Umowa kupna-sprzedaży mieszkania - najważniejsze informacje

Z tego artykułu dowiesz się: 

Czym jest umowa kupna-sprzedaży mieszkania? Jakie kwestie powinna zawierać? Jak przebiega proces podpisania umowy kupna-sprzedaży mieszkania w formie aktu notarialnego?

Polecamy również: Mieszkania na sprzedaż Warszawa

Umowa kupna–sprzedaży mieszkania

Zarówno kupno, jak i sprzedaż nieruchomości to często wielka życiowa decyzja, która wiąże się ze sporym ryzykiem finansowym. Dlatego też podpisanie każdej umowy musi poprzedzać dokładne rozpoznanie w tej tematyce. Umowa kupna-sprzedaży mieszkania może kryć w sobie wiele kwestii, które nieodpowiednio sformułowane nie zabezpieczą w pełni interesów obu stron. Co powinien zawierać ten dokument, aby nie stwarzał niepotrzebnego niebezpieczeństwa? Jak sformułować treść dokumentu w zależności od sposobu finansowania zakupu i na co zwrócić szczególną uwagę? Co powinno znaleźć się w umowie kupna-sprzedaży mieszkania i w jaki sposób ją zawrzeć, aby transakcja przebiegła pomyślnie i bez problemów?

Co powinna zawierać umowa kupna-sprzedaży mieszkania?

Umowa kupna-sprzedaży mieszkania w polskim prawie funkcjonuje wyłącznie w formie urzędowego aktu notarialnego. Nie dopuszcza się możliwości zawarcia transakcji pomiędzy stronami w oparciu o żadną inną postać porozumienia, pod rygorem nieważności. Akt notarialny uskutecznia więc czynność prawną, czyniąc ją ważną w świetle przepisów. Jakie informacje powinny zawierać się w umowie kupna-sprzedaży mieszkania? Wzór jest uniwersalny. Elementy wymagane w umowie kupna-sprzedaży mieszkania to w pierwszej kolejności wszystkie dane zarówno sprzedającego, jak i nabywcy. Należą do nich: 

imiona i nazwiska, serie i numery dowodów osobistych, adresy zamieszkania, imiona rodziców, PESEL w przypadku osób fizycznych, numery NIP - ale tylko w przepadku przedsiębiorstw. 

Kolejna równie ważna kwestia, jaka w umowie kupna-sprzedaży mieszkania powinna się znaleźć, to szczegółowe określenie jej przedmiotu: 

adres nieruchomości i jej powierzchnia, umiejscowienie nieruchomości wewnątrz budynku, czyli na której jest kondygnacji, liczba pomieszczeń, z których składa się nieruchomość,numer księgi wieczystej, jeśli ta istnieje,  dane z ewidencji gruntów lub budynków. 

Istotna jest oczywiście cena transakcyjna nieruchomości. Podkreślić należy, że brak któregokolwiek z wymienionych wyżej elementów w umowie kupna-sprzedaży mieszkania skutkuje nieważnością dokumentu. Prawo jednoznacznie określa formę i zakres koniecznych do udzielenia danych, akt zatem stanowi podstawę dokumentującą własność. Ze względu na to, że umowa kupna-sprzedaży mieszkania obejmuje liczne kwestie związane ze stanem prawnym nieruchomości, przygotowywana jest przez notariusza na podstawie zgromadzonej od stron dokumentacji.

Ponadto ważne są także kwestie, których w żaden sposób nie regulują przepisy prawne, jednak umieszczenie ich w dokumencie znacznie upraszcza przedsięwzięcie pod względem zabezpieczenia interesów obu stron. W związku z powyższym, warto określić dokładny termin i formę płatności oraz datę przekazania przedmiotu umowy. Samo zawarcie zapisu o wydaniu nieruchomości nabywcy niezwłocznie po uiszczeniu płatności może nie wystarczyć, a taki właśnie zapis znajduje się w standardowej umowie kupna-sprzedaży mieszkania. Wzór dokumentu można co prawda odnaleźć w internecie, warto jednak zwrócić szczególną uwagę na fakt, że notariusz za każdym razem przygotowuje indywidualną umowę, a na jej treść mają wpływ obie strony transakcji.  

Określenie podziału kosztów pomiędzy sprzedawcę a nabywcę to kolejny ważny element umowy kupna-sprzedaży mieszkania zawieranej u notariusza. Akt notarialny stanowi dokument potwierdzający wywiązanie się ze wzajemnych zobowiązań, które bezpośrednio wynikają z zawartej wcześniej umowy przedwstępnej. Ta informacja także powinna zawrzeć się w umowie kupna-sprzedaży mieszkania u notariusza.

Proces podpisania aktu notarialnego w praktyce – jak to wygląda?

Każda umowa kupna-sprzedaży mieszkania powinna zostać sporządzona u notariusza w formie aktu notarialnego. Potrzebne są do tego takie dokumenty, jak:

dowody osobiste obu stron transakcji, odpis z księgi wieczystej nieruchomości, której dotyczy transakcja, dokument potwierdzający tytuł jej nabycia przez sprzedającego inne wskazane przez notariusza. 

Sporządzenie umowy kupna-sprzedaży mieszkania u notariusza możliwe jest po skompletowaniu pełnej, niezbędnej dokumentacji. Jako że każdy przypadek jest inny, warto zawsze skonsultować z notariuszem dokładną listę wymaganych dokumentów. 

Po dostarczeniu notariuszowi zgromadzonych danych urzędowych proces przebiega już szybko. Średnio trwa on jednak od 1 do 3 godzin, w zależności od przyjętych przez urzędnika procedur. Umowa kupna-sprzedaży mieszkania, wzór której powinien zostać dostarczony stronom wcześniej, zazwyczaj zostaje odczytana na głos przez notariusza już podczas spotkania, co pozwala wyłapać ewentualne nieścisłości czy błędy. Najczęściej notariusz sporządza dokument samodzielnie, istnieje jednak możliwość, że wzór umowy może zostać zaproponowany przez strony transakcji. Jeśli żaden z zapisów nie budzi zastrzeżeń, następuje podpisanie całości. 

Akt notarialny zyskuje ważność w momencie zaparafowania każdej strony zarówno przez sprzedającego, nabywcę, jak i notariusza, a następnie podpisania na końcu dokumentu. Kolejnym krokiem jest przekazanie kopii każdej z upoważnionych stron. Oryginał zostaje w rękach notariusza, który jest zobowiązany wysłać odpisy do odpowiednich urzędów. Za przeprowadzenie wszystkich czynności związanych z umową kupna-sprzedaży mieszkania notariusz pobiera tak zwaną opłatę notarialną, którą najczęściej pokrywa kupujący. Dodatkowo również nabywca opłaca koszty sporządzenia odpisów aktu, opłat sądowych i podatku od czynności cywilnoprawnych.