Wirus wpływa na trendy

Przeczytaj poprzedni raport

Zaledwie półtora miesiąca w nowej rzeczywistości pozwala zauważyć punkt zwrotny na polskim rynku mieszkaniowym. Strona popytowa na zmiany zareagowała niemal od razu. Strona podażowa była nieco sparaliżowana. Przyglądając się bliżej cenom ofertowym niemal z dokładnością co do dnia można sprawdzić, kiedy koronawirus zainfekował rynek i jak zadziałał na podaż. Sprawa popytu wymaga dłuższej obserwacji. Choć trudno oszacować skalę zmian dotyczącą przełożenia części decyzji zakupowych na lepsze czasy. To można już ocenić, że okres totalnego zamrożenia minął. 

Kompletny lockdown za nami 

Do tej pory ocena sytuacji rynkowej odbywała się w formie obserwacji kupujących i sprzedających. Lockdown spowodował przede wszystkim zatrzymanie strony popytowej. Zamrożenie rynku po stronie kupujących było spowodowane szybkimi zmianami na rynku pracy, a w związku z tym rosnącym niepokojem. Jednak jak się okazało, niemały wpływ miała również troska o własne bezpieczeństwo, zdrowie i zastosowanie się do zaleceń dotyczących ograniczenia kontaktów. Koronawirus wpływa na wszystkie obszary gospodarki, dlatego oczywistym jest, że i rynek nieruchomości po jego „ingerencji” nie będzie już taki sam. Oceny, że nic się nie stało są delikatnie mówiąc bardzo ryzykowne, jednak z drugiej strony mówienie o tym, że rynek nieruchomości się już skończył, jest również mocno przesadzone. Rynek nieruchomości jest rynkiem cyklicznym, dlatego to nie pierwsze i nie ostatnie perturbacje na tym rynku.
Rynek w kryzysie funkcjonuje, choć w inny sposób. Mamy zwykle do czynienia ze zmniejszoną liczbą transakcji (w pierwszej fazie załamania), dopiero po pewnym czasie widzimy zmiany w przeciętnych cenach mieszkań. Kryzys jednak nie wygasza transakcyjności do zera i to również jest widoczne w obecnym czasie na rynku mieszkaniowym.  

Bardzo duży wpływ na zachowania kupujących miał kompletny lockdown. Rynek nieruchomości się zmienił. Jeżeli chodzi o postawy kupujących na razie nie ma powrotu do czasów sprzed koronawirusa, jednak obecnie jest znacznie lepiej niż przez ostatnich parę tygodni. W ostatnich dwóch tygodniach kwietnia obserwuje się dużo większy ruch, kupujący przede wszystkim chcą się spotykać i oglądać mieszkania. Ta zmiana jest widoczna mniej więcej od momentu złagodzenia restrykcji dotyczących przemieszczania się

– ocenia Anton Bubiel, dyrektor operacyjny w SonarHome.pl, firmie zajmującej się automatyzacją procesu kupna i sprzedaży mieszkań.  

Trend cen mieszkań w Warszawie - na żywo

Zmiana cen na rynku mieszkaniowym nie następuje nagle i dynamicznie. Oczekujący na szybkie spadki mogą być nieco zawiedzeni. Jednak rynek nieruchomości to rynek, na którym procesy decyzyjne i działanie są często rozłożone w czasie, dlatego gwałtownych ruchów w całej masie transakcji praktycznie nie widać. Obserwując mieszkania znajdujące się w ofercie niemal z dokładnością co do dnia można było zauważyć zmianę postawy sprzedających. Liczba aktywnych ofert na portalach ogłoszeniowych wskazywała na lekki spadek, a trend wzrostu cen się zatrzymał. Do zmiany doszło po 9 marca, czyli w tym samym tygodniu, w którym wielu z nas przeszło na pracę zdalną a w kraju wprowadzono stan zagrożenia epidemicznego.

Wykres przedstawia mieszkania będące aktywne w ofercie maksymalnie 90 dni. Jednak biorąc pod uwagę mieszkania będące dłużej w ofercie trend jest zbliżony do tego z powyższego wykresu. Źródło: obliczenia na podstawie danych zgromadzonych przez SonarHome.pl

Jeśli spojrzymy na ceny ofertowe w Warszawie globalnie, bez żadnych dodatkowych założeń, pokażą one zmianę trendu wzrostu cen mieszkań na początku marca na ich stabilizację aż do końca kwietnia. Nieco inny obraz możemy zauważyć przyglądając się tym danym bardziej szczegółowo dzieląc oferty na czas ich aktywności na portalach ogłoszeniowych. Nawet prosty podział na oferty aktywne maksymalnie 45 dni oraz mieszkania będące w ofercie do 90 dni pokazuje różnicę w trendzie cenowym dla poszczególnych grup, choć niewielką [patrz wykres poniżej]. Zwracając uwagę na mieszkania będące w ofercie nie dłużej niż 45 dni widzimy lekki trend spadkowy przeciętnej ceny 1m2 mieszkania (wszystkie statystyki dotyczą rynku wtórnego). Jakie pierwsze wnioski nasuwają się po analizie poniższego wykresu? Mieszkania wystawione na sprzedaż na początku 2020 roku, trzymają cenę, ale te wystawione później już niekoniecznie. 

