Na co zwrócić uwagę przy kupnie mieszkania?

Na co zwrócić uwagę przy kupnie mieszkania? 

Najlepszy moment na kupowanie mieszkania

Osoby, które planują zakup mieszkania, powinny w pierwszej kolejności rozważyć kilka kwestii. 

Na przykład zanim rozpoczną poszukiwanie nieruchomości do kupna, muszą zastanowić się, czy to odpowiedni moment na zakup nieruchomości i kiedy najlepiej szukać mieszkania. Dobrze na przykład jeśli wezmą pod uwagę pory roku - największy popyt na lokale mieszkalne można zaobserwować jesienią, od września do listopada. To z kolei wiąże się z tym, że sprzedający zwykle zawyżają ceny nieruchomości w tym okresie. 

Z tego względu - jeśli jest to możliwe - warto rozważyć zakup mieszkania w innym momencie roku. Należy jednak liczyć się z tym, że ofert nieruchomości na sprzedaż będzie znacznie mniej. Tym samym trudniej będzie również szukać mieszkania do kupna. 

Kupno mieszkania: co czeka nowego właściciela?

Należy też przygotować się na to, że kupno nieruchomości wiąże się z koniecznością dopełnienia dodatkowych formalności. O ile to na notariuszu spoczywa obowiązek złożenia wniosku do sądu o wpisanie własności do księgi wieczystej, o tyle nowy właściciel mieszkania musi zgłosić fakt zakupu nieruchomości do urzędu gminy lub miasta, a także - uiścić należne opłaty w urzędzie skarbowym. 

Osobną kwestią jest remont i wykończenie mieszkania. W wielu przypadkach przeprowadzenie prac remontowanych może okazać się niezbędne. Nowy właściciel nieruchomości - zwłaszcza, jeśli jest to mieszkanie z rynku wtórnego - musi również zdawać sobie sprawę z faktu, że generalny remont bardzo często trwa znacznie dłużej niż wynikało z pierwotnych założeń. 

Czy przed kupnem mieszkania trzeba mieć rozeznanie w rynku nieruchomości?

Kolejna kwestia istotna przy kupnie mieszkania dotyczy rozeznania w rynku nieruchomości. Znajomość trendów i lokalnego rynku może okazać się istotna, jeśli chodzi o kupno mieszkania. Po pierwsze - kupujący będzie mieć świadomość, w jakich miesiącach pojawia się najwięcej ogłoszeń, kiedy ceny nieruchomości są najwyższe, a także - czy ceny mieszkań wystawianych na sprzedaż są zawyżone, czy też bliskie rynkowej. Po drugie - rozeznanie w lokalnym rynku nieruchomości pozwala również uniknąć zakupu inwestycji na rynku wtórnym w niskim standardzie lub np. okolicy, która w rzeczywistości będzie przez najbliższe lata placem budowy dla deweloperów. 

Podsumowując - bez rozeznania w lokalnym rynku nieruchomości można oczywiście kupić atrakcyjną nieruchomość, jest to jednak znacznie trudniejsze i często zależy od szczęścia kupującego. 

Skąd czerpać wiedzę o rynku nieruchomości?

Pierwszym źródłem informacji - bez względu na rodzaj nieruchomości - mogą być własne obserwacje kupującego, bazujące na monitorowaniu ogłoszeń o sprzedaży mieszkań, domów czy działek w danym mieście. Należy jednak pamiętać, że przy samodzielnym wyciąganiu wniosków na podstawie ogłoszeń należy zachować dużą ostrożność - zwłaszcza, że kupujący najczęściej nie wie, czy mieszkania są wystawiane po cenie zbliżonej do rynkowej, czy też nie. 

Wiedzę o rynku nieruchomości warto zatem czerpać na przykład z raportów (w tym raportów cenowych) publikowanych przez portale ogłoszeniowe oraz firmy działające w branży nieruchomości. SonarHome oferuje opcję e-wyceny mieszkania, a klient otrzymuje od razu rozbudowany raport z analizą konkurencji i podobnych transakcji, monitoring ceny mieszkania i comiesięczne powiadomienia o zmianach, a także statystyki historyczne oraz ceny podobnych mieszkań w okolicy. 

Przed zakupem mieszkania warto określić budżet

Wstępne rozeznanie w lokalnym rynku nieruchomości jest jednak dopiero pierwszym krokiem dla osób, które planują zakup mieszkania - niezależnie czy z rynku pierwotnego, czy wtórnego. 

Kolejnym krokiem poprzedzającym poszukiwanie mieszkania powinno być określenie budżetu, który dana osoba przeznaczy na kupno nieruchomości. Przyda się to już na etapie przeglądania ogłoszeń. 

