Sprzedaż mieszkania to niełatwy proces, który może trwać zarówno 7 dni, jak i 2 lata. Średni czas zbycia nieruchomości to ok. 7 miesięcy.

Najczęstszymi problemami przy sprzedaży mieszkania są:

  • ustalenie odpowiedniej ceny mieszkania
  • zebranie lub brak dokumentów
  • skomplikowana sytuacja prawna (np. mieszkanie z dożywotnim lokatorem)
  • zły stan techniczny
  • nagłe rezygnacje kupujących

W tym artykule opisujemy proces sprzedaży mieszkania krok po kroku, w tym:

  • jak ustalić cenę mieszkania
  • jak określić stan prawny i techniczny nieruchomości
  • jakie dokumenty należy przygotować
  • jak i komu sprzedać mieszkanie
  • jakie są wady i zalety klientów gotówkowych oraz kredytowych
  • co powinna zawierać umowa sprzedaży
  • jak rozliczyć się z Urzędem Skarbowym ze sprzedaży mieszkania.

Uzyskane informacje pomogą sprzedać nieruchomość bez zbędnego stresu.

Krok 1. Ustalenie wartości mieszkania

To pierwszy krok, który powinien rozpocząć proces sprzedaży mieszkania. Ustalenie odpowiedniej ceny rynkowej nieruchomości może sprawić, że M sprzeda się zyskownie i bardzo szybko. Warto pamiętać, że de facto potrzebujemy ustalić dwie ceny - transakcyjną i ofertową. Jak to zrobić? Cały proces dokładnie opisujemy w tym artykule: Jak wycenić mieszkanie?

Myślisz o sprzedaży mieszkania?

Skorzystaj z naszej darmowej wyceniarki i dowiedz się, ile może być warte.

Wyceń mieszkanie

Krok 2. Określenie stanu prawnego oraz technicznego mieszkania

Właściciele zazwyczaj wiedzą, czy mieszkanie stanowi ich własność, czy też posiadają spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Zanim rozpoczną sprzedaż, warto zajrzeć do podstawy nabycia, czyli aktu notarialnego, w którym zawarte są szczegółowe informacje na temat lokalu. Sprzedaż mieszkania wygląda nieco inaczej w zależności od rodzaju własności. Potrzebne będzie ustalenie:

  • czy mieszkanie ma księgę wieczystą,
  • jaki jest udział właściciela w gruntach,
  • co dokładnie stanowić będzie przedmiot sprzedaży,
  • kto ma prawo do nieruchomości,
  • czy na właścicielu ciążą jakieś zobowiązania z racji współwłasności gruntów (np. służebność drogi)
  • czy i jak wysoki dług ciąży na mieszkaniu (np. nieopłacone rachunki, kredyt hipoteczny)

Przy własności hipotecznej takie informacje sprzedający bez problemu znajdzie w księdze wieczystej. W przypadku jej braku, co najczęściej ma miejsce przy mieszkaniach spółdzielczych, należy udać się do spółdzielni, a niekiedy również do sądu w celu ustalenia powyższych zagadnień. Przy okazji sprzedaży mieszkania można oczywiście pokusić się o założenie księgi wieczystej, co ułatwi zbycie nieruchomości.

Stan techniczny

Poza wyżej wymienionymi kwestiami związanymi z własnością, trzeba również określić stan techniczny. Wielu sprzedających ma zwyczaj go zawyżać, co negatywnie wpływa na szybkość sprzedaży mieszkania. Ponieważ właścicieli charakteryzuje ogromny sentyment do nieruchomości, warto poprosić o pomoc osobę, która będzie bardziej obiektywna. Pamiętajmy, że w skład stanu technicznego wchodzi:

  • instalacja elektryczna oraz wodociągowo-kanałowa
  • stan mieszkania (czy na ścianach są pęknięcia, krzywizny, nieszczelne okna itd.)
  • jakość materiałów (podłogi, okna)

Niekiedy pod uwagę brany jest również ogólny stan budynku: klatki schodowe, wygląd elewacji, stan wind i ścian. Nawet wyremontowane i w dobrym stanie mieszkanie niekoniecznie uda się sprzedać za wysoką cenę, jeśli jego otoczenie będzie pozostawiało wiele do życzenia.

