Sprzedaż mieszkania - jakie opłaty poniesiemy?

Gdy wyceniamy wartość nieruchomości, dobrze również uwzględnić koszty, które wystąpią zaraz po sprzedaży mieszkania. Zarówno nabywcy, jak i sprzedający są narażeni na ryzyko popełnienia kosztownych błędów formalnych, które wiążą się z dużymi stratami finansowymi. Najbardziej trzeba uważać na podatek dochodowy od przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości. Uważajmy również na ewentualne opłaty od Krajowej Rady Radiofonii i Telewizji oraz od dostawcy mediów. Z tego względu tak ważne jest dopełnienie wszystkich formalności, które ochronią nas przed dodatkowymi kosztami.

Bądźmy czujni!

Wiele osób, gdy zaczyna cały proces sprzedaży nieruchomości, zapomina o formalnościach, które musi zrealizować, aby w przyszłości uniknąć kłopotów. Najbardziej istotne jest, żeby pamiętać, że samo zaplanowanie oraz przygotowanie się do sprzedaży mieszkania nie kończy się razem z podpisaniem umowy z nabywcą. Należy zatroszczyć się też o formalności, które trzeba uregulować już po zawarciu transakcji.

Sprzedaż mieszkania i koszty notarialne

Notariuszowi za wykonanie czynności notarialnych należy się wynagrodzenie, które zostało określone w umowie. Nie może być ono wyższe niż maksymalna stawka taksy notarialnej właściwa dla danej czynności. Taksa notarialna została określona w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości. Notariusz nie ma prawa zażądać wyższej kwoty, poza podatkiem VAT zgodnie ze skalą 23 procent.

Ze względu jednak na to, że konkurencja wśród kancelarii notarialnych przez cały czas się zwiększa, będziemy mogli liczyć na jakieś zniżki od maksymalnych poziomów taksy. Liczy się pochodna wartości umowy. Aktualnie obowiązujące rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej określa, że maksymalna stawka taksy notarialnej jest zależna zazwyczaj od wartości przedmiotu czynności notarialnej, którą podają strony umowy. W tym przypadku cena sprzedaży. Jednak prawo w żaden sposób nie zabrania stosowania niższych niż w rozporządzeniu stawek taksy notarialnej. Dokładny tekst rozporządzenia możesz pobrać ze strony: http://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20041481564

Więcej informacji znajdziesz w artykule "Taksa notarialna od sprzedaży mieszkania 2020".

Jak obecnie wygląda rynek mieszkaniowy?

Obecnie ponad połowa czynności notarialnych to transakcje dotyczące nabycia mieszkania, domu albo działki budowlanej. Najczęściej są to nieruchomości w przedziale cenowym od 60 tys. zł do 1 mln zł. Obecnie maksymalna wysokość stawki taksy notarialnej w tym przedziale wynosi 1 010 zł + 0,5 proc. od nadwyżki powyżej 60 tys. zł. Jednak przy części umów może być to tylko połowa tej stawki. Na przykład, jeżeli mieszkanie kosztuje 200 tys. zł, to stawka notarialna będzie wynosić 785 zł + 23 proc. podatku VAT. Sama taksa notarialna to jednak dopiero początek opłat. Musimy jeszcze do tego doliczyć opłaty za wypisy aktu, za wniosek do sądu wieczystoksięgowego, opłatę sądową oraz podatek od czynności cywilnoprawnych. Natomiast jeżeli chcielibyśmy sprzedać nie mieszkanie, a na przykład działkę przemysłową za 200 tys. zł, to notariusz może nam policzyć dwa razy wyższą taksę niż przy sprzedaży mieszkania.

Niestety jest tutaj jeszcze jeden haczyk. Przepisy rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej określają sztywną taksę w kwocie 10 000 zł, w odniesieniu do czynności prawnych między osobami, które należą do I grupy podatkowej. Zgodnie z ustawą o podatku od spadków i darowizn, wynagrodzenie notariusza nie może być wyższe niż 7 500 zł. Należy zaznaczyć, że do pierwszej grupy podatkowej zalicza się: małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów.

Przeczytaj również: Sprzedaż mieszkania własnościowego

Jakie dodatkowe koszty poniesiesz u notariusza przy sprzedaży mieszkania?

Maksymalna stawka za sporządzenie wypisu, odpisu lub wyciągu z akt notarialnych wynosi 6 zł za każdą rozpoczętą stronę. Notariusz dodatkowo pobierze opłatę za wpis do księgi wieczystej w wysokości 200 zł. Do opłat należy jeszcze doliczyć podatek VAT w wysokości 23 procent.

Podatek od czynności cywilnoprawnych

U notariusza będziemy również musieli zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych. Notariusz jest płatnikiem tego podatku oraz wyręcza sąd w pobieraniu opłat sądowych i przelewa podatek na rachunek odpowiedniego urzędu skarbowego. Sporządzenie aktu notarialnego jest w związku z tym uzależnione od uiszczenia przez strony taksy notarialnej, podatku od czynności cywilnoprawnych, jak również opłaty sądowej. Musimy mieć świadomość, że nie wszystkie pieniądze, które zostawiamy u notariusza, są jego wynagrodzeniem. Co dalej z podatkiem PCC i ile on wynosi? Od umowy sprzedaży nieruchomości albo własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego podatek od czynności cywilnoprawnych wynosi 2 procent podstawy opodatkowania. W tej sytuacji podstawą opodatkowania będzie wartość rynkowa nieruchomości albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. W związku z tym podatek w bardzo dużym stopniu przekracza rzeczywiste wynagrodzenie notariusza.

