Umowa pośrednictwa na wyłączność a otwarta umowa pośrednictwa

Czym jest umowa pośrednictwa?

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:

nabycia lub sprzedaży nieruchomości,nabycia lub sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,najmu lub dzierżawy nieruchomości czy jej częściinnych umów, których przedmiotem są prawa do nieruchomości lub ich części. 

Pośrednictwo można ujmować jako działalność, która ma doprowadzić do wymiany świadczeń między dwiema stronami, czyli do skojarzenia stron. W przypadku nieruchomości - na przykład do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wskutek starań pośrednika. Pośrednik może odgrywać również rolę zastępcy pośredniego lub pełnomocnika jednej ze stron. 

Wyróżnia się dwa rodzaje umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami - umowę z klauzulą wyłączności (opisaną niżej) oraz umowę otwartą. W przypadku otwartych umów pośrednictwa klient może zawierać nieograniczoną liczbę umów z różnymi biurami nieruchomości. Prowizja trafia ostatecznie do tego pośrednika, który doprowadził do zawarcia umowy sprzedaży. 

Osoba, która rozważa nawiązanie współpracy z pośrednikiem - powinna być jednocześnie świadoma, że pośrednik nie musi posiadać licencji. Ustawa deregulacyjna z 2014 r. zniosła ten obowiązek. Podpisanie umowy możliwe jest z konkretnym pośrednikiem (działającym indywidualnie) lub z biurem nieruchomości (spółką handlową), w którym pośrednik jest zatrudniony. 

Co powinna zawierać umowa pośrednictwa?

Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami - bez względu na to, czy chodzi o umowę otwartą, czy na wyłączność - musi być zawarta w formie pisemnej, pod rygorem nieważności. Tego wymagają przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Należy mieć jednocześnie na uwadze, że przepisy dopuszczają również zawarcie umowy pośrednictwa drogą elektroniczną - ale wyłącznie w wypadku, gdy została ona podpisana przez obie strony kwalifikowanym podpisem elektronicznym. 

Należy też podkreślić fakt, że jeśli umowa nie została zawarta pisemnie lub w formie elektronicznej - co dotyczy również umowy na wyłączność - to de facto w świetle prawa nie jest ważna. To z kolei oznacza, że dochodzenie roszczeń na gruncie wykonanych przez pośrednika czynności będzie znacznie trudniejsze. 

W przypadku umów pośrednictwa nie można zapominać o takich elementach, jak:

dane stron (dane klienta i pośrednika)przedmiot umowy (dane nieruchomości), rodzaj umowy (na wyłączność/otwarta),cel umowy, zakres zobowiązań stron (agent może pośredniczyć również np. w poszukiwaniu najemców, dzierżawców czy nieruchomości do kupna, okres trwania umowy,kwestii wynagrodzenia dla pośrednika. 

Co to jest umowa otwarta?

Umowa otwarta to rodzaj umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, która umożliwia właścicielowi nieruchomości współpracę z wieloma pośrednikami jednocześnie. W ramach takiej umowy, sprzedający nie jest zobowiązany do wyłączności z żadnym biurem nieruchomości i może samodzielnie szukać kupców lub współpracować z innymi pośrednikami. Prowizja przysługuje temu pośrednikowi, który ostatecznie doprowadzi do zawarcia transakcji. Umowa otwarta daje większą elastyczność, ale może również oznaczać mniejsze zaangażowanie ze strony pośredników.

Co to jest umowa na wyłączność?

Umowa na wyłączność to rodzaj umowy pośrednictwa, w której właściciel nieruchomości zobowiązuje się do współpracy tylko z jednym wybranym biurem nieruchomości. W okresie obowiązywania umowy, właściciel nie może zawierać podobnych umów z innymi pośrednikami ani samodzielnie poszukiwać kupców. Pośrednik zyskuje wyłączność na promocję i sprzedaż nieruchomości, co zwykle skutkuje większym zaangażowaniem i intensywniejszymi działaniami marketingowymi. W zamian za to pośrednik otrzymuje prowizję po zakończeniu transakcji.

