Sprzedaż mieszkania a rozwód - kiedy można zbyć M?
Jak i kiedy sprzedać mieszkanie, gdy dochodzi do rozwodu? Czy wycena jest konieczna? Jak podzielić nieruchomość, żeby dokonać jej sprzedaży?
Chcesz poznać cenę swojego mieszkania?
Zobacz podobne artykuły
Z tego artykułu dowiesz się:
- Dlaczego najczęściej rozwód idzie w parze z decyzją o sprzedaży wspólnego mieszkania?Na którym etapie rozwodu sprzedaż mieszkania przebiegnie bezproblemowo?Kiedy konieczna jest wycena mieszkania przez biegłego sądowego?Jak zasądzane są kwestie sporne w obszarze podziału mieszkania?
Artykuł jest częścią naszego poradnika "Sprzedaż mieszkania krok po kroku".
Sprzedaż mieszkania a rozwód
Rozwód to zwykle moment, w którym małżonkowie starają się poczynić kroki mające na celu podział wspólnego majątku. Bez wątpienia najkosztowniejszym składnikiem tego majątku jest mieszkanie. W jaki sposób w świetle prawa może przebiegać podział majątku? Sprzedaż mieszkania może rodzić wiele problemów, zwłaszcza gdy 1 osoba nie ma gdzie się zatrzymać. Co zatem warto wiedzieć o całym procesie? Jakich kwestii należy dopilnować, gdy dochodzi do rozwodu, a sprzedaż mieszkania jest nieunikniona? Warto wiedzieć, w jaki sposób zabezpieczyć własne interesy w przytoczonej sytuacji.
Rozwód a sprzedaż mieszkania – zasadniczy wpływ
Warto pamiętać, że z chwilą zawarcia związku małżeńskiego z prawnego punktu widzenia między małżonkami powstaje tak zwana wspólnota majątkowa. Istnieje odstępstwo od tej reguły w sytuacji, gdy małżonkowie podpisali intercyzę jeszcze przed wstąpieniem w związek małżeński - wówczas całość majątku podlega podziałowi na część osobistą i wspólną. Zdecydowanie częściej jednak spotyka się sytuacje, w których cały majątek stanowi współwłasność obu osób będących w związku małżeńskim. W momencie, gdy zapada decyzja o rozwodzie, sprzedaż mieszkania okazuje się konieczna. Podziału wspólnego majątku najczęściej dokonuje się , gdy współwłasność ustaje. Zasadniczą podstawę wyegzekwowania postanowienia o rozdzielności majątkowej stanowi sądowe orzeczenie o separacji bądź też rozwód. Jako że wartość wspólnego dotychczas mieszkania jest znaczna, ważne jest przeprowadzenie podziału majątku. Sprzedaż mieszkania może się wówczas odbyć bez przeszkód, szczególnie gdy jest ono elementem części wspólnej majątku małżonków.
Jak dokonać wspomnianego podziału majątku? Warto przeczytać artykuł Wycena nieruchomości przy podziale majątku, gdzie zawarte są wszelkie istotne informacje. Dodatkowo dobrze wiedzieć, iż mieszkanie w przypadku rozwodu nie zawsze stanowi składową podlegającą podziałowi pomiędzy byłych małżonków. Kiedy tak się dzieje? Gdy dana nieruchomość należy w całości do jednego z rozwodników, czyli jeśli nabyto ją przed wstąpieniem w związek małżeński, albo otrzymano w wyniku postępowania spadkowego, w drodze zapisu bądź też darowizny. W tych sytuacjach nieruchomość nie podlega procedurze podziału majątku, a sprzedaż mieszkania może nastąpić bez udziału drugiego z małżonków.
Kiedy najlepiej sprzedać mieszkanie w okoliczności rozwodu?
W sytuacji, gdy małżonkowie decydują się na rozwód, a sprzedaż mieszkania jest jedną z koniecznych do przeprowadzenia formalności, dobrze zapoznać się z możliwościami, które mogą znacznie ułatwić i skrócić cały ten proces. Kiedy więc najłatwiej sprzedać mieszkanie w okoliczności rozwodu i jakie mogą pojawić się problemy? O tym poniżej.
