Kupno mieszkania - formalności, na co zwrócić uwagę, zakup za gotówkę

Z tego artykułu dowiesz się:

Co sprawdzić w księdze wieczystej kupowanego mieszkania?Na jakie dokumenty zwrócić uwagę przy kupnie mieszkania?Na co uważać w umowie przedwstępnej?Jakie warunki trzeba spełnić, aby otrzymać kredyt hipoteczny?Czym jest podatek PCC?Na co uważać przy odbiorze mieszkania?Czy opłaca się kupić M za gotówkę?

Kupno własnego mieszkania jest prawdziwą życiową rewolucją. W szczególności, gdy mówimy o pierwszej nieruchomości. Trzeba się jednak przygotować na to, że będziemy mieć do załatwienia naprawdę mnóstwo formalności, na których musimy się skoncentrować w pierwszej kolejności, zanim zaczniemy w myślach urządzać mieszkanie. Dlatego poniżej spisaliśmy listę. Jakie formalności musimy załatwić, jeżeli chcemy się cieszyć własnym M?

Formalności przy kupnie mieszkania - księga wieczysta

Jeżeli zamierzamy kupić mieszkanie na rynku wtórnym, musimy mieć całkowitą pewność, że nieruchomość jest wolna od wad prawnych oraz innych obciążeń. W tym celu warto poprosić sprzedającego o numer księgi wieczystej (KW) oraz sprawdzić, co się w niej znajduje. Możemy to zrobić przez internet, wchodząc na stronę ekw.ms.gov.pl. Dzięki temu dowiemy się, czy nieruchomość nie ma obciążonej hipoteki, na przykład przez kredyt, zadłużenie prywatne albo egzekucję komorniczą.

Pozostałe dokumenty - na co zwrócić uwagę?

Kolejną ważną kwestią jest uzyskanie dokumentu, który potwierdzi, że mieszkanie należy do sprzedającego. Może to być na przykład umowa notarialna sprzedaży (rynek wtórny) albo umowa z deweloperem oraz akt ustanowienia własności (rynek pierwotny). Właściciel czasem dysponuje również notarialną umową darowizny albo aktem notarialnym, który potwierdza nabycie spadku.

Sprawdźmy też, czy mieszkanie nie jest współwłasnością oraz nie ma w księdze wieczystej wpisanej służebności. Mogą być potrzebne również inne dokumenty potwierdzające, że możemy bezpiecznie kupić daną nieruchomość. Poprośmy właściciela o zaświadczenia udowadniające, że w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany, że nie ma zaległości w opłatach za czynsz, podatku od nieruchomości. Gdy właściciel prowadzi działalność gospodarczą w sprzedawanym lokalu, dobrze jest uzyskać dokument potwierdzający, że nie ma on zaległości w urzędzie skarbowym i ZUS-ie. Sprawdzenie tych dokumentów możemy zlecić notariuszowi. Dopiero, gdy wszystko jest w porządku pod względem formalnym, warto zacząć starać się o uzyskanie kredytu hipotecznego lub kupić mieszkanie za gotówkę.

Umowa przedwstępna - na co uważać?

Gdy mamy już obliczoną zdolność kredytową i wybraliśmy nieruchomość, którą chcemy kupić, pora przejść do negocjacji. Dobrze jest zawrzeć ze sprzedającym umowę przedwstępną oraz zapłacić określony zadatek. W umowie przedwstępnej musi się znaleźć informacja o lokalu (adres, metraż, stan techniczny itd.), jego cenie, wysokości zadatku, terminu wpłaty, dacie podpisania umowy kupna-sprzedaży. Dokument można dla pewności podpisać w formie aktu notarialnego.

Kredyt hipoteczny - jakie warunki trzeba spełnić?