Czy można zerwać umowę na wyłączność z biurem nieruchomości?

Zerwanie umowy na wyłączność z biurem nieruchomości jest możliwe, jednak warunki takiego rozwiązania powinny być jasno określone w samej umowie. Zazwyczaj umowa zawiera klauzule dotyczące okresu wypowiedzenia oraz ewentualnych kosztów czy kar umownych związanych z przedwczesnym zakończeniem współpracy. Ważne jest, aby przed podpisaniem umowy dokładnie zapoznać się z jej treścią i zrozumieć konsekwencje wypowiedzenia. W niektórych przypadkach, rozwiązanie umowy może wymagać porozumienia obu stron lub może być uzależnione od spełnienia określonych warunków.

Kiedy umowa pośrednictwa jest nieważna?

Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami może być uznana za nieważną w kilku przypadkach. Najczęstsze przyczyny to:

Brak formy pisemnej: Zgodnie z prawem, umowa pośrednictwa musi być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Dotyczy to zarówno umowy otwartej, jak i na wyłączność.Niepełne lub nieprawdziwe informacje: Jeśli umowa zawiera niepełne lub świadomie fałszywe informacje dotyczące stron umowy lub samej nieruchomości, może to być podstawa do uznania jej za nieważną.Niekompetencja stron: Umowa może być nieważna, jeśli została zawarta przez osoby nieposiadające pełnej zdolności do czynności prawnych lub nieuprawnione do reprezentacji jednej ze stron.Nielegalny cel umowy: Każda umowa, której cel jest niezgodny z obowiązującym prawem lub zasadami współżycia społecznego, jest nieważna.Brak podpisów stron: Umowa musi być podpisana przez obie strony, aby była ważna. Brak podpisu jednej ze stron może skutkować jej nieważnością.

Kiedy warto rozważyć umowę na wyłączność?

Umowa na wyłączność z pośrednikiem nieruchomości ma wiele zalet, ale nie zawsze jest najlepszym wyborem dla każdego sprzedającego. Oto sytuacje, w których warto rozważyć podpisanie takiej umowy:

Gdy szukasz indywidualnego podejścia i pełnego zaangażowania: Umowa na wyłączność motywuje pośrednika do intensywniejszych działań marketingowych i poświęcenia więcej czasu na promocję Twojej nieruchomości.

Kiedy chcesz szybko sprzedać nieruchomość: Dzięki wyłączności, pośrednik może skoncentrować wszystkie swoje zasoby na sprzedaży właśnie Twojej nieruchomości, co często przyspiesza proces.

Dla większej kontroli nad procesem sprzedaży: Umowa na wyłączność zapewnia, że wszystkie zapytania i oferty będą kierowane do jednego pośrednika, co ułatwia kontrolę nad całym procesem.

W przypadku nieruchomości o wysokim standardzie lub w szczególnej lokalizacji: Specjalne nieruchomości wymagają indywidualnego podejścia i dopasowanej strategii marketingowej, które łatwiej jest zrealizować w ramach umowy na wyłączność.

Jeśli zależy Ci na bezpieczeństwie transakcji: Pośrednik działający na wyłączność ma silniejszą motywację do dokładnej weryfikacji potencjalnych nabywców i dbania o prawidłowy przebieg całego procesu.

Przed podjęciem decyzji, zastanów się nad swoimi priorytetami i oczekiwaniami względem sprzedaży nieruchomości. Umowa na wyłączność może być korzystna, ale ważne jest, aby współpraca z pośrednikiem była oparta na wzajemnym zaufaniu i zrozumieniu.

Przy wyborze odpowiedniego modelu współpracy z pośrednikiem nieruchomości, kluczowe może okazać się skorzystanie z naszego katalogu biur nieruchomości. Znajdziesz tam listę zaufanych biur, które oferują zarówno wyłączne, jak i otwarte umowy pośrednictwa, dopasowane do indywidualnych potrzeb i oczekiwań. Nasz katalog to narzędzie, które pomoże Ci maksymalizować korzyści z transakcji.