Sytuacją, w której zdecydowanie najprościej przebiegnie sprzedaż mieszkania, a rozwód i jego formalności okażą się najmniej skomplikowane, jest nieorzekanie o winie podczas rozprawy. Potrzebne jednak będzie ustalenie bezspornego stanowiska w sprawie podziału majątku pomiędzy małżonkami. Wówczas sąd orzeknie o podziale majątku i rozwodzie jednocześnie. W ten sposób można zaoszczędzić mnóstwo czasu i pieniędzy, należy jedynie jeszcze przed rozprawą złożyć stosowny wniosek o podziale nieruchomości, wraz z odpisem z księgi wieczystej. Wyrok w tej sprawie daje byłym małżonkom wolność rozporządzania podzieloną nieruchomością. Najczęściej w takich przypadkach zapada decyzja o sprzedaży mieszkania, a rozwód staje się podstawą do określonego wcześniej podziału uzyskanych z transakcji środków.
Dodatkowo prawo zezwala na dokonanie podziału nieruchomości jeszcze zanim odbędzie się rozprawa rozwodowa. Podstawą podjęcia tego rodzaju kroków prawnych jest pozyskanie rozdzielności majątkowej w oparciu o akt notarialny. To stosunkowo tanie rozwiązanie, które upraszcza procedurę rozwodową i powoduje maksymalne jej skrócenie. Wówczas mieszkanie podzielone zostaje na dwie równe części, o ile małżonkowie nie postanowili inaczej. Akt notarialny więc potwierdza rozdzielność majątkową, sąd orzeka rozwód, a sprzedaż mieszkania następuje jeszcze podczas trwania małżeństwa.
Niestety w praktyce powyższe rozwiązania często nie znajdują zastosowania. Małżonkowie, wchodząc w konflikt, nie mogą porozumieć się co do sprawiedliwego w ich rozumieniu podziału wspólnego majątku, a co za tym idzie, to sąd musi zdecydować o powyższej kwestii. Wówczas podział majątku następuje po rozprawie rozwodowej, na wniosek złożony we właściwym sądzie rejonowym. Jeżeli dotyczy to nieruchomości, wraz ze wspomnianym wnioskiem należy wykazać odpis z księgi wieczystej oraz określić jej rynkową wartość. Jeśli jednak któraś ze stron wnosi zastrzeżenia co do tej wartości, konieczne jest sporządzenie niezależnej wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego. W spornych sytuacjach należy więc najpierw dokonać podziału majątku, a sprzedaż mieszkania musi zaczekać do momentu, w którym udział obu małżonków w rzeczonej nieruchomości zostanie ustalony na drodze prawnej.
Wycena mieszkania przez biegłego sądowego – najważniejsze kwestie
Jak wiadomo, zarówno rozwód, jak i procedura podziału majątku, wiążą się z wieloma spornymi kwestiami, zwłaszcza gdy małżonkowie nie są w stanie porozumieć się w obszarze wartości ich wspólnego dotychczas mieszkania. Wtedy wycena musi zostać sporządzona przez biegłego sądowego w formie operatu szacunkowego. Nie zawsze jednak sprawa jest prosta. Co, jeśli jeden z małżonków od dłuższego czasu nie mieszkał w mieszkaniu, a drugi poniósł koszty na przeprowadzenie remontu, użytkując je tym samym do własnych celów mieszkaniowych?
W takiej sytuacji należy jasno określić, że koszty te w rozumieniu prawnym stanowią nakłady na majątek, który podlega rozliczeniu. Co to dokładnie znaczy? Tyle, że biegły sądowy nie zaliczy tych wydatków do majątku wspólnego, a poczynione wydatki potraktuje jako część majątku osobistego współmałżonka, który sfinansował remont. Drugi małżonek otrzyma więc proporcjonalny udział w nieruchomości odpowiadający kwocie pomniejszonej o koszty jej ulepszenia. Sąd określi w takiej sytuacji na podstawie opinii biegłego następujący podział majątku, a sprzedaż mieszkania, jeżeli decyzją małżonków do niej dojdzie, zaspokoi roszczenia obu stron.
Zobacz również: Mieszkania na sprzedaż Warszawa