Zazwyczaj nieistotne okazuje się wyposażenie ruchome, zwłaszcza jeśli właściciel zabiera je ze sobą. Podobnie jest z rozwiązaniami dotyczącymi oświetlenia, np. umieszczenie LED-ów w nietypowych miejscach, zastosowanie płyt kartonowo-gipsowych czy napinanej membrany na suficie. Znaczenie ma natomiast wydzielenie lub połączenie pomieszczeń. Podnieść wartość mieszkania mogą całkowicie wyposażone kuchnia i łazienka, jeśli są w dobrym stanie.

W ocenie stanu technicznego mogą pomóc rozmaite firmy - od agencji nieruchomości i rzeczoznawców majątkowych, aż po przedsiębiorstwa remontowe.

Właściciel powinien przygotować się na wiele pytań dotyczących, np. instalacji elektrycznej, możliwości wyburzenia ścian itd. Warto mieć ze sobą plany mieszkania. Do najczęstszych pytań należą te, na które odpowiedź zawierają dokumenty dotyczące schematów instalacji elektrycznej i wodno-kanalizacyjnej, a także konstrukcji. Można się po nie udać np. do administracji, ponieważ to zwykle ona przechowuje plany techniczne budynku.

Krok 3. Przygotowanie dokumentów

Pozbieranie ich wcześniej przyspieszy oraz ułatwi sprzedaż mieszkania. Najważniejszymi dokumentami są:

  • akt własności mieszkania, np. akt notarialny nabycia nieruchomości
  • księga wieczysta lub jej kopia
  • zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu - potrzebne na dzień podpisania aktu
  • dokumenty potwierdzające brak długów
  • zaświadczenie ze spółdzielni czy wspólnoty mieszkaniowej o braku zaległości z tytułu czynszu
  • jeśli mieszkanie obciążone jest kredytem hipotecznym, należy uzyskać dokument o aktualnym saldzie kredytu wraz z promesą uwolnienia długu w księdze wieczystej

W przypadku, kiedy właściciel posiada spółdzielcze prawo własnościowe, potrzebne będą mu jeszcze zaświadczenia ze spółdzielni. Natomiast, jeśli właściciel prowadził lub prowadzi działalność gospodarczą, warto pozyskać zaświadczenie o braku zaległości w US czy ZUS-ie. Dokumenty te nie są wymagane, ale znacznie zwiększają wiarygodność sprzedającego. Co istotne, w toku przygotowania wzoru aktu notarialnego notariusz na prośbę strony kupującej może poprosić o dodatkowe dokumenty, np. spółdzielcze prawo do miejsca garażowego lub piwnicy.

Krok 4. Jak sprzedać mieszkanie?

Samodzielnie czy z agencją?

Mieszkanie na sprzedaż można wystawić samodzielnie lub z agencją nieruchomości. Każde z tych rozwiązań ma swoje zalety i wady. Największym atutem oddania lokalu w ręce agenta jest profesjonalizm działań i obeznanie z rynkiem. Problemem wydaje się jednak wysoka marża. Z kolei samodzielna sprzedaż mieszkania wiąże się z popełnieniem wielu błędów i koniecznością poświęcenia dużej ilości czasu. Dlatego wybór ten to kwestia indywidualna, zależna od samego właściciela.

Sprzedaj mieszkanie bezpośrednio do SonarHome.

Oferta gotówkowa w 48h.

Uzyskaj ofertę

Komu sprzedać mieszkanie?

Zanim wystawi się mieszkanie na sprzedaż, warto zastanowić się nad grupą docelową. Czy nieruchomość nadaje się pod inwestycję? Czy wygodnie w niej będzie rodzinie, parze, czy może singlowi?

W zależności od tego, warto zastosować odpowiednią komunikację w ogłoszeniach oraz przygotować się do rozmów na temat mieszkania. Na inne rzeczy uwagę zwróci małżeństwo z dzieckiem, na inne kupujący z psem.

