Powrót do bloga

To koniec wzrostów cen mieszkań?

Kategoria:Trendy rynkoweAutor: Ostatnia aktualizacja:

Pierwsze półrocze tego roku zakończyło etap niedawnego boomu na rynku nieruchomości. Teraz widzimy, że napędzała go nie tylko moda na nieruchomości, ale w dużej mierze tani kredyt i niskie stopy procentowe. Zgodnie z danymi SonarHome od stycznia do czerwca ceny mieszkań wciąż rosły w tempie od 1% do 6% w zależności od miasta. Jednak drugi kwartał 2022 był unikatowy, maj i czerwiec był czasem stabilizacji cen. Jeśli ta tendencja się utrzyma trzeci kwartał bieżącego roku będzie pierwszym od lat, w którym ceny nie wzrosną. Nadziei na lepsze jutro nie dają nastroje konsumenckie Polaków, które są najsłabsze w historii.

Co znajdziesz w artykule?

  1. Odwrócenie trendów na rynku mieszkaniowym
  2. Słabnie rynek pracy, rynek kredytowy szoruje po dnie
  3. Ceny ofertowe na rynku wtórnym hamują, stabilizacja w maju i czerwcu
  4. Nastroje Polaków są najgorsze w historii

Definitywnie ostatnie sześć miesięcy były czasem odwrócenia wielu trendów do jakich przyzwyczaiły nas poprzednie lata. Zmiany są widoczne praktycznie we wszystkich elementach otoczenia rynkowego, jednak to II kw. 2022 wyraźnie pokazał, że spowolnienie nie jest już spekulacją, jest rzeczywistością.

Wszystkie segmenty gospodarki jakie wpływają na rynek nieruchomości słabną. Rynek pracy dotychczas dość silny, zaczyna się nieco osłabiać, zatrudnienie w sektorze przedsiębiorstw zgodnie z danymi GUS wciąż rosło, jednak był to wzrost o 2,4% rok do roku (maj 2022 vs maj 2021). Wynagrodzenia realnie przestały już rosnąć. Przy inflacji sięgającej 14% w maju 2022 przeciętne wynagrodzenie wzrosło o 13,5%. W czerwcu inflacja sięgała już poziomu 15,6% (jest to najwyższy poziom od 1997 roku, czyli 25 lat). Na dane dotyczące średnich pensji jeszcze czekamy, jednak mało prawdopodobne, że ich wzrost wyrówna się bądź przebije inflację.

Rynek kredytowy odgrywa główną rolę w zakończeniu okresu prosperity na rynku mieszkaniowym. Bieżąca seria podwyżek stóp procentowych jest najdłuższą i najwyraźniejszą w historii. Od października 2021 do lipca 2022 mieliśmy 10 podwyżek w 10 miesięcy, a stopy wzrosły z poziomu 0,1 do 6,5% (w latach 2011-2012 RPP podnosiła stopy z 3,5 do 4,75%, a w latach 2007-2008 z 4% do 6%). Bieżący poziom 6,5% był ostatnio notowany w 2005 roku.

Popyt na kredyty zgodnie z danymi BIK spadł w czerwcu aż o prawie 60% r/r. Niektóre banki, które wciąż chcą swoją ofertę opierać o kredyty hipoteczne zmodyfikowały zasady obliczania zdolności kredytowej, tak aby podnieść nieco zdolność swoich klientów. Przykładowo są jednostki, które przy wyliczeniach zdolności uwzględniają 500+, bądź dochód z najmu mieszkania oraz umów cywilnoprawnych.

Do niedawna powodem do narzekania były jedynie wysokie i szybko rosnące ceny mieszkań. Jednak to nie one spowodowały osłabienie popytu w 2022. Główną przyczyną były rosnące raty kredytów i ograniczenie zdolności kredytowej. W dzisiejszych realiach słabnie również atrakcyjność nieruchomości jako lokaty. Alternatywne formy inwestycji takie jak obligacje czy lokaty bankowe dają porównywalne zyski. Oprocentowanie lokat sięga już nawet 6%. Niezmiennie inwestycja w mieszkanie na wynajem jest wciąż dobrą formą, szczególnie teraz, gdy wysokość czynszów rośnie, jednak jest to rozwiązanie przede wszystkim dla klientów gotówkowych.

Ceny ofertowe hamują

Pierwsze półrocze tego roku było unikatowe w porównaniu do poprzednich lat. Ceny ofertowe mieszkań wciąż rosły jednak dynamika tego wzrostu hamowała. Miastem, które jako jedyne wyróżniało się w rankingu zmian cen lokali mieszkalnych był Wrocław, średnia cena 1m2 mieszkania wzrosła tam o 6% (porównanie czerwiec/styczeń 2022). W tym samym okresie w pozostałych miastach zmiany cen były już łagodniejsze od 1% w Poznaniu i Łodzi do 4% w Gdańsku.

Ceny mieszkań z rynku wtórnego w porównaniu kwartał do kwartału wciąż rosną. Zgodnie z danymi SonarHome w II kw. 2022 roku w porównaniu do I kw. 2022 najniższa dynamika wzrostu cen dotyczyła Warszawy i Poznania, odpowiednio 1,8% i 1,5%. Nieco mocniej wzrosły ceny w Krakowie - 2,6%, Gdańsku -2,7% i Wrocławiu - 3,5%.

