Nie kupiłeś mieszkania, choć podpisałeś akt. Jak to możliwe?

Wyobraź sobie, że podpisujesz akt notarialny, przelewasz setki tysięcy złotych… a po czasie okazuje się, że nie kupiłeś mieszkania. Albo że podpisałeś umowę przedwstępną, a do transakcji finalnej nie dochodzi - i co gorsza, druga strona zaczyna Cię szantażować.

To nie są miejskie legendy. To prawdziwe historie z polskiego rynku nieruchomości, pokazujące, jak emocje, pośpiech i „jakoś to będzie” potrafią skończyć się finansową katastrofą.

Dlaczego takie sytuacje w ogóle się zdarzają?

W tle tych historii przewijają się trzy rzeczy:

Duże emocje + duże pieniądze → a tam, gdzie emocje, rośnie ryzyko pośpiechu.Złożoność prawna i formalna → księgi wieczyste, rękojmia, wpisy, zadatek vs zaliczka, depozyty, warunki umowne.Asymetria informacji → sprzedający zwykle wie o statusie prawnym mieszkania więcej niż kupujący.

I właśnie dlatego w obu historiach kluczowe jest jedno: zabezpieczenia w umowach i procedurach.

Historia 1: Umowa przedwstępna, a potem prawny szantaż i blokada sprzedaży na 12 miesięcy

Pani Danuta podpisuje z panem Cezarym umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania. Ustalają cenę i termin podpisania umowy przyrzeczonej za cztery miesiące. Kupująca wpłaca symboliczny zadatek - kilka tysięcy złotych.

Dla pana Cezarego termin ma ogromne znaczenie: właśnie wtedy potrzebuje środków, bo musi zapłacić dużą transzę deweloperowi (kupuje dom).

Mija termin. Pani Danuta oświadcza, że ma problemy finansowe i nie ma pełnych środków. Proponuje rozwiązanie: sprzedający ma zejść z ceny o 20%.

Pan Cezary odmawia, bo potrzebuje całości pieniędzy i to szybko.

Wtedy kupująca składa wniosek o wpis roszczenia z umowy przedwstępnej do działu III księgi wieczystej jako roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej. Efekt? Sprzedaż mieszkania staje się praktycznie niemożliwa.

W materiale Anton nazywa to wprost: klasyczne nadużycie prawa i działanie w złej wierze, bo kupująca nie wywiązała się z umowy, a wykorzystuje instrument prawny po to, by wywrzeć presję.

Dlaczego to zadziałało?

Bezwzględne działanie kupującej (świadomie gra presją czasu).Luka systemowa - sąd wieczystoksięgowy przy wpisie roszczenia patrzy na formalną poprawność umowy, nie bada na tym etapie, kto zawinił.Brak zabezpieczeń w umowie po stronie sprzedającego.

Co dalej może zrobić sprzedający?

Istnieją 2 scenariusze:

Kapitulacja (najszybciej): zgoda na 20% rabat, żeby uratować własną transakcję z deweloperem.Droga sądowa: pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej i usunięcie wpisu - potencjalnie wygrana merytorycznie, ale czasowo i finansowo bardzo ryzykowna (wiele miesięcy, a nawet lata).

Jak można było się zabezpieczyć?

Wysoki zadatek (np. 10%) - wtedy próba „wymuszenia rabatu” byłaby dla kupującej skrajnie nieopłacalna.Klauzula zgody na wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej, gdy umowa nie dojdzie do skutku z winy kupującej.Kara umowna jako alternatywa (lub uzupełnienie) zadatku - żeby finansowo odstraszyć od takich działań.

Historia 2: Kupiła na podstawie zaświadczenia ze spółdzielni i nie kupiła nic

Pani Ewa chce kupić lokal w budynku spółdzielczym. Cena jest atrakcyjna, sprzedający tłumaczy się wyjazdem za granicę i presją czasu.

W dniu aktu sprzedający przedstawia „świeże” zaświadczenie ze spółdzielni (z wczorajszą datą): że przysługuje mu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i że nie ma zaległości. Pani Ewa ufa dokumentowi. Podpisują akt.

Następnego dnia pani Ewa idzie do spółdzielni jako „nowy właściciel”. I wtedy słyszy, że… zgłosił się już inny nowy właściciel.

Jak to możliwe?

Sprzedający uzyskał dwa zaświadczenia ze spółdzielni. Tłumaczył, że „pierwsze pogryzł pies”. A jeszcze przed aktem z panią Ewą — był u notariusza i przeniósł prawo do lokalu na inną osobę.

Zaświadczenie było więc nieaktualne, bo potwierdzało stan prawny tylko na dzień wydania, a nie „w czasie rzeczywistym”.

Dlaczego ta pułapka jest tak groźna?

Klucz jest prosty: brak księgi wieczystej. W materiale pada wyjaśnienie:

Przy odrębnej własności i księdze wieczystej notariusz może sprawdzić stan online.Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu księga wieczysta nie jest obowiązkowa, a obrót bywa oparty na zaświadczeniu — które nie jest systemem online.

Dochodzi też zasada: nikt nie może przenieść na drugiego więcej praw niż sam posiada. Skoro sprzedający wcześniej skutecznie przeniósł prawo na pierwszego kupca, to druga umowa (z panią Ewą) jest nieważna.

Co to oznacza dla kupującej?

Wniosek jest brutalnie jasny:

Pani Ewa nie nabyła prawa do lokalu.Jej roszczenia to droga cywilna o zwrot pieniędzy + zgłoszenie oszustwa.Ale pozostaje problem ściągalności — sprzedający mógł już zniknąć z pieniędzmi.

A notariusz? A spółdzielnia?

Anton wskazuje, że:

Notariusz działał na podstawie formalnie ważnego dokumentu urzędowego i nie miał narzędzi, by sprawdzić inną transakcję z „godzinę wcześniej”.W przypadku spółdzielni można rozważać zaniedbanie (wydanie dwóch oryginałów), ale spór odszkodowawczy byłby trudny i niepewny.

Jak można było się zabezpieczyć?

W materiale padają trzy praktyczne ścieżki:

Założenie księgi wieczystej przed transakcją (najbezpieczniejsze, ale często długo trwa).Weryfikacja w spółdzielni tuż przed aktem (telefon i pytanie, czy sprzedający nadal figuruje jako uprawniony i czy nie było innych zaświadczeń / zgłoszeń nabycia).Depozyt notarialny - pieniądze trafiają do depozytu, a wypłata sprzedającemu dopiero po potwierdzeniu w spółdzielni, że kupująca została wpisana jako nowy właściciel prawa.

Wnioski z obu historii

Te dwa przypadki pokazują, jak umowa przedwstępna i „zwykłe” zaświadczenie mogą stać się pułapką, jeśli:

nie ma odpowiednich zapisów w umowie,nie ma mechanizmów ochronnych (zadatek, kara, zgody, depozyt),kupujący ufa papierom bez sprawdzenia aktualności i ryzyk.

Jeśli chcesz być kilka kroków do przodu - warto znać te scenariusze zanim wejdzie się w transakcję.

A jeśli chcesz zacząć od danych, możesz wykonać bezpłatną wycenę mieszkania na sonarhome.pl.