Czasem jednak właściciel chce po prostu szybko sprzedać mieszkanie. Bez żmudnej pracy związanej z wystawianiem ogłoszenia na portalach, odbieraniem telefonów i udzielaniem odpowiedzi na setki pytań, bez oprowadzania przyszłych nabywców po mieszkaniu. Wtedy dobrym rozwiązaniem może okazać się sprzedaż mieszkania do SonarHome. Nasza firma w kilka dni określi, czy kupi dane mieszkanie, a jeśli tak - od razu przystąpimy do załatwienia formalności. Możemy również pomóc osobom zabieganym w kompletowaniu dokumentów potrzebnych do sprzedaży - jest to usługa bezpłatna. Sprzedaż mieszkania do SonarHome może zamknąć się nawet w 7 dniach. Właściciel otrzymuje gotówkę przelewem na konto zaraz po podpisaniu aktu notarialnego kupna-sprzedaży.

Krok 5. Klient gotówkowy czy kredytowy?

Jak wspomnieliśmy wyżej, warto określić, komu właściciel chce sprzedać swoje mieszkanie. Osobnym aspektem jest jednak sytuacja życiowa potencjalnego kupca (czy to rodzina, czy singiel), osobnym zaś - finansowa.

I tu również wiele zależy od sytuacji właściciela. Jeżeli mieszkanie stoi puste i jest w zasadzie gotowe do wprowadzenia się przez inną osobę, to warto sprzedać je za gotówkę. Wynika to oczywiście z czasu, jaki potrzebny jest na uzyskanie kredytu, a nieraz to 2-3 miesiące. W tym okresie właściciel dalej sam musi utrzymywać lokal. Klienci gotówkowi są również pewnejsi - mają już bowiem odłożone pieniądze na zakup. Mogą je przelać zaraz po podpisaniu aktu kupna-sprzedaży, jak to się dzieje w przypadku SonarHome.

Największą wadą klientów kredytowych jest możliwość nieudzielenia im kredytu przez bank. Właściciel po 2-3 miesiącach dowiaduje się, że jednak mieszkanie nie zostanie kupione. Warto zatem jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej dokładnie wypytać kupującego o jego szanse na uzyskanie kredytu, zawód, ilość osób na utrzymaniu itd. Tego typu selekcja może pomóc wstępnie określić, czy potencjalny kupiec nie jest przypadkiem zbyt dużym optymistą. Zdarza się nawet, że chętny kupiec posiada już połowę potrzebnego kapitału. Wydaje się, że ktoś, kto oferuje w gotówce od razu 50% wartości mieszkania, bez problemu otrzyma kredyt na “drugie pół”. Tak się jednak czasem nie dzieje. Sprzedający może w tym wypadku zachować jedynie zadatek jako rekompensatę. Zaletami klientów kredytowych są dwie rzeczy:

  • na rynku nadal jest ich zdecydowanie więcej
  • okres uzyskiwania kredytu może być dobrym czasem na spokojną wyprowadzkę sprzedających z mieszkania

Jak widać, kwestia wyboru klienta gotówkowego czy kredytowego wcale nie jest czarno-biała. Wiele zależy od potrzeb właściciela.

Krok 6. Umowa sprzedaży mieszkania

W zasadzie w dzisiejszych czasach podpisuje się dwie umowy - najpierw umowę przedwstępną sprzedaży (w formie aktu notarialnego lub nie), a dopiero później właściwy dokument kupna-sprzedaży, tym razem już obowiązkowo w formie aktu notarialnego przeniesienia własności. Okres między jedną a drugą umową przeznacza się na zebranie dokumentów lub uzyskanie kredytu hipotecznego.

Umowa przedwstępna zawiera przede wszystkim zapis o wpłaceniu zadatku lub zaliczki. Najczęściej ważna staje się dopiero w momencie uiszczenia przez kupujących odpowiedniej kwoty stanowiącej potwierdzenie zarezerwowania mieszkania i woli jego kupna.

Umowa sprzedaży to natomiast nieco bardziej skomplikowany dokument, w którym zawarte są szczegółowe informacje na temat całej transakcji, czyli m.in.:

  • informacje dotyczące ewentualnego depozytu u notariusza
  • opis sytuacji prawnej
  • listę dokumentów.

