Z tego artykułu dowiesz się:

  1. Czym dokładnie jest przeniesienie własności nieruchomości?
  2. W jakich okolicznościach może dojść do przeniesienia własności.
  3. Kiedy przeniesienie własności ma moc prawną?
  4. Jak się ma przeniesienie własności do przekazania mieszkania?
  5. W jakich sytuacjach przeniesienie własności traci ważność?

Artykuł jest częścią naszego poradnika "Sprzedaż mieszkania krok po kroku".

Czym jest przeniesienie własności?

Z punktu widzenia technicznego przeniesienie własności nieruchomości następuje po zawarciu stosownej umowy przez strony. Zgodnie z definicją, jest to sytuacja, w której utracie własności rzeczy przez jedną osobę towarzyszy równoczesne jej nabycie przez inną. W tym miejscu warto zwrócić uwagę na fakt, że nie możemy przenieść więcej praw, niż sami posiadamy. W zależności od okolicznych, w których następuje zmiana właściciela, może odbywać się ona za ustaloną cenę, świadczenie usługi, lub w formie darowizny. Nabywcą lub zbywcą może być nie tylko osoba fizyczna, ale również przedsiębiorstwo, spółka czy skarb państwa. Każda zmiana właściciela wiąże się bowiem z przeniesieniem praw, obowiązków, przywilejów, a także zobowiązań na drugą stronę transakcji. Warto również dodać, że często zanim nowy właściciel zostanie wpisany do księgi wieczystej, a stary z niej wypisany, może minąć sporo czasu - zazwyczaj jest to od 1 do nawet 7 miesięcy.

W jakich okolicznościach może dojść do przeniesienia własności?

Wielu osobom przeniesienie własności nieruchomości kojarzy się z podpisaniem umowy kupna-sprzedaży. Rzeczywiście w większości wypadków to właśnie w takich okolicznościach dochodzi do przekazania praw na nabywcę. Przepisy przewidują jednak szereg innych okoliczności, w których może dojść do przeniesienia własności mieszkania. Na rynku nieruchomości często spotykaną okolicznością jest również umowa zamiany. W takim wypadku może nastąpić zamiana lokali o podobnej lub różnej wartości. Od tego czynnika zależy, czy zamiana zostanie dokonana bezpłatnie, czy też któraś ze stron będzie zobowiązana do uregulowania należności finansowych wobec drugiej.

O przeniesieniu własności możemy mówić również wtedy, kiedy mieszkanie nabywamy w drodze darowizny. Z racji specyficznej formy uzyskania lokalu, transakcja nie opiera się na zapłacie ceny, lecz wskazaniu wartości nieruchomości. W zależności od stopnia pokrewieństwa, nabywca może zostać jedynie zobowiązany do zapłaty podatku od spadków i darowizn do urzędu skarbowego.

Myślisz o sprzedaży mieszkania?

Skorzystaj z naszej darmowej wyceniarki i dowiedz się, ile może być warte.

Wyceń mieszkanie

Przeniesienie własności następuje również wtedy, gdy w ramach spółki cywilnej jeden ze wspólników zobowiązuje się wnieść do firmy posiadane mieszkanie. Na rynku nieruchomości popularna jest także zmiana właściciela na podstawie spadku, umowy dożywocia lub też w zamian za rentę.

Kiedy przeniesienie własności jest ważne?

Warto zwrócić uwagę na fakt, że przeniesienie własności następuje z chwilą zawarcia umowy przez strony. W tym miejscu podkreślamy jednak, że porozumienie nabywcy i zbywcy musi zostać potwierdzone przez notariusza. Żadna forma umowy cywilno-prawnej nie ma wystarczającej mocy prawnej, aby przeniesienie własności mieszkania mogło być skuteczne. Każde tego rodzaju działanie, bez względu na okoliczności, wiąże się z zawarciem umowy przyrzeczonej podpisanej w obecności notariusza.

Pojawia się więc pytanie, co w sytuacji, kiedy zakup finansowany jest nie ze środków własnych, tylko z kredytu bankowego. W takim wypadku sprzedający na część należnej sumy będzie musiał poczekać, ale w żaden sposób nie ma to wpływu na przeniesienie własności mieszkania. Jak wspomniano wcześniej, nabywca staje się właścicielem z chwilą podpisania aktu notarialnego. Właśnie z tego powodu w treści umowy znajdziemy zapis, mówiący o tym, że kupujący poddaje się egzekucji z art. 777 kpc. Warto mieć jednak na uwadze, że przepis ten ułatwia sprzedającemu dochodzenie roszczeń finansowych, jednak z punktu widzenia prawa fakt, czy nabywca ureguluje należność w terminie, czy też nie, nie ma wpływu na to, że formalnie stał się właścicielem nieruchomości. Oczywiście w przypadku braku zapłaty zbywca ma prawo lokalu nie wydać, ale zawarta umowa dalej jest ważna.

Sprzedaj mieszkanie bezpośrednio do SonarHome.

Oferta gotówkowa w 48h.

Uzyskaj ofertę

Przeniesienie własności a wydanie nieruchomości

Powyżej opisaliśmy sytuację, w której wydanie lokalu może nie zostać wykonane, jeżeli dokonane zostało przeniesienie własności nieruchomości, ale kupujący nie uregulował należności względem sprzedającego. Warto jednak zwrócić uwagę na fakt, że zawieranie umowy kupna-sprzedaży jest ryzykowne także dla nabywcy. Może się bowiem okazać, że mimo dopełnienia wszelkich formalności przez kupującego, sprzedający i tak nie chce wydać lokalu. W takim wypadku nabywca jest w dużo bardziej komfortowej sytuacji. Po pierwsze formalnie jest już właścicielem mieszkania, a więc osoby trzecie przebywające w nim, są tam bezprawnie. Dodatkowo na wypadek takich sytuacjach, w akcie notarialnym, również sprzedający poddaje się egzekucji z art. 777 k.p.c. Dzięki temu kupujący może skorzystać, ze znacznie przyspieszonej ścieżki eksmisji niechcianych lokatorów. Nie mniej jednak, jeżeli w lokalu przebywają osoby nieletnie lub starsze, gmina będzie musiała najpierw znaleźć im mieszkanie zastępcze. Zgodnie z aktualnymi przepisami nie ma wyznaczonego terminu, w którym samorząd jest zobowiązany do wywiązania się z tego zobowiązania.

Kiedy przeniesienie własności traci ważność w aspekcie prawnym?

Mimo że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą podpisania aktu notarialnego, istnieją sytuacje, w których umowa ta może zostać uznana za nieważną. Fakt ten może stwierdzić jedynie sąd. W zależności od okoliczności będzie to organ zajmujący się sprawami z powództwa cywilnego lub karnego. W jakich sytuacjach zawarta umowa może zostać uznana za nieważną? Jeżeli przeniesienie własności nieruchomości nastąpiło w wyniku umowy kupna-sprzedaży, najczęstszą przyczyną jest niezapłacenie całej ceny przez kupującego lub celowe ukrycie rażących wad mieszkania przez zbywcę. Sąd może przywrócić prawa własności także wtedy, gdy w imieniu właściciela występowała osoba nieposiadająca stosowanych uprawnień lub taka, która uzyskała je w sposób niezgodny z prawem.

Myślisz o sprzedaży mieszkania?

Skorzystaj z naszej darmowej wyceniarki i dowiedz się, ile może być warte.

Wyceń nieruchomość

Średnia ocena: 5.0. Głosy: 1