Wady i zalety umów pośrednictwa

Umowa pośrednictwa - bez względu na rodzaj - ma pewne wady i zalety, których klient powinien być świadomy jeszcze przed nawiązaniem współpracy z agentem nieruchomości. 

Umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości - na co uważać?

W przypadku umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości klient powinien zwrócić uwagę na kilka kwestii, takich jak:

polisa ubezpieczeniowa pośrednika nieruchomości (zgodnie z prawem, pośrednik prowadzący działalność gospodarczą powinien ją posiadać - to z niej pokrywane są ewentualne roszczenia klienta),wysokość wynagrodzenia pośrednika i sposób jego ustalenia oraz termin i forma wypłaty,okres trwania umowy i warunki wypowiedzenia (zarówno przy umowie otwartej jak i gdy wyłączność została zastrzeżona),kary umowne,klauzule abuzywne (w rejestrze klauzul niedozwolonych można zweryfikować, czy niektóre zapisy w umowie wyłącznej czy otwartej nie są niedozwolone przez prawo).

Oprócz tego niektórzy specjaliści ostrzegają przed zawieraniem umów pośrednictwa (umów otwartych) z wieloma pośrednikami; może to bowiem skutkować koniecznością poniesienia większych kosztów (wypłaty prowizji lub zwrotu kosztów pośrednikom).

Umowa pośrednictwa na wyłączność - co to jest?

Umowa pośrednictwa na wyłączność nie została wprost zdefiniowana przez przepisy. Omawiając kwestię umowy na wyłączność można posiłkować się dwoma przepisami Kodeksu cywilnego - mowa o art. 550 i 761. 

Zgodnie z art. 550 kc, 

Jeżeli w umowie sprzedaży zastrzeżona została na rzecz kupującego wyłączność bądź w ten sposób, że sprzedawca nie będzie dostarczał rzeczy określonego rodzaju innym osobom, bądź też w ten sposób, że kupujący będzie jedynym odprzedawcą zakupionych rzeczy na oznaczonym obszarze, sprzedawca nie może w zakresie, w którym wyłączność została zastrzeżona, ani bezpośrednio, ani pośrednio zawierać umów sprzedaży, które mogłyby naruszyć wyłączność przysługującą kupującemu.

Z kolei art. 761 kc wskazuje, że

Jeżeli agentowi zostało przyznane prawo wyłączności w odniesieniu do oznaczonej grupy klientów lub obszaru geograficznego, a w czasie trwania umowy agencyjnej została bez udziału agenta zawarta umowa z klientem z tej grupy lub obszaru, agent może żądać prowizji od tej umowy. Dający zlecenie obowiązany jest w rozsądnym czasie zawiadomić agenta o zawarciu takiej umowy.

Umowa pośrednictwa na wyłączność to zatem umowa gwarantująca prawo do pośredniczenia w sprzedaży nieruchomości jedynie temu pośrednikowi, z którym została ona zawarta. Sprzedający nie ma wtedy możliwości zawarcia umów z innymi pośrednikami czy biurami nieruchomości. 

Elementy umowy na wyłączność

Umowa zawierana na zasadach wyłączności powinna mieć określone elementy i formę - w innym wypadku będzie uznana za nieważną w świetle prawa. 

Po pierwsze, umowa pośrednictwa na wyłączność wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. Oprócz tego - tak jak w każdej umowie pośrednictwa - powinny znaleźć się w niej określone elementy. Są to:

dane obu stron umowy (sprzedającego nieruchomość oraz pośrednika),przedmiot umowy,cel umowy,zakres zobowiązania,okres obowiązywania umowy,wynagrodzenie pośrednika.

Dodatkowo w umowie na wyłączność może znaleźć się również upoważnienie dla pośrednika, a także informacja o wyłączności, zgoda na przetwarzanie danych osobowych czy klauzula dotycząca właściwej jurysdykcji na wypadek sporu sądowego. Umowa musi również zawierać podpis obu stron. 