Kto jest zobowiązany do zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości?

Jeżeli mowa o kupnie nowego mieszkania, to sprawa jest prosta. Wszystkie koszty, które się wiążą z zawarciem umowy, spadają na nabywcę, czyli kupującego. Deweloperzy nie biorą tego kosztu na siebie. Natomiast na rynku wtórnym, gdzie sprzedawane są używane domy lub lokale, sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Chociaż w praktyce wykształciło się już, że wszystkie koszty, które wiążą się ze sprzedażą mieszkania spadają na kupującego, to jednak często ta kwestia jest poddawana negocjacjom. Strony mogą się na przykład dogadać, że podzielą się kosztami taksy notarialnej lub innymi opłatami.

Podatek od sprzedaży mieszkania - czy można go uniknąć?

Właściciel, który sprzedaje nieruchomość, nie zawsze ma obowiązek zapłaty podatku. Może skorzystać z jednego z dwóch rozwiązań. Może wstrzymać się ze sprzedażą przez 5 lat od chwili nabycia praw lub skorzystać z ulgi mieszkaniowej. W przeciwnym wypadku musi się wywiązać z obowiązku wobec urzędu skarbowego. Osoby prywatne, które sprzedały dom lub mieszkanie w tym roku, do 2 maja przyszłego roku muszą rozliczyć się z urzędem skarbowym, złożyć zeznanie podatkowe PIT-39 i zapłacić podatek ryczałtowy. W tej sytuacji stawka PIT wynosi 19 procent od dochodu. Znaczy to, że przychód ze sprzedaży mieszkania zmniejsza się o koszty jego uzyskania. Można zaliczyć do nich zarówno koszty nabycia, jak i pozostałe wydatki, dzięki którym wartość nieruchomości wzrosła. Ich wysokość jest ustalana na podstawie faktur VAT oraz dowodów poniesienia opłat administracyjnych.

Zwolnienie z podatku następuje po 5 latach

Nie każdy jednak będzie musiał oddać część pieniędzy ze sprzedaży mieszkania urzędowi skarbowemu. Opodatkowane są tylko transakcje, które zostały zrealizowane przed upływem 5 lat od końca roku podatkowego, w którym podatnik kupił prawa do lokalu lub wybudował nieruchomość. Datę tę znajdziemy w akcie notarialnym. Podatku można uniknąć również wtedy, gdy planuje się przeznaczyć pieniądze ze sprzedaży na zakup kolejnej nieruchomości. Zgodnie z obowiązującym prawem, dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych są zwolnione od podatku VAT wtedy, gdy podatnik pieniądze ze sprzedaży przeznaczy na cele mieszkaniowe. Może to być na przykład kupno kolejnego mieszkania albo remont lokalu, nabycie gruntu pod budowę, a nawet spłata kredytu hipotecznego.

Jakie są koszty kupującego i sprzedającego?

Obowiązkiem kupującego jest uiszczenie taksy notarialnej, opłaty za odpis aktu notarialnego oraz za wpis prawa własności w księgę wieczystą. Często na barki kupującego spada również prowizja dla agencji nieruchomości. Bardzo rzadko można nabyć mieszkanie poza agencją i to też najczęściej za gotówkę. Prowizja agencji nieruchomości wynosi około 2% plus 23% podatku VAT. Najczęściej jest to parę tysięcy złotych. Po stronie kupującego również leży konieczność zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Najczęściej jest to również parę tysięcy złotych. Do tego dochodzą jeszcze koszty ubezpieczenia. Gdy kupujący nabywa mieszkanie na kredyt, jest ono obowiązkowe. Często to bank jest odpowiedzialny za wybór ubezpieczenia i niestety nie zawsze jest ono korzystne dla kupującego. Jeżeli nabywca kupuje mieszkanie na kredyt na rynku wtórnym, musi ponieść jeszcze dodatkowe koszty. Należy do nich zaliczyć: wpis prawa własności w księgę wieczystą, wpis hipoteki zwykłej w księgę wieczystą, podatek od czynności cywilnoprawnych za ustanowienie hipoteki zwykłej, prowizję za udzielenie kredytu oraz ubezpieczenie. Szczegółowe kwoty znajdują się na stronie: https://kb.pl/porady/kupno-mieszkania-_t/#

Natomiast sprzedający jest zobowiązany do zapłaty tylko i wyłącznie podatku od sprzedaży nieruchomości. W dodatku może go uniknąć, gdy wstrzyma się ze sprzedażą przez 5 lat lub przeznaczy pieniądze na remont. W związku z tym bardzo łatwo jest policzyć, że sprzedaż mieszkania jest o wiele bardziej opłacalna niż jego zakup. Jednak ceny nieruchomości nieustanne rosną i mimo tych wszystkich kosztów nie ma nic bardziej opłacalnego niż inwestycja w mieszkanie. Poza tym o wiele przyjemniej jest mieszkać na swoim, nawet jeżeli jest to pierwsze mieszkanie na kredyt.

Przeczytaj również: Formalności przy kupnie mieszkania

Zobacz również: Mieszkania na sprzedaż Warszawa