Kupujemy mieszkanie: za gotówkę czy na kredyt hipoteczny?

Część osób - dzięki wcześniej zgromadzonym środkom - będzie w stanie kupić mieszkanie za gotówkę. 

Warto jednak pamiętać, że nawet jeśli oszczędności pozwolą na kupno mieszkania bez konieczności zaciągania kredytu hipotecznego, to konieczne jest też uwzględnienie kosztów ewentualnego remontu czy urządzenia nieruchomości. 

Jeśli jednak osoba szukająca lokalu na sprzedaż z góry wie, że będzie zmuszona wziąć kredyt hipoteczny, to pierwszym krokiem powinno być sprawdzenie swojej zdolności kredytowej. 

Zdolność kredytową można wstępnie zweryfikować samodzielnie - korzystając z internetowych kalkulatorów, udostępnianych przez większość banków. Należy tam zazwyczaj podać swoje miesięczne dochody, liczbę kredytobiorców, preferowaną kwotę kredytu, okres spłaty oraz wysokość wkładu własnego. 

Mimo internetowych kalkulatorów warto jednak umówić się również na spotkanie z doradcą kredytowym. Zdolność kredytowa zależy bowiem od wielu czynników, w tym np. źródła dochodów, liczby i wysokości zobowiązań, wieku kredytobiorców itd. Może się zatem okazać, że rzeczywista zdolność kredytowa do wzięcia kredytu hipotecznego będzie niższa lub wyższa niż ta wskazana przez internetowy kalkulator. 

Mieszkanie za gotówkę to lepsza pozycja dla kupującego

Warto też mieć świadomość, że proces transakcji różni się w zależności od tego, czy kupno mieszkania odbywa się za środki własne, czy też zakup lokalu będzie możliwy dopiero przy zaciągnięciu kredytu hipotecznego. 

W zdecydowanie lepszym położeniu jest osoba, która chce kupić nieruchomość za gotówkę. Cały proces jest znacznie szybszy i sprowadza się do oceny stanu technicznego mieszkania w przypadku rynku wtórnego oraz podpisania umowy-sprzedaży. 

W przypadku zakupu mieszkania finansowanego kredytem kupujący musi najpierw czekać na pozytywną decyzję banku w sprawie przyznania kredytu - dopiero później podpisuje umowę kredytową, a następnie może zawrzeć umowę kupna nieruchomości. Często oznacza to jednak, że cały proces transakcji trwa nawet dwa-trzy miesiące, przez co niektórzy właściciele nieruchomości wykluczają sprzedaż lokalu osobom zaciągającym kredyt. 

Dodatkowe koszty przy zakupie mieszkania

Określając budżet na zakup mieszkania, warto również pamiętać, że po zakupie nieruchomości trzeba będzie ponieść dodatkowe koszty. 

Oprócz remontu czy kupna mebli (rzadko są one w cenie mieszkania) należy pamiętać m.in. o konieczności uiszczenia dodatkowych opłat - i to już na etapie transakcji (opłaty notarialne, ewentualna prowizja - jeśli w transakcję kupna mieszkania zaangażowane było biuro nieruchomości, koszt założenia księgi wieczystej w sytuacji, jeżeli lokal jej wcześniej nie posiadał). Nowy nabywca mieszkania z rynku wtórnego musi również uwzględnić opłaty sądowe, koszt podatku od czynności cywilnoprawnych czy podatku od nieruchomości. 

Kupując mieszkanie warto określić dokładnie swoje potrzeby

Po wstępnym rozeznaniu w lokalnym rynku nieruchomości oraz określeniu budżetu kolejnym krokiem przed zakupem nieruchomości jest przyjęcie odpowiednich kryteriów, jakie powinno spełniać mieszkanie. Nie chodzi jednak wyłącznie o takie kwestie jak metraż, kondygnacja czy liczba pokoi. Warto w tym celu zastanowić się, jakie są potrzeby kupującego - i jak mogą zmienić się na przestrzeni najbliższych lat, zwłaszcza że lokal na własne cele mieszkaniowe kupuje się zazwyczaj z myślą o spędzeniu w nim następnych kilkunastu lub nawet kilkudziesięciu lat. 