Akt kupna-sprzedaży jest dokumentem znacznie dłuższym niż umowa przedwstępna. Wspólnymi punktami w obydwu dokumentach są:

  • dane sprzedającego oraz kupującego
  • datę i miejsce podpisania aktu
  • kwotę, za jaką mieszkanie jest sprzedawane
  • opis mieszkania: adres, metraż itd.
  • informacje dotyczące wpłacenia zaliczki lub zadatku

Notariusz przed podpisaniem umowy powinien sprawdzić poprawność danych, jak również przeanalizować dokument pod kątem klauzul niedopuszczalnych. Jeśli znajdzie błędy, muszą one zostać poprawione pod rygorem nieważności transakcji. Jeżeli właściciel jeszcze przed sprzedażą wie, że w księdze wieczystej znajdują się jakieś ostrzeżenia (np. roszczenia do gruntów), a same dokumenty dotyczące mieszkania mogą budzić wątpliwości, może on dodatkowo zasięgnąć opinii radcy specjalizującego się transakcjach obrotem nieruchomościami.

Co istotne, taksę notarialną, jak i inne opłaty związane ze sprzedażą mieszkania (podatek od czynności cywilnoprawnych, koszty sądowe) zazwyczaj pokrywa kupujący. Ponieważ jednak w polskim prawie nie zostało to określone, mogą one zostać podzielone między sprzedającego a nabywcę, jak również zbywający sam może ponieść wszystkie koszty. Warto to zawczasu ustalić, aby później uniknąć kłótni czy zaskoczenia. Po podpisaniu umowy sprzedaży trzeba również udać się do mieszkania i tam przeprowadzić proceder jego zdania. Obydwie strony (kupujący i sprzedający) powinny spisać dokładny protokół zdawczo-odbiorczy uwzględniający stan mieszkania oraz spis wyposażenia ruchomego pozostawionego w lokalu. Dokument ten muszą podpisać wszyscy zainteresowani. Oznacza on, że ani kupujący, ani sprzedający nie będą rościć sobie żadnych praw czy pretensji z racji stanu lokalu lub też pozostawionego w nim wyposażenia. Protokół zdawczo-odbiorczy nie zwalnia jednak sprzedającego z prawa rękojmi czy reklamacji ze względu na ukryte wady nieruchomości.

Krok 7. Rozliczenie podatkowe

Sprzedający ma obowiązek uiścić do Urzędu Skarbowego podatek dochodowy od sprzedaży mieszkania. Wynosi on obecnie 19% od uzyskanego dochodu. Zwolnione z płacenia go są osoby, które sprzedały mieszkanie po 5-ciu latach od jego nabycia oraz osoby, któe sprzedały je przed upływem tego czasu, ale za cenę niewyższą aniżeli pierwotna cena nabycia.

Obniżyć podatek można poprzez przeznaczenie przychodu lub jego części na cele mieszkaniowe, np. remont własnego M. W tym drugim przypadku należy jednak pamiętać o przechowywaniu dokumentów potwierdzających wydanie pieniędzy na remont, np. paragonów za kupno farby itd. Sprzedający nie później niż do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży mieszkania musi złożyć do US wypełniony dokument PIT-39. To właśnie on stanowi podstawę do rozliczenia podatkowego z fiskusem.

Chcesz wiedzieć więcej? Zapraszamy do zapoznania się również z poniższymi artykułami:

Zadatek a zaliczka - co jest korzystniejsze?

Umowa kupna-sprzedaży mieszkania - najważniejsze informacje

Co wydłuża proces sprzedaży mieszkania?

Sprzedaż mieszkania ze spadku - podatek i inne kwestie

Sprzedaż mieszkania z kredytem - najważniejsze informacje

Sprzedaż mieszkania z darowizny - co warto wiedzieć?

Sprzedaż mieszkania spółdzielczego i spółdzielczego własnościowego

Jak sprzedać mieszkanie z lokatorem?

Sprzedaż mieszkania - jakie opłaty poniesiemy?

Jak zrobić dobre zdjęcia sprzedawanego mieszkania czy nieruchomości. Kompleksowy poradnik

Jak sprzedać mieszkanie własnościowe - wyjaśniamy

Sprzedaż mieszkania - formalności 2018

Jakie koszty i opłaty ponosi sprzedający mieszkanie?

Jak sprzedać mieszkanie bez pośrednika – wskazówki

Jak przygotować mieszkanie do sprzedaży?

Myślisz o sprzedaży mieszkania?

Skorzystaj z naszej darmowej wyceniarki i dowiedz się, ile może być warte.

Wyceń nieruchomość

Średnia ocena: 5.0. Głosy: 2