Koronawirus zmienia rynek nieruchomości

Koronawirus a ceny mieszkań - raport

Wystarczyły zaledwie dwa tygodnie, aby rynek mieszkaniowy przeszedł metamorfozę. Co prawda jest wciąż bardzo wcześnie na ocenę i prognozy, ale można już zaobserwować reakcję zarówno po stronie popytu, jak i podaży. Te obserwacje pozwalają wyciągnąć pewne wnioski na kolejne tygodnie, w których możemy zobaczyć rynek, jakiego jeszcze nie znaliśmy. Wciąż warto pamiętać, że obserwacja i aktualizacja danych z innych obszarów wcześniej dotkniętych epidemią nie jest idealnym punktem odniesienia dla rynku polskiego. Mimo różnic pomiędzy rynkami, można jednak zauważyć duże podobieństwo w reakcji na atak koronawirusa.  

Panika czy oczekiwanie? Sprzedający w nowej sytuacji.  

Choć w danych ofertowych jeszcze dużo się nie dzieje, to powoli swoją postawę zmieniają sprzedający i kupujący. Ceny oferowanych mieszkań jeszcze się nie zmieniają. To normalne, gdyż na rynku nieruchomości na reakcję jego uczestników czekamy zwykle co najmniej kilka tygodni, bądź cały kwartał. Sprzedający na chwilę obecną stosują popularną w obliczu niespodziewanych zmian rynkowych strategię wait and see, czyli nie zmieniają oczekiwań cenowych równocześnie obserwując co się dzieje. Trzeci tydzień marca pokazał natomiast tendencję spadkową w przypadku liczby nowych ofert na portalach ogłoszeniowych. Mimo, że ceny ofertowe nie spadają, w rozmowach pojawia się jednak większe pole do negocjacji niż można było obserwować jeszcze dwa, trzy tygodnie temu. Dlatego korekta cenowa jest realna, jednak będziemy mogli ją zauważyć dopiero w kolejnych miesiącach. Pełny obraz dadzą nam wyniki po II kw. 2020 roku. Zdecydowani sprzedający są teraz zainteresowani szybkim działaniem. Sprawnie mobilizują się do przekazania kompletu dokumentów, mimo że spotykają się z licznymi utrudnieniami. W nowej rzeczywistości wśród sprzedających pojawiają się obawy o finalizację umów. Chcą mieć większą pewność co do zbycia nieruchomości, dlatego najatrakcyjniejszym kupującym jest osoba z gotówką. Powoli po stronie podażowej kiełkuje obawa przed spadkiem cen, dlatego osoby chcące sprzedać swoją nieruchomość są w stanie spotkać się z agentem przy zachowaniu wszelkich zalecanych środków ostrożności. 

Trzeba pamiętać, że sprzedaż nieruchomości to proces, który trwa często kilka tygodni do miesięcy (w zależności od warunków umowy, kredytowania itp.). Dlatego luty i początek marca to miesiące, w których finalizowane były umowy sprzed „ery koronawirusa”. Co za tym idzie nie oczekujmy, że dane z tych miesięcy pokażą nam prawdziwą skalę zmian.

- mówi Barbara Bugaj główny analityk rynku nieruchomości w SonarHome.  

Wysoka niepewność 

Jak można zaobserwować na innych rynkach (m.in. chińskim, włoskim, koreańskim), pierwszą reakcją na zmiany nie były ruchy cenowe, a gwałtowny spadek wolumenu transakcji. Ta sytuacja może się powtórzyć także na rodzimym rynku. Wiąże się ona z oczywistą potrzebą bezpieczeństwa, co skutkuje ograniczeniem spotkań. Rosnąca niepewność spowodowana przyszłymi zmianami na rynku pracy również powoduje przekładanie decyzji na późniejszy termin. W grupie popytowej strach jest większy niż po stronie podażowej, ale nie tylko strach paraliżuje obrót na rynku mieszkań. Istotnym problemem jest pozyskiwanie dokumentów, ograniczeniu uległ także dostęp do ofert i decyzji kredytowych. Duży problem występuje również w przypadku mieszkań spółdzielczych. Obserwujemy utrudniony dostęp do dokumentów umożliwiających sprzedaż, ponieważ osoby decyzyjne w spółdzielniach są niedostępne. Kupujący obawiają się również wydłużenia decyzji kredytowych, jednak Ci zdecydowani starają się przyspieszyć proces, aby ograniczyć kolejne spotkania. 