Z tego względu przed zakupem nieruchomości warto zadać sobie najpierw następujące pytania:

Czy kupujemy mieszkanie wyłącznie dla siebie, czy z partnerem/partnerką?Czy planujemy założenie rodziny?Czy lepiej czujemy się w otwartej lub półotwartej przestrzeni, czy wolimy osobno zagospodarować kilka odrębnych pomieszczeń?Czy konieczne jest urządzenie miejsca do pracy (własne biuro, miejsce do pracy na home office)?Czy ważne jest dla nas miejsce parkingowe?Czy istotne jest, by mieszkanie miało balkon lub taras?

Na przykład osoby, które chcą kupić mieszkanie wspólnie z partnerem lub partnerką, planujące jednocześnie założenie rodziny i posiadanie potomstwa w przyszłości, nie zawsze zwracają uwagę na to, czy w okolicy znajdują się placówki edukacyjne lub place zabaw. To wbrew pozorom częsty błąd. Zdarza się również, że osoby bez samochodu nie zwracają uwagi na to, czy w przyszłości - jeśli kupią auto - będą mogły zaparkować je w pobliżu budynku. Warto zatem brać pod uwagę nie tylko aktualne potrzeby, ale też - plany na najbliższe lata. 

Przy zakupie mieszkania warto sprawdzić stan techniczny nieruchomości

Osoby, które określiły już wszystkie niezbędne kryteria, mają świadomość swoich możliwości finansowych i zrobiły rozeznanie na lokalnym rynku nieruchomości, mogą przejść do szukania lokalu. Po znalezieniu interesującej oferty konieczny jest kolejny krok - czyli ocena stanu technicznego mieszkania. O czym warto przy tym pamiętać?

Ogólny stan budynku

Ocenę - zwłaszcza w przypadku mieszkania z rynku wtórnego - należy rozpocząć od oceny stanu budynku. Konieczne jest sprawdzenie:

W jakim stanie jest budynek (jeśli jest w kiepskim stanie, prawdopodobnie wyższy będzie fundusz remontowy),Kiedy został wybudowany (i - jeśli to możliwe - jaką technologię zastosowano),Czy budynek przechodził termomodernizację (w przeciwnym wypadku koszty utrzymania mieszkania w przyszłości mogą być wyższe - mowa o rachunkach za ogrzewanie),Czy były przeprowadzane remonty budynku,Jaki jest stan klatki schodowej,W przypadku mieszkań położonych w wieżowcu - w jakim stanie jest winda oraz czy funkcjonuje zsyp i jak często jest wywóz śmieci.

Stan nieruchomości i standard wykończenia mieszkania

Kolejnym krokiem jest ocena stanu technicznego samego lokalu. Przy wyborze mieszkania z rynku pierwotnego ewentualny nabywca zazwyczaj najpierw podpisuje umowę rezerwacyjną (a następnie deweloperską). Dopiero później - przed podpisaniem właściwej umowy kupna-sprzedaży - może dokonać odbioru technicznego. To właśnie wtedy kupujący ma czas na wskazanie ewentualnych nieprawidłowości.

W przypadku mieszkania z rynku wtórnego przyszły nabywca może od razu ocenić stan techniczny lokalu - chociaż zazwyczaj jest to znacznie bardziej skomplikowane. O czym trzeba pamiętać?

Warto m.in. zapytać, czy w ostatnich latach wymieniona została instalacja elektryczna i wodno-kanalizacyjna i kiedy były przeprowadzane remonty. Następnie konieczne jest sprawdzenie stanu ścian (czy są proste oraz czy nie ma na nich żadnych zacieków),  stolarki (głównie pod kątem szczelności) oraz podłóg. Oprócz tego należy też zweryfikować stan armatury (warto odkręcić wszystkie kurki, spuścić wodę w toalecie) czy stan instalacji elektrycznej (co można sprawdzić m.in. przez włączenie światła w każdym pokoju oraz podłączenie różnych sprzętów do znajdujących się w mieszkaniu gniazdek). Jeśli właściciel mieszkania sprzedaje je razem z wyposażeniem, warto też sprawdzić m.in. stan sprzętów AGD. 

Na co jeszcze zwrócić uwagę przy zakupie?

Kupując mieszkanie z rynku wtórnego, nie należy zapominać, że nie wszystko jest widoczne na pierwszy rzut oka. Warto wziąć pod uwagę przy zakupie mieszkania z drugiej ręki podejrzane zapachy czy ewentualne ślady obecności insektów. Dobrze też obejrzeć dokładnie wszystkie kąty każdego pomieszczenia, by móc wychwycić potencjalne zagrzybienie. Należy również - jeśli to możliwe - poprosić o odsunięcie mebli znajdujących się w mieszkaniu, by sprawdzić, jaki jest stan ścian i podłóg w tych miejscach. 

Lokalizacja mieszkania: o czym warto pamiętać?