Gdy spisaliśmy już umowę przedwstępną, musimy iść z nią do banku i rozpocząć starania o kredyt hipoteczny. Jakie dokumenty będą nam potrzebne? Na pewno warto wśród nich wymienić: 

zaświadczenie o zatrudnieniu i wysokości dochodów, umowę o pracę, zaświadczenie z ZUS o wysokości odprowadzanych składek, PIT 37 za ostatni rok,wyciąg z rachunku bankowego (zależnie od banku od 3 do nawet 12 miesięcy wstecz).

Ustanowienie hipoteki

Kupując mieszkanie na kredyt, powinniśmy zadbać o ustanowienie hipoteki oraz wpisanie jej do księgi wieczystej. Najpierw musimy wnieść opłatę sądową, następnie złożyć wniosek, za co otrzymamy łącznie dwa potwierdzenia wykonania tej czynności. Jeden egzemplarz musimy zanieść do banku, który przeleje środki na nasze konto. Teraz tylko należy poczekać kilka tygodni lub miesięcy na potwierdzenie, że wpis w księdze wieczystej został dokonany. Ten dokument również należy przekazać do banku. Dzięki temu zostajemy zwolnieni z ubezpieczenia pomostowego i rata kredytu trochę się zmniejsza.

Podatek PCC od zakupu mieszkania

Jeżeli decydujemy się na zakup mieszkania z rynku wtórnego, to naszym obowiązkiem jest zapłata podatku od czynności cywilnoprawnych. Wysokość podatku to 2% od rynkowej wartości nieruchomości. Gdy cena nieruchomości różni się od średniej ceny rynkowej, Urząd skarbowy może zlecić wycenę rzeczoznawcy. Wtedy nie tylko musimy zapłacić za jego pracę, ale również opłacić karę, chyba że udowodnimy, że taka kwota jest podyktowana na przykład wyjątkowo niekorzystną lokalizacją albo złym stanem technicznym nieruchomości. Wysokość podatku jest obliczana oraz odprowadzana przez notariusza. Zwolnienie z podatku PCC jest możliwe tylko wtedy, gdy kupujemy na rynku wtórnym mieszkanie od płatnika podatku VAT.

Podatek od ustanowienia hipoteki

W ciągu 14 dni od ustanowienia hipoteki musimy zapłacić urzędowi skarbowemu podatek od tej czynności. Dotyczy to tylko mieszkań zakupionych na rynku wtórnym. Opłata w przypadku hipoteki kaucyjnej wynosi 19 zł, a w odniesieniu do zwykłej hipoteki - 0,1% jej wartości. Rodzaj hipoteki określony jest w umowie kredytowej.

Odbiór mieszkania

Gdy kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym, powinniśmy uwzględnić w umowie stan, w jakim zostało przekazanie oraz jakie przedmioty się w nim znajdują. Odebranie nieruchomości wymaga sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego, w którym są opisane wszystkie znajdujące się w nim urządzenia, spisane liczniki oraz dodatkowe uwagi.

Kupno mieszkania za gotówkę

Nie ma co ukrywać, że takie rozwiązanie jest o wiele prostsze oraz mniej kosztowne. Nie musimy uzależniać się od żadnej instytucji finansowej, czekać na pieniądze, ani określenie zdolności kredytowej. W dodatku urząd skarbowy traktuje zakup mieszkania tak samo, jak każdą inną transakcję. Jednak musimy uważać na nieujawnione dochody. Jeżeli ilość pieniądzy, które mamy oficjalnie na koncie, jest skrajnie różna od kwoty, którą zanosimy do banku, musimy się liczyć z koniecznością wykazania dochodów. Gdy trzymaliśmy wszystkie pieniądze w domu i nigdy nie mieliśmy rachunku bankowego, nie mamy umów potwierdzających uzyskanie dochodu, to istnieje duże prawdopodobieństwo, że zakup mieszkania za gotówkę będzie się wiązał z kontrolą ze strony urzędu skarbowego. Natomiast jeżeli mamy w pełni udokumentowane dochody, to nie mamy się czego obawiać i już dziś możemy zacząć szukać mieszkania, które kupimy za gotówkę.

Zobacz również: Wycena nieruchomości Warszawa