 Można się w tym przypadku pokusić się o tezę, że właściciele wystawiający na sprzedaż swoje nieruchomości w czasie rozgrzanego rynku z perspektywą na to, że ceny mieszkań rosną, a do zakupu ustawiają się kolejki kupujących, są mniej elastyczni, niż osoby, które zdecydowały się na sprzedaż w późniejszym czasie. Kiedy ograniczymy statystykę do ofert aktywnych maksymalnie 45 dni, widzimy już większą elastyczność sprzedających, być może pogodzenie się z obecną sytuacją. W wyniku tego zauważalny jest lekki trend spadkowy. Moment przełomowy dla dwóch statystyk jest taki sam i przypada w pobliżu 9 marca. Nie są to drastyczne spadki, pamiętajmy cały czas, że są to ceny ofertowe. Jednak wskazują na to, że pole do negocjacji ze sprzedającymi może się powiększać, szczególnie ze względu na to, że oni sami, może nawet nie zdając sobie z tego sprawy, już stosują lekką korektę cenową.

– komentuje Barbara Bugaj, główny analityk ds. rynku nieruchomości w SonarHome.pl

Przyjrzyjmy się szczegółom  

Koronawirus zmienia powoli postawę sprzedających, choć nie wszystkich. W ostatnich latach obserwowaliśmy nieprzerwany wzrost cen mieszkań. W rezultacie świeższe oferty (czyli te o krótszym czasie aktywności) były wystawiane w wyższych cenach niż te starsze, będące dłużej na portalach ogłoszeniowych. Powód był prosty i wspomniany już wcześniej, regularny wzrost cen w czasie. Sytuacja zmienia się, gdy do gry wkracza pandemia i wszystkie jej konsekwencje. Mniej więcej w drugim tygodniu marca zmiany są widoczne w przypadku nowszych ofert.

Ceny mieszkań będących w ofercie nie dłużej niż 45 dni w okolicach drugiego tygodnia marca zaczynają być niższe niż te będące aktywne w ofercie od 46 do 180 dni. Wyraźnie możemy zauważyć, że trend zmian cen starszych ofert przeszedł z fazy wzrostu jedynie w fazę stabilizacji. A ceny mieszkań, będących krócej w ofercie są niższe i w momencie marcowego przełamania przeszły w lekki trend spadkowy, stabilizując się na początku kwietnia. 

Obserwując zmiany cen mieszkań w podziale na czas aktywności oferty możemy stwierdzić, że sprzedający w erze koronawirusa są skłonni do zmiany oczekiwań cenowych. Widzimy, że w świeższych ogłoszeniach ceny ofertowe są niższe niż w przypadku mieszkań, które w ofercie są dłużej i były wystawione na sprzedaż przed atakiem koronawirusa. Jeszcze do niedawna ceny mieszkań, które długo pozostawały w ekspozycji były niższe od tych, które dopiero co pojawiały się w ofercie. W normalnej sytuacji sprzedający, których mieszkanie jest już dość długo wystawione na sprzedaż, obniżają swoje oczekiwania. Obecnie sprzedający, którzy zdecydowali się wystawić na sprzedaż mieszkanie na długo przed marcem 2020 nie są zbyt elastyczni. Natomiast Ci, którzy od niedawna mają zamiar sprzedać swoją nieruchomość, zareagowali na bieżącą sytuację rynkową spowodowaną pandemią. 

– mówi Barbara Bugaj, główny analityk w SonarHome.pl

Niewielka dynamika zmian  

Jak już wcześniej wspomniano, cenowe zmiany na rynku nieruchomości nie są agresywne, jest tak zarówno w przypadku cen transakcyjnych jak i ofertowych. Jest to jedna z charakterystycznych cech tej klasy aktywów. 

Obecne zmiany cen w stolicy są niewielkie. Ujemna dynamika zmian wystąpiła pod koniec marca i była kontynuowana do połowy kwietnia. Mediana cen mieszkań spadła zaledwie o 0,63%, także jak widzimy zmiana nie przekroczyła nawet 1%.

Podsumowując, dynamika wzrostu cen zatrzymała się natomiast nie oznacza to, przynajmniej na chwilę obecną, wyraźnych ruchów cenowych w przypadku ofert na rynku lokali mieszkalnych. Obecne zmiany wskazują na spadek cen w fazie lockdown ’u oraz brak zmian mediany cen mieszkań pod koniec kwietnia w stosunku do analogicznego okresu miesiąca poprzedniego.  

