatku od darowizny?

Informacje o sporządzonych aktach notarialnych są dostarczane do właściwych urzędów skarbowych. Organ podatkowy uznaje za podstawę opodatkowania wartość określoną przez podatnika, pod warunkiem, że odpowiada ona wartości rynkowej. Wartość darowanej nieruchomości trzeba określić w zgodzie z przepisami, tak by odpowiadała  wartości rynkowej. Można tego dokonać w oparciu o przeciętne ceny stosowane w obrocie nieruchomościami o podobnych parametrach. Należy wziąć pod uwagę: 

Lokalizację, 

Stan techniczny, 

Stopień zużycia. `

Urzędy skarbowe posiadają katalogi przeciętnych cen nieruchomości, z ich wiekiem. Dlatego, gdy strony określą wartość nieruchomości na inną niż kwota w katalogu, to podatnik może zostać wezwany do jej korekty. 

Należy jednocześnie pamiętać, że wysokość podatku od darowizny będzie uzależniona nie tylko od wartości nieruchomości, ale również - od grupy podatkowej. W przypadku zerowej grupy podatkowej (o ile obdarowany wywiąże się z obowiązków przewidzianych w ustawie - m.in. zgłosi w odpowiednim terminie darowiznę do urzędu skarbowego) zapłata podatku nie będzie konieczna. Jeśli chodzi z kolei o pozostałe grupy podatkowe, należy wziąć pod uwagę kwotę wolną od podatku dla każdej z grup oraz odpowiednią stawkę procentową. 

Tabela poniżej ilustruje, ile wynosi kwota wolna od podatku dla poszczególnych grup. Należy przy tym pamiętać, że w ramach pierwszej grupy podatkowej można wyodrębnić również grupę zerową - która po przekroczeniu limitu kwoty wolnej i tak będzie zwolniona z obowiązku zapłaty podatku, o ile spełni odpowiednie warunki. 

Jak w praktyce wygląda obliczanie podatku od darowizny? Na przykład przy podstawie opodatkowania w wysokości 300 tys. zł, przy darowiźnie dokonanej w obrębie pierwszej grupy podatkowej, podatek wyniesie 19 708,69 zł. Z kolei przy tej samej podstawie opodatkowania, ale przy darowiźnie dokonanej w trzeciej grupie podatkowej, podatek od darowizny wyniesie już aż 57 786,30 zł. Tym samym darowizny nieruchomości warto dokonywać zwłaszcza w bliskiej rodzinie - im dalsza, tym podatek będzie wyższy. 

W jaki sposób wyjaśnić sprawę z urzędem skarbowym?

Niższa wartość mieszkania może wynikać na przykład z uciążliwego sąsiedztwa, z położenia nieruchomości przy trasie szybkiego ruchu, innej niekorzystnej lokalizacji nieruchomości i jej stanu technicznego. Jeżeli podatnik ma własne wyceny, to najlepszym rozwiązaniem będzie pokazanie ich urzędowi skarbowemu. Najlepiej, jeśli za ich przygotowanie będzie odpowiadał wykwalifikowany rzeczoznawca majątkowy. 

Podatnik ma oczywiście prawo, aby twierdzić, że podważenie zgłoszonej wartości nieruchomości jest bezzasadne - zarówno zanim decyzja zostanie wydana, jak i po jej wydaniu w postępowaniu odwoławczym. Może też bronić ustalonej przez siebie wyceny - przedstawiając odpowiednie dowody, takie jak prywatny operat szacunkowy, dane dotyczące stanu technicznego nieruchomości, zakres dokonanych remontów czy zdjęcia mieszkania lub domu wykonane tuż przed jego nabyciem. W ten sposób podatnik ma szansę udowodnić, że pierwotnie wskazana wartość nie była jednak zaniżona - zwłaszcza, jeśli nieruchomość była w bardzo złym stanie.

W praktyce jest tak, że o wiele lepsze skutki daje współpraca z organem podatkowym I instancji, niż sądowa batalia. Należy jednak pamiętać, że czasami organ pierwszej instancji nie daje się przekonać. Wtedy podatnik i tak musi przedstawić urzędowi skarbowemu swoje racje.

Rozważając sprzedaż nieruchomości, warto korzystać z usług zawodowych pośredników dostępnych w naszym katalogu biur nieruchomości. Dzięki ich doświadczeniu, możesz skutecznie unikać potencjalnych problemów prawnych oraz zapewnić prawidłową wycenę swojej nieruchomości, zgodnie z obowiązującymi standardami rynkowymi.

Weryfikacja wartości nieruchomości przez urząd skarbowy

Zakwestionowanie wyceny nieruchomości podanej przez sprzedającego odbywa się na podstawie weryfikacji jej wartości. Ważne jest to, że urząd skarbowy dokonuje tego na podstawie cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego, to znaczy w momencie sporządzenia aktu notarialnego. 