Do kwietnia bieżącego roku ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego rosły. W II kw. 2022 obserwujemy jednak wyhamowanie tej tendencji. Zmiany miesiąc do miesiąca są symboliczne, miesiące: maj i czerwiec, były momentem zatrzymania się wzrostu cen ofertowych. Ceny zatrzymały się na poziomie wyższym niż w I kw. bieżącego roku, dlatego porównanie kwartał do kwartału pokazuje ich wzrost, realnie jednak dwa poprzednie miesiące były czasem stabilizacji cen. Wyjątkiem był jedynie Wrocław, w którym wciąż obserwujemy trend wzrostowy

- komentuje Barbara Bugaj, główny analityk SonarHome

Czekamy z ciekawością na kolejny III kw. bieżącego roku. Jeśli ceny od lipca do września pozostaną na poziomie porównywalnym do dzisiejszego, będzie to pierwszy kwartał od wielu lat, w którym nie dojdzie do wzrostów cen mieszkań.

Nastroje Polaków szorują po dnie

Rosnące ceny - inflacja, niepewność jak w niedalekiej przyszłości będzie wyglądała sytuacja ekonomiczna kraju, to powody jakie sprawiają, że nastroje Polaków mocno się osłabiły.

Bieżący wskaźnik ufności konsumenckiej prowadzony przez GUS jest badaniem, w którym ankietowani oceniają: własną sytuację finansową, ogólną sytuację ekonomiczną w kraju, ceny towarów i usług, rynek pracy, czy zdolność do dokonywania ważnych zakupów (w tę kategorię wpisują się np. mieszkania).

W czerwcu 2022 r. wskaźnik ufności konsumenckiej raportowany przez GUS spadł do historycznie niskiego poziomu – 43,8 pkt. Tak źle nie było nawet na początku pandemii w 2020 roku, kiedy wskaźnik spadł do poziomu - 36,4 pkt. To również najgorszy wynik od początku prowadzenia badań, czyli od 2005 roku. Obawy Polaków są największe w stosunku do sytuacji ekonomicznej kraju. Konsumenci prognozują również ograniczenie ważnych zakupów

- podsumowuje Barbara Bugaj

Czy nastroje Polaków wpływają na rynek nieruchomości? Analizując dane historyczne możemy zauważyć korelację pomiędzy trendem wskaźnika koniunktury konsumenckiej a sytuacją na rynku nieruchomości. Wskaźnik prowadzony przez GUS był informacją wyprzedzającą. Oznacza to, że na rynku nieruchomości zmiany w trendach były zauważalne później niż zmiany w nastrojach konsumentów. Przykładowo, po poprzednim kryzysie, nastroje Polaków zaczęły „odbijać” pod koniec 2012 roku, wyraźniejsze zmiany w popycie na mieszkania były natomiast zauważalne od 2014 roku. Bieżący trend spadkowy wskaźnika koniunktury konsumenckiej jest zatem wskazówką na przyszłość dla naszego rynku.

Polecamy równieżMieszkania na sprzedaż Warszawa

Head of Real Estate Market Analysis
O mnie

Ukończyłam gospodarkę nieruchomościami w Wyższej Szkole Bankowej i studia podyplomowe na kierunku wycena nieruchomości. Już od 11 lat jestem branżowym analitykiem – zanim trafiłam do SonarHome, gdzie objęłam posadę Head of Real Estate Market Analysis, zdobywałam doświadczenie w Centrum AMRON i Cenatorium. Specjalizuję się w wielowymiarowych analizach, pracy z danymi transakcyjnymi i ofertowymi, analizie konkurencji dla spółek deweloperskich oraz tworzeniu raportów dla sektora publicznego i prywatnego. Za swoje mocne strony uważam cierpliwość i dokładność.

Czytaj również

  • NOWOŚĆ

    Rynek wymusza obniżki

    Inflacja wciąż galopuje, a dotychczasowe działania RPP nie były w stanie jej zdusić. Kryzys na rynku kredytowym ciągnie za sobą załamanie na rynku sprzedaży mieszkań. W cenach mieszkań zauważamy najmniejsze zmiany, ale to nie znaczy, że ich nie widać. Statystyki to jeden sposób na ocenę trendów, drugi to obserwacja behawioralna rynku. Sprzedających czekają w najbliższym czasie największe zmiany, co więcej, zmiana ich zachowania podczas ekspozycji mieszkania w ofercie jest już zauważalna.

    Trendy rynkowe22.09.2022
  • 25 milionów złotych – to cena luksusu

    W trudnych czasach jedyny segment nieruchomości, który ma się dobrze, to rynek luksusowy. Piętna nie odznaczyła na nim ani pandemia, ani bieżące zawirowania gospodarcze, które tak bardzo dotknęły nieruchomości z tzw. segmentu popularnego. W momentach kryzysowych rynek luksusowy zyskuje ponieważ, zamożni nabywcy szukają nieprzeciętnych aktywów, które dają perspektywę na wzrost wartości w czasie.

  • Czy czeka nas kilka chudych lat w mieszkaniówce?

    Ten rok będzie jednym z trudniejszych na rynku nieruchomości w Polsce. Według danych SonarHome od początku roku ceny mieszkań w największych polskich miastach już wzrosły o 5%, a czas ich sprzedaży – wydłużył nawet do 90 dni. Trwa seria najszybszych podwyżek stóp procentowych w historii, a pierwszych obniżek będzie można spodziewać się najszybciej w IV kw. 2023 r. lub nawet na początku 2024 r., co sygnalizuje, że popyt kredytowy będzie dalej spadał. Poprawić sytuację może jedynie złagodzenie rekomendacji KNF, o którą wnioskuje Polski Związek Firm Deweloperskich. Czy właśnie kończy się poprzedni cykl na rynku nieruchomości?

    Trendy rynkowe29.06.2022