To, gdzie znajduje się nieruchomość, ma ogromne znaczenie przy zakupie mieszkania. Warto rozpatrywać lokalizację, biorąc pod uwagę co najmniej kilka czynników. Korzystna lokalizacja dla każdego będzie jednak oznaczać coś innego, a co za tym idzie, należy wcześniej zadać sobie kilka pytań:

Czy mieszkanie ma być położone w centrum miasta, czy raczej na jego peryferiach?Czy w pobliżu powinny znajdować się tereny zielone i/lub rekreacyjne?Jak bardzo istotna jest infrastruktura handlowo-usługowa i usytuowanie w pobliżu placówek edukacyjnych?Czy nieruchomość jest dobrze skomunikowana (jak daleko znajdują się przystanki komunikacji miejskiej, ile zajmuje dojazd do centrum lub miejsca pracy)?Jaki jest plan zagospodarowania przestrzennego?

Warto też pamiętać, że bliskość infrastruktury handlowo-usługowej, terenów zielonych czy komunikacja są często uzależnione od tego, czy mieszkanie położone jest w centrum miasta, czy też na jego obrzeżach. Dobrze zatem dokładnie przeanalizować zalety i wady obu lokalizacji. 

Jeśli chodzi o lokalizację, warto również mieć świadomość, że osoby poszukujące mieszkania w ścisłym centrum muszą liczyć się z tym, że prawdopodobnie będą zmuszone do zakupu mieszkania z rynku wtórnego. Tylko nieliczne inwestycje deweloperskie powstają w centrach miast; znacznie częściej - na ich obrzeżach. 

Osoby, którym zależy zatem na kupnie mieszkania od dewelopera, prędzej znajdą odpowiadającą im inwestycję na peryferiach miasta (choć warto pamiętać, że ceny nieruchomości na rynku pierwotnym są zazwyczaj wyższe niż na rynku wtórnym). Osoby chcące kupić mieszkanie z drugiej ręki mają natomiast znacznie większą swobodę wyboru w kontekście lokalizacji. 

Bezpieczna okolica: jak to sprawdzić?

Z lokalizacją nieruchomości nierozerwalnie związana jest również kwestia bezpieczeństwa. Przed zakupem mieszkania - zwłaszcza na rynku wtórnym - warto sprawdzić, czy najbliższa okolica jest bezpieczna. Jak to jednak zrobić?

Po pierwsze - można to w pewnym stopniu zweryfikować, odwiedzając okolicę po zapadnięciu zmroku. Często bywa tak, że miejsca, które w dzień wydają się spokojne i bezpieczne, nocą zmieniają się nie do poznania - zwłaszcza podczas weekendów. 

Po drugie - dobrze też porozmawiać z potencjalnymi sąsiadami. Należy jednak brać pod uwagę fakt, że miejscowi mogą oceniać okolicę przez pryzmat własnych doświadczeń i przyzwyczajeń. Jeśli oni sami są zadowoleni z miejsca, w którym mieszkają, z dużym prawdopodobieństwem stwierdzą, że dane osiedle jest bardzo bezpieczne - nawet, jeżeli nie do końca będzie to zgodne z rzeczywistością. 

Innym sposobem jest też znalezienie w sieci rankingów bezpieczeństwa poszczególnych dzielnic i osiedli danego miasta. Zaletą takich rankingów jest fakt, że często są one tworzone na podstawie ocen samych mieszkańców. 

Dlaczego należy zwrócić uwagę przy zakupie na to, czy okolica jest bezpieczna?

Nikogo nie trzeba chyba przekonywać, że bezpieczeństwo miejsca zamieszkania ma ogromne znaczenie - zwłaszcza dla osób, które planują założenie rodziny lub już ją mają. Warto zminimalizować ryzyko znalezienia się w niekomfortowej sytuacji. Bezpieczeństwo okolicy ma też bezpośredni wpływ na komfort życia. 

Warto wziąć aspekty prawne pod uwagę przy zakupie mieszkania

Jak bezpiecznie kupić mieszkanie? Przede wszystkim należy uwzględnić stan prawny mieszkania - odpowiedzi na większość pytań dają w tym przypadku księgi wieczyste.

O ile w przypadku kupna mieszkania na rynku pierwotnym, nie stanowi to większego problemu, o tyle w przypadku mieszkania z rynku wtórnego konieczne jest sprawdzenie m.in. tego, czy w księdze wieczystej znajdują się jakieś obciążenia. Nieruchomość może na przykład być obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi. Oznacza to, że nawet po przeniesieniu własności mieszkania na inną osobę, osoby trzecie nadal mogą być uprawnione do korzystania z lokalu. 