Nie ma tu znaczenia dzień wezwania do podwyższenia deklarowanej wartości lub wydania decyzji. Organ podatkowy ma prawo do powołania biegłego, gdy podatnik, który otrzymał wezwanie do zwiększenia wartości nieruchomości, nie zgadza się na zmianę ustalonej przez niego podstawy opodatkowania. Jeżeli wartość podana przez podatnika oraz określona przez biegłego powołanego przez urząd skarbowy różni się o więcej niż 33 proc. to koszty wydania opinii przez biegłego będą leżały po stronie podatnika. Organ podatkowy może, ale nie jest to jego obowiązek, uwzględnić również przedstawioną przez podatnika wycenę rzeczoznawcy. 

Podatnik musi również pamiętać, że organ podatkowy nie przeprowadza indywidualnej wyceny nieruchomości. Jedyna weryfikacja wartości mieszkania może nastąpić tylko wtedy, gdy już toczy się postępowanie. Z tego względu złożenie wniosku o wycenę mieszkania jeszcze przed zawarciem aktu notarialnego jest bezcelowe. Co w związku z tym możesz zrobić w takiej sytuacji? 

Wycenę należy zlecić rzeczoznawcy majątkowemu, który odpowiedzialny będzie za przygotowanie operatu szacunkowego. Taka wycena może przydać również na etapie zawierania umowy - ułatwi ustalenie ceny nieruchomości z notariuszem, a tym samym - wysokości taksy. 

Zaniżona wartość nieruchomości – karalność

Przy podpisywaniu sprzedaży nieruchomości notariusz ma obowiązek pobrać od kupującego podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. jej wartości rynkowej. W dalszej kolejności odpis aktu od notariusza jest przesyłany przez niego do odpowiedniego urzędu skarbowego. Tam jest on dokładnie analizowany i weryfikowany. 

Jeżeli wartość nieruchomości zapisana w umowie nie odpowiada rynkowym realiom, Urząd Skarbowy ma prawo wezwać podatnika do podwyższenia określonej przez niego w terminie 14 dni od daty doręczenia wezwania. 

Urząd skarbowy ma również obowiązek podać proponowaną przez siebie wartość nieruchomości. Podatnik po zaakceptowaniu oceny organu podatkowego dopłaca różnicę między podatkiem, który należał się organowi podatkowemu, a podatkiem, który faktycznie uiścił. Do tej kwoty doliczyć należy również odsetki dodawane od daty zawarcia umowy. Ich wysokość ustala organ podatkowy. Tym samym podatnik zapłaci więcej niż w sytuacji, gdyby nieruchomość została wyceniona prawidłowo. 

Podstawą do zapłacenia podatku może być również decyzja wymiarowa Urzędu Skarbowego.

Porady dla sprzedających: Jak uniknąć pułapek zaniżania wartości nieruchomości?

Przy planowaniu sprzedaży swojej nieruchomości, ważne jest, aby dokładnie przemyśleć cenę sprzedaży. Zaniżanie wartości może wydawać się sposobem na przyciągnięcie większej liczby potencjalnych kupujących, lecz wiąże się z ryzykiem prawnym i finansowym, zarówno dla sprzedającego, jak i kupującego. Aby uniknąć potencjalnych problemów z urzędem skarbowym, sprzedający powinni:

Dokładnie wycenić nieruchomość: Korzystając z usług rzeczoznawcy majątkowego lub analizując ceny rynkowe podobnych nieruchomości w danej lokalizacji.Transparentnie komunikować wartość: Utrzymywanie otwartej komunikacji z potencjalnymi kupującymi odnośnie ustalonej ceny, podkreślając wartość nieruchomości i jej atuty.Rozważyć aspekty prawne: Konsultacja z doradcą prawnym lub notariuszem może pomóc zrozumieć konsekwencje podatkowe sprzedaży nieruchomości oraz zapewnić, że wszystkie aspekty transakcji są zgodne z obowiązującym prawem.Przygotować się na ewentualne negocjacje: Ustalenie minimalnej akceptowalnej ceny sprzedaży pomoże w negocjacjach z kupującymi, jednocześnie chroniąc przed zbytnim zaniżeniem wartości nieruchomości.Zapoznać się z rynkiem nieruchomości: Bieżące monitorowanie rynku pomoże w ustaleniu konkurencyjnej, ale sprawiedliwej ceny, która przyciągnie kupujących, nie ryzykując przy tym problemów z urzędem skarbowym.

Wycena nieruchomości

Żeby sprawdzić, czy cena nieruchomości na sprzedaż jest prawidłowa, warto poświęcić chwilę na jej odpowiednią wycenę. Ułatwia to SonarHome. Wystarczy skorzystać z naszego darmowego narzędzia, by już po kilku minutach otrzymać szczegółową wycenę nieruchomości. Darmowa wycena to usługa, która z pomocą nowoczesnych algorytmów oszacuje wartość Twojej nieruchomości. Po wpisaniu informacji dotyczących nieruchomości takich jak metraż, miasto, ulica czy piętro nasz system zestawi dane z ogłoszeń na portalach, dane transakcyjne, bieżące trendy i wyświetli aktualną wycenę.