Jak należy interpretować powyższy wykres?

wykres przedstawia procentową zmianę cen mieszkań w aktywnych ofertachpunkty znajdujące się poniżej linii 0% wskazują na spadek cen w porównaniu miesiąc do miesiącapunkty znajdujące się powyżej linii 0% wskazują na procentowy wzrost cen mieszkań w porównaniu do analogicznego okresu w miesiącu poprzednimlewa oś obrazuje procentową wysokość zmian cen, którą należy zestawić z poziomą osią czasu

Nastroje konsumenckie w kwietniu szorują po dnie

Zgodnie z naszymi wcześniejszymi prognozami, wskaźnik koniunktury konsumenckiej w kwietniu notował historyczne minima. Bieżący wskaźnik ufności konsumenckiej - BWUK (Obydwa wskaźniki ufności konsumenckiej mogą przyjmować wartości od –100 do +100. Wartość dodatnia oznacza przewagę liczebną konsumentów nastawionych optymistycznie nad konsumentami nastawionymi pesymistycznie, natomiast wartość ujemna oznacza przewagę liczebną konsumentów nastawionych pesymistycznie nad konsumentami nastawionymi optymistycznie. W okresie 06-16.04.2020 r. przeprowadzono metodą wywiadu telefonicznego 1808 wywiadów.) obrazujący nastroje Polaków w pierwszym miesiącu drugiego kwartału spadł do poziomu -36,4 pkt. Tak niskiego poziomu nie widzieliśmy nawet ponad dekadę temu, mając do czynienia z globalnym kryzysem finansowym. W lutym 2009 roku poziom indeksu wyniósł -30,3 pkt, natomiast w październiku 2012 roku wyznaczył minima poprzedniego cyklu na poziomie -32,1 pkt.

Aż 95% ankietowanych przez GUS potwierdziło, że obecna epidemia miała wpływ na odpowiedzi dotyczące koniunktury konsumenckiej. Polacy oceniając bieżącą sytuację najbardziej obawiali się zmiany ogólnej sytuacji ekonomicznej kraju. Odpowiedzi respondentów wskazały również na wyraźny spadek skłonności do dokonywania ważnych zakupów.

W stosunku do przyszłości konsumenci nie są optymistami. Największą obawę stanowi zmiana poziomu bezrobocia w kraju. Nawiązując do kwietniowej ankiety przeprowadzonej przez GUS aż 48% respondentów obawia się utraty pracy lub zaprzestania prowadzenia własnej działalności. 88% twierdzi, że koronawirus stanowi duże zagrożenie dla gospodarki w Polsce. Polacy uważają również, że obecna sytuacja stanowi zagrożenie dla ich osobistej sytuacji finansowej – odpowiedziało tak 81% ankietowanych, w tym 44% twierdzi, że zagrożenie jest duże.

Podsumowanie  

Pandemia zaskakując rynki zaskoczyła również konsumentów. Nagła zmiana sytuacji przełożyła się na głęboki spadek nastrojów konsumenckich. Sytuacja stwarza wysoką niepewność ze względu na to, że mierzymy się z innym wymiarem załamania, niż te które znamy z przeszłości (np. kryzys finansowy). W tym przypadku strach potęguje dodatkowo obawa o własne bezpieczeństwo. Wszystkie te czynniki nie pozostaną bez wpływu na rynek nieruchomości, ponieważ to ludzie ten rynek tworzą. Zmiany jednak nie będą gwałtowne, szczególnie w przypadku cen mieszkań. Mimo tego, że sądząc po nastrojach konsumenckich sytuacja wygląda bardzo poważnie, to widzimy, że najgłębsze wyhamowanie pod względem zainteresowania popytu mamy już za sobą. Od drugiej połowy marca do połowy kwietnia potencjalni kupujący nie byli zainteresowani wizytami czy spotkaniami (na co wpłynęły również restrykcje związane z ograniczeniem kontaktów). Powoli przyzwyczajamy się jednak do funkcjonowania w nowej rzeczywistości. Oczywiście sytuacja nie wraca do tej sprzed koronawirusa, jednak druga połowa kwietnia przynosi zmiany w zachowaniach kupujących, którzy już zgadzają się na spotkania. Doświadczeni inwestorzy nie przestali trzymać ręki na pulsie i cały czas obserwują rynek, a na tym pojawiają się ciekawe okazje z wyprzedaży wcześniejszych zakupów pakietowych czy nietrafionych zakupów (finansowanych przez wysokooprocentowane pożyczki). Rekordowo niskie stopy procentowe wciąż wspierają rynek nieruchomości. Ponieważ ten dla osób z gotówką, a jednocześnie niezainteresowanych giełdą, czy niekoniecznie znających się na różnych aktywach finansowych, wydaje się najbliższy.