Aby to sprawdzić, należy poprosić właściciela o numer księgi wieczystej, a następnie uważnie przestudiować zapisy w poszczególnych działach. Warto też zweryfikować, czy sprzedający jest jedynym właścicielem mieszkania z rynku wtórnego. W księdze wieczystej można również znaleźć informację, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką, a także, czy właściciel posiada prawo własności gruntu.  

Dobrze zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania również na to, czy nie jest ono zadłużone np. w spółdzielni lub u dostawcy mediów. W tym celu należy skontaktować się ze wspólnotą lub spółdzielnią mieszkaniową i dostawcami. 

Oprócz tego dobrze też zweryfikować, czy właściciel lokalu uiszczał wcześniej regularnie podatek od nieruchomości, sprawdzić wpisy w Krajowym Rejestrze Sądowym, a jeśli prowadził działalność gospodarczą w mieszkaniu - czy opłacał składki ZUS. 

Podpisanie umowy przedwstępnej mieszkania: co warto wiedzieć?

Przed zawarciem właściwej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości obie strony często decydują się na podpisanie umowy przedwstępnej. Celem umowy jest umożliwienie obu stronom przygotowania się do zawarcia umowy przyrzeczonej. Sprzedający zobowiązuje się do sprzedaży, przyszły nabywca - do kupna mieszkania. 

Umowa przedwstępna nie musi mieć formy aktu notarialnego. Jeśli jednak umowa została zawarta przed notariuszem, w sytuacji, gdy jedna ze stron nie będzie chciała wywiązać się ze swoich zobowiązań zawartych w umowie, druga może dochodzić zawarcia umowy kupna-sprzedaży nawet wbrew woli kontrahenta. Jest to znacznie korzystniejsze rozwiązanie zwłaszcza dla kupującego - gdy sprzedający lokal (niezależnie czy jest to deweloper sprzedający mieszkanie z rynku pierwotnego czy właściciel nieruchomości z rynku wtórnego) rozmyśli się i uzna, że może sprzedać lokal za wyższą cenę niż uzgodniona w umowie przedwstępnej. Warto bowiem pamiętać, że w tego rodzaju umowie powinny znaleźć się istotne ustalenia i postanowienia, czyli m.in. dane stron, a także przedmiot umowy i jego cena. 

Z kolei w sytuacji, gdy umowa nie została zawarta w formie aktu notarialnego, możliwe jest jedynie wysunięcie roszczeń odszkodowawczych. Należy jednak pamiętać, że w dokumencie musiały wcześniej znaleźć się odpowiednie zapisy przewidujące taką możliwość. 

Umowa kupna-sprzedaży nieruchomości: na co zwrócić uwagę?

Po pierwsze - właściwa umowa kupna-sprzedaży mieszkania może być zawarta jedynie przed notariuszem i zgodnie z przepisami musi mieć formę aktu notarialnego. Sam dokument powinien zawierać dane obu stron, dokładny opis przedmiotu umowy (adres, metraż, liczbę pokoi itd.), cenę, a także sposób i termin uiszczenia zapłaty czy dołączone dokumenty (jak akt kupna mieszkania czy przydział członkowski sprzedającego nieruchomość). 

Konieczne są też oświadczenia stron, stwierdzenie odczytania, przyjęcia i podpisania dokumentu, a także - podpisy stron i samego notariusza. 

Protokół zdawczo-odbiorczy

Jeśli chodzi o aspekty prawne, nie można też zapominać o protokole zdawczo-odbiorczym podczas przekazywania lokalu nabywcy. W sytuacji, gdy jest on sporządzany już po sfinalizowaniu transakcji, jest dokumentem potwierdzającym przede wszystkim wydanie lokalu i kluczy. Oprócz tego w protokole powinien znaleźć się również aktualny stan liczników - co pomoże byłemu właścicielowi rozliczyć się z dostawcami mediów, a obecnemu - podpisać z nimi nową umowę.

Zakup mieszkania: o czym trzeba pamiętać?

Przy zakupie mieszkania warto wziąć pod uwagę mnóstwo czynników, takich jak lokalizacja, bezpieczeństwo okolicy, stan techniczny nieruchomości czy aspekty prawne. Dobrym pomysłem - przed rozpoczęciem poszukiwań - jest też zastanowienie się nad własnymi potrzebami, wyznaczenie kryteriów, jakie musi spełniać mieszkanie oraz rozeznanie się w rynku nieruchomości.

Zobacz również: Wycena nieruchomości Warszawa