Jeśli chodzi o dane obu stron, w umowie pośrednictwa z klauzulą wyłączności należy wpisać imiona i nazwiska stron, adres zamieszkania/siedziby, PESEL. 

Przy przedmiocie umowy pośrednictwa na wyłączność trzeba wpisać podstawowe dane nieruchomości - jej adres, metraż, liczbę pokoi itd. 

Osoby, którym zależy na sprzedaży nieruchomości poprzez pośrednika, mogą jednak zastanawiać się, co powinno znaleźć się w zakresie zobowiązania umowy, co z okresem jej obowiązywania oraz jak uregulować kwestię wynagrodzenia pośrednika. 

W przypadku zakresu obowiązywania umowy na zasadach wyłączności, warto mieć świadomość, że chodzi o zobowiązania obu stron - zarówno pośrednika jak i sprzedającego nieruchomość. Podstawowym obowiązkiem właściciela nieruchomości jest w rakiej sytuacji niezbywanie jej bez udziału pośrednika. Dodatkowo zamawiający usługę najczęściej są zobowiązani do dostarczenia określonych dokumentów. W zależności od ustaleń stron, na sprzedającym mieszkanie czy dom może również ciążyć obowiązek utrzymywania nieruchomości w takim stanie, by nadawała się do prezentacji potencjalnym kupującym. 

Zakres zobowiązań pośrednika jest bardziej zróżnicowany. Strony mogą na przykład umówić się (co zresztą jest częstą praktyką w przypadku umowy pośrednictwa na wyłączność), że pośrednik nadzoruje i obsługuje praktycznie cały proces sprzedaży. Czyli:

przygotowuje ofertę sprzedaży nieruchomości,zajmuje się jej promocją,odbiera telefony od zainteresowanych zakupem domu czy mieszkania,prowadzi prezentacje lokaluzajmuje się formalnościami (załatwia kwestie notarialne itd.). 

Ostatecznie jednak zakres zobowiązań po stronie pośrednika zależy od ustaleń między stronami. 

Jeśli chodzi z kolei o okres obowiązywania umowy pośrednictwa na wyłączność, rozwiązania są dwa - może być to umowa na czas nieokreślony lub określony. W każdym przypadku strony powinny ustalić zasady ewentualnego wypowiedzenia. 

Pozostaje jeszcze kwestia wynagrodzenia pośrednika. Warto ustalić nie tylko warunki, jakie muszą zostać spełnione, by pośrednik otrzymał wynagrodzenie, ale również - sposób jego wypłacenia. 

Umowa na wyłączność - argumenty za i przeciw

Osoby, które rozważają nawiązanie współpracy z biurem nieruchomości mogą jednak zastanawiać się, czy umowa na wyłączność to najlepsze rozwiązanie (i czy faktycznie jest korzystniejsze niż umowa otwarta). Okazuje się jednak, że klauzula wyłączności ma znacznie więcej zalet niż potencjalnych wad - zwłaszcza jeśli chodzi o sprzedaż nieruchomości na bardziej rozwiniętych rynkach nieruchomości, gdzie doświadczenie pośrednika może okazać się niezbędne 

Czy warto podpisywać umowę na wyłączność?

Umowa z klauzulą wyłączności to dobre rozwiązanie dla osób, które potrzebują pełnego wsparcia pośrednika w procesie sprzedaży nieruchomości i są gotowe ponieść pewne koszty z tym związane (czyli zapłacić prowizję od sprzedaży). 

W SonarHome podpisujemy wyłącznie umowę na wyłączność. Uważamy, że tylko taka umowa gwarantuje obu stronom dbałość o interesy każdej z nich. Klient ma pewność, że zrealizujemy postawiony cel - nie oszczędzamy na promocji (wiemy, w jakie kanały reklamowe inwestować), w przypadku każdego mieszkania układamy indywidualny plan sprzedaży. Ponadto jesteśmy ekspertami w sprzedaży nieruchomości, a do dyspozycji klientów oddajemy też cały zespół merytoryczny zajmujący się kwestiami prawnymi. 