Przy podpisywaniu aktów notarialnych pojawiają się obawy i pytania. Jednak po stronie popytowej zdarza się również przekonanie, że mimo pogorszenia koniunktury, w dłuższym okresie oszczędności wciąż będzie pochłaniać inflacja, a nieruchomości na możliwe perturbacje i tak będą narażone najmniej. 

– komentuje Anton Bubiel, Dyrektor Operacyjny w SonarHome.  

Inwestorzy na chwilę obecną obserwują sytuację, bez podejmowania decyzji. W kolejnych miesiącach jednak na rynek mogą trafić mieszkania kupione jeszcze niedawno w celu szybkiej sprzedaży (flipping), a finansowane wysokooprocentowanym długiem prywatnym. Podobnie może być z mieszkaniami kupionymi na rynku pierwotnym w celu przeprowadzenia cesji, tym bardziej gdy dotychczasowy właściciel kupił kilka takich mieszkań (na rynku już pojawiają się oferty odsprzedaży). Co doświadczeni inwestorzy będą mogli wykorzystać. Żeby jednak było to możliwe, trzeba się odnaleźć w nowym środowisku. Dlatego na popularności zyskuje ePUAP, jako bezpieczne źródło pozyskania dokumentacji urzędowej. Zaświadczenia z banków pobierane są poprzez bankowość elektroniczną, a depozyt notarialny zyskuje na popularności będąc formą bezpieczną dla obu stron transakcji. 

W obliczu pandemii w lepszej sytuacji wydaje się być rynek pierwotny, na tym rynku klienci już wcześniej kupowali mieszkania na podstawie wizualizacji i rzutów lokalu, czy budynku. Jeżeli chodzi o rynek wtórny spacery 3d są nowością, z którą kupujący muszą się oswajać. Jednak pytanie czy spadek nastrojów w społeczeństwie nie będzie dotyczył rynku jako ogółu, czyli bez podziału na wtórny i pierwotny, zostawiamy otwarte. 

Spadek nastrojów jeszcze przed nami  

Najświeższe dostępne dane o nastrojach konsumenckich były przeprowadzone na początku marca. Dlatego ich wyniki nie są jeszcze w pełni miarodajne. W naszej ocenie reakcja konsumentów będzie opóźniona i praktycznie pewnym jest, że ich nastroje wyraźnie spadną w przyszłym miesiącu (badanie w kwietniu 2020 roku). Nawiązując do najnowszych wyników badania koniunktury konsumenckiej w przypadku bieżącego wskaźnika ufności konsumenckiej (BWUK) prowadzonego przez GUS, marcowy wynik nie zmienił się i wyniósł 1,3 pkt. W porównaniu do poprzedniego roku spadek wyniósł jednak 6,9 pkt. proc. Przy czym prognozy dotyczące zmiany sytuacji kraju były gorsze od oczekiwanej zmiany sytuacji gospodarstw domowych. Wyprzedzający wskaźnik ufności również wskazuje, że największe obawy społeczeństwa dotyczą pogorszenia sytuacji ekonomicznej kraju. 

Podobnie badanie Kantar Public także dostarcza informacji o pogorszeniu nastroju, jednak tak jak w przypadku GUS, było sporządzone na samym początku epidemii w Polsce (Badanie przeprowadzono w dniach 6-11 marca 2020 roku na ogólnopolskiej, reprezentatywnej próbie 1.007 mieszkańców Polski za pomocą wywiadów bezpośrednich, wspomaganych komputerowo. PAP Biznes). Oznacza to, że ankietowani w trakcie badania byli większymi optymistami, niż najprawdopodobniej są obecnie (pod koniec marca). Mimo tego już na początku marca 42% badanych Polaków uważało, że sytuacja w kraju zmierza w złym kierunku, a optymiści stanowili 37% ankietowanych (21% nie miało zdania).  

Zagraniczne rynki mają wspólny mianownik 

Jak już wcześniej wspomniano, śledzenie sytuacji na zagranicznych rynkach nie oznacza ich porównywania z rynkiem polskim. Jednak w sytuacji kryzysowej istnieją podobieństwa w reakcjach społeczeństwa. Dlatego warto poszerzyć horyzont o dodatkowe dane. Tym bardziej, że skala zmian w wolumenie transakcji, obserwowana na różnych zagranicznych rynkach, jest dość podobna.  

Jak to wygląda we Włoszech?  