Oprócz usługi Digital Broker (czyli sprzedaży nieruchomości na wolnym rynku) oferujemy też iBuying - czyli bezpośredni zakup mieszkania od klienta. To atrakcyjne rozwiązanie dla osób, którym zależy na szybkiej sprzedaży nieruchomości i uzyskaniu korzystnej ceny.    

Czy można odstąpić od umowy na wyłączność?

Wypowiedzenie umowy na wyłączność jest możliwe, o ile strony uzgodnią wcześniej warunki rozwiązania umowy. Jeszcze w umowie warto zaznaczyć, jaki będzie okres wypowiedzenia umowy pośrednictwa na wyłączność oraz jak uregulowane zostaną kwestie finansowe. 

Umowa na wyłączność a prowizja dla agenta

Jedną z kwestii, która najbardziej interesuje osoby rozważające zawarcie umowy na wyłączność z pośrednikiem, jest jego prowizja. Co do zasady wypłata prowizji jest wymagalna w momencie, gdy to agent znajdzie kupca i dojdzie do sfinalizowania transakcji. Prowizji pośrednikowi nie trzeba płacić w sytuacji, gdy to właściciel mieszkania znajdzie kupującego. To, jak strony uregulują pozostałe kwestie - zależy od nich. Muszą mieć jedynie na uwadze pewne ogólne zasady, wynikające z art. 353[1] k.c. Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim,

Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Najważniejsze informacje o umowie na wyłączność i otwartej umowie pośrednictwa

Jeśli chodzi ogólnie o umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, właściciele nieruchomości, którzy chcą ją zawrzeć z pośrednikiem, powinni pamiętać o kilku kwestiach. Po pierwsze - umowa otwarta czy mająca klauzulę wyłączności musi mieć formę zgodną z przepisami prawa. Brak umowy (lub jej nieważność) pozbawi klienta ochrony. Ponadto przed wybraniem jednego z biur nieruchomości czy konkretnego pośrednika warto najpierw sprawdzić opinie na ich temat i poszukać ofert, które promują aktualnie. To pomoże klientowi w ocenie, czy ogłoszenia są starannie przygotowane i jak długo mieszkanie czeka na sprzedaż. 

Umowa pośrednictwa na wyłączność podpisywana jest wyłącznie z jednym agentem czy biurem nieruchomości; to daje pośrednikowi pewność, że jeśli doprowadzi do transakcji, otrzyma prowizję. W takim wypadku agent nieruchomości zazwyczaj odpowiada za cały proces od początku do końca - czyli od przygotowania oferty, przez prowadzenie prezentacji lokalu, aż po kwestie prawne. Umowa na zasadach wyłączności może być wypowiedziana przez pośrednika, ale tylko na warunkach określonych w umowie. 

Otwarta umowa pośrednictwa może być zawierana z wieloma agentami. To z kolei oznacza, że prowizję otrzyma ostatecznie ten, który sprzeda nieruchomość - mimo, że wszyscy będą musieli ponieść pewien wkład w przygotowanie oferty i kontakt z potencjalnymi klientami. 

Warto jednocześnie zwrócić uwagę na fakt, że wokół umów pośrednictwa - zwłaszcza umów otwartych - narosło sporo mitów. Część klientów jest przekonana, że podpisanie umowy pośrednictwa z wieloma agentami pozwoli na szybszą sprzedaż nieruchomości. Nie zdają sobie jednak sprawy ze specyfiki otwartej umowy pośrednictwa - i tego, że motywacja pośrednika do podejmowania konkretnych działań jest znacznie niższa. Z kolei umowa pośrednictwa na zasadach wyłączności systematycznie zyskuje na popularności - przekonuje się do niej coraz więcej klientów, widząc realne działania pośredników i ich wysokie zaangażowanie.

Zobacz również: Wycena nieruchomości Warszawa