Napływające informacje pokazują, że błyskawiczne rozprzestrzenianie się epidemii we Włoszech wpłynęło już na tamtejszy rynek nieruchomości. Choć wciąż niewiele mamy najświeższych danych, to pierwsze zmiany na włoskim rynku można było zauważyć już w styczniu i lutym, kiedy ograniczenia dotyczące całego społeczeństwa nie były jeszcze aż tak restrykcyjne jak obecnie. Według Scenari Immobiliari, włoskiego instytutu badań nieruchomości, w pierwszych dwóch miesiącach 2020 roku sprzedaż nieruchomości mieszkaniowych w Lombardii spadła o 7% rok do roku. W samym Mediolanie spadek wolumenu sprzedaży wyniósł 12%. Oczekuje się, że skala spadku wolumenu transakcji w lutym na terenie całego kraju wyniosła od 20% do 40%. W marcu, z uwagi na pogarszającą się sytuację, spadek ten może wynieść od 70% do 90%. Scenari Immobiliari podaje również, że w porównaniu z ubiegłym rokiem liczba spotkań w celu prezentacji mieszkania już na początku marca spadła o ponad 50%. Podobnie jak na innych rynkach, średnie ceny lokali mieszkalnych we Włoszech nie spadły. Mamy jednak do czynienia z danymi z lutego. W lutym 1 m2 lokalu w Mediolanie był wyceniany na 3,7 tys. EUR, przy czym średnia cena w centrum wynosi ok. 10,3 tys. EUR.  

Z obserwacji firm działających na terenie Włoch wynika, że chęć sprzedaży nie wygasła do zera, jednak decyzje ulegają wydłużeniu. Podobnie jak na polskim rynku, niektórzy sprzedający chcieli przyspieszyć sprzedaż ze względu na rosnącą niepewność. Popyt na nieruchomości zmniejszy się w ciągu kilku kolejnych miesięcy. Z wiadomych przyczyn decyzje o zakupie w celach mieszkaniowych najczęściej zostają odkładane. 

Popyt inwestycyjny utrzyma się w przypadku najmu długoterminowego z uwagi na wciąż obecne ujemne realne stopy procentowe. Natomiast inwestycje w nieruchomości przeznaczone na najem krótkoterminowy zatrzymają się.

Różne rynki, podobny spadek wolumenu transakcji 

Podobnie jak na innych rynkach, wyhamowanie sprzedaży było widoczne również w Korei Południowej. Statystyki rządowe wskazują, że w ciągu pierwszych dziewięciu dni marca liczba podpisanych umów skurczyła się aż o 80% w porównaniu z wynikiem z grudnia 2019 roku. W samej stolicy Korei – Seulu - dzienny wolumen transakcji spadł natomiast aż o 90%.  

Sytuacja na chińskim rynku mieszkaniowym została omówiona w naszej poprzedniej publikacji, dlatego wymaga jedynie niewielkiej aktualizacji. Kolejne dane z Szanghaju prezentują 56% spadek liczby transakcji nowymi mieszkaniami w okresie od lutego do marca 2020 roku w porównaniu do roku poprzedniego (Należy zaznaczyć, że rynek chiński jest kontrolowany przez politykę rządu. W samym Szanghaju każde gospodarstwo domowe może kupić tylko dwa mieszkania bez względu na zamożność). W przypadku mieszkań z rynku wtórnego firma Knight Frank szacuje, że od marca około 50% dużych miast zarejestruje spadek cen mieszkań.  

W Stanach Zjednoczonych agenci nieruchomości wskazują, że uczestnicy rynku również przyjmują postawę wait and see (czyli stan obserwacji/oczekiwania). W Nowym Yorku pierwszymi symptomami niepokoju jest niski przyrost liczby ofert. Widoczne jest również niskie zainteresowanie rynkiem jak na początek marca, gdy zwykle był to najgorętszy czas zakupów. Wirus jest przyczyną wstrzymania sprzedaży. Negatywne prognozy płyną również z California Association of Realtors (Kalifornijskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami), które obniża prognozy na 2020 rok, zakładając, że koronawirus uderzy zarówno w liczbę sprzedanych domów, jak i w ich cenę. Specjaliści obawiają się również negatywnych konsekwencji krachu na Wall Street, który może nie pozostać bez wpływu na rynek nieruchomości.  

Obserwując reakcje innych rynków, mimo ich dużych strukturalnych różnic, można więc dostrzec wspólny mianownik. Jest nim dynamiczny spadek wolumenu sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych, w początkowej fazie dochodzący nawet do 70%-90%. Wyhamowanie nie wpływa jednak na ceny mieszkań, których redukcja choć prawdopodobna, to jednak nadejdzie z większym opóźnieniem.

Zobacz również: Wycena nieruchomości Warszawa

Polecamy również: Mieszkania na sprzedaż Warszawa