Niestety często dochodzi do sytuacji, gdy rozwiedziony małżonek, który wyprowadził się ze wspólnego mieszkania, ma problem z uzyskaniem swojej części majątku wspólnego, ponieważ druga osoba czerpie korzyści z całej nieruchomości.

Co robić w takiej sytuacji?

W takim przypadku obydwoje małżonkowie mają prawo do korzystania z nieruchomości. Osoba, która chce odzyskać swoją część majątku wspólnego, powinna założyć drugiemu małżonkowi sprawę o podział majątki i zażądać od niego spłaty. Nie obejdzie się również bez sądowej wyceny nieruchomości. Zgodnie z art. 46 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r., czyli Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (Dz.U.2015.0.2082 t.j.):

W sprawach nieunormowanych w artykułach poprzedzających od chwili ustania wspólności ustawowej do majątku, który był nią objęty, jak również do podziału tego majątku, stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności majątku spadkowego i o dziale spadku.

Do podziału majątku po rozwodzie odnosi się również uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 maja 1975 r., III CZP 27/75 (OSNCP 1976, nr 4, poz. 71): ,, Każde z małżonków może dochodzić we własnym imieniu i na swoją rzecz części wierzytelności stanowiącej składnik majątku, który był objęty wspólnością ustawową, odpowiadającej wielkości jego udziału w tym majątku, jeżeli należne świadczenie jest podzielne (art. 379 § 2 K.c.)”

Kiedy można przeprowadzić podział majątku wspólnego?

Podział majątku wspólnego odnosi się do wszystkich przedmiotów majątkowych, które były składnikami majątku wspólnego od momentu ustania wspólności ustawowej i które są w chwili dokonywania podziału. Przy dokonywaniu podziału nie bierze się pod uwagę tych przedmiotów, które były objęte wspólnością oraz zostały podczas trwania wspólności ustawowej albo po jej ustaniu zużyte w wyniku normalnego ich użytkowania, albo po prostu sprzedane. Natomiast do majątku wspólnego dolicza się przedmioty majątkowe, które zostały nielegalnie sprzedane, zniszczone, zużyte albo roztrwonione przez jednego z małżonków. Ich wartość zostaje zaliczona na poczet udziału przypadającego danemu małżonkowi.

Jedne z małżonków może żądać od drugiego zwrotu wynagrodzenia za korzystanie z mieszkania ponad udział. Takie żądanie może paść, zanim jeszcze złoży się wniosek o podział majątku. Czasami takie działanie jest wystarczające, aby załatwić sprawę i przystąpić do wyceny wspólnej nieruchomości. Kolejnym krokiem jest założenie sprawy o podział majątku. Wtedy sąd wyceni wartość spornej nieruchomości.

Wycena nieruchomości przy podziale majątku

Zgodnie z art. 152 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. 2004 r. Nr 261 poz. 2603; dalej jako – u.g.n.), stosuje się cztery metody wyceny nieruchomości: porównawcze, dochodowe, kosztowe, oraz mieszane. Rynkowa wartość nieruchomości jest określana za pomocą podejścia porównawczego oraz dochodowego. Jeżeli natomiast aktualna sytuacja nie pozwala na to, aby zastosować podejście porównawcze albo dochodowe to, wartość rynkową nieruchomości określa się za pomocą podejścia mieszanego, a jej wartość odtworzeniową z wykorzystaniem podejścia kosztowego.

Podejście porównawcze- na czym polega?

Aby możliwe było zastosowanie podejścia porównawczego, to muszą istnieć transakcje rynkowe kupna-sprzedaży podobnych nieruchomości w ciągu ostatnich dwóch lat przed datą wyceny. Muszą być znane ceny oraz konkretne parametry podobnych nieruchomości do wycenianej. Nieruchomość podobna to takie mieszkanie, które jest podobne do wycenianej nieruchomości pod względem stanu technicznego, położenia, stanu prawnego, przeznaczenia i sposobu korzystania z niej i innych parametrów, które w znacznym stopniu mają wpływ na jej wartość rynkową. Dokładne wytyczne dotyczące podobieństwa nieruchomości znajdują się w standardach zawodowych- standard III.7. Więcej na ten temat możesz przeczytać na stronie: https://pfsrm.pl/aktualnosci/item/13-standardy. Żeby nieruchomości mogły zostać uznane za podobne, muszą mieć taki sam stan prawny. Mówiąc bardziej szczegółowo, to na przykład zabronione jest porównywanie prawa własności nieruchomości z prawem użytkowania wieczystego nieruchomości. W więcej, jeżeli chodzi o nieruchomości niezabudowane, to ważne jest rozróżnienie z uwagi na przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego. Dalej w standardach zawodowych biegłych sądowych są wymienione cechy fizyczne nieruchomości. W odniesieniu do nieruchomości niezabudowanych należy szukać takich, które mają bardzo podobną między innymi powierzchnię, kształt oraz dojazd.

Natomiast jeżeli będziemy brali pod uwagę nieruchomości zabudowane, to takich parametrów będzie dużo więcej. Na przykład będzie uwzględniana kubatura budynków, podobny stan techniczny oraz data budowy. Następną kategorię podobieństwa stanowią cechy użytkowe oraz ekonomiczne nieruchomości, cechy budynku.

Biorąc pod uwagę to wszystko, można dojść do wniosku, że gdy należy określić wartość nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, zlokalizowanej w strefie, w której czynsze są bardzo wysokie, to do porównania należy wybrać domy jednorodzinne położone w tym samym rejonie. Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych wspominają również o braniu pod uwagę stosunku popytu oraz podaży, renomie. Natomiast w przypadku nieruchomości komercyjnych, jednym z parametrów, które warunkują ich podobieństwo, jest prawie taki sam dochód operacyjny netto, albo stawki czynszów. Podstawą podejścia porównawczego jest wybór najbardziej podobnych do wycenianej nieruchomości oraz właściwa korekta ich cen transakcyjnych. Korekta cen odnosi się również do trendu czasowego, to znaczy sprowadzenia cen wybranych nieruchomości do wysokości, która będzie odpowiadała cenom, które kształtują się podczas określania jej wartości.

Skąd czerpać informacje o cenach transakcyjnych?

Bardzo ważne jest to, że nie można czerpać informacji o cenach transakcyjnych, z transakcji, w których były szczególne warunki sprzedaży oraz ustalenia zapłaty. Wynika to z § 6 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego; Dz. U. 2004 r. Nr 207 poz. 2109. Jego pełną treść znajdziesz na stronie: http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20042072109. Wyjątkowo można uwzględnić ceny, jakie zostały osiągnięte przy sprzedaży w wyniku przetargu. Jednak tylko wtedy, gdy się odbiegają one o więcej niż 20% od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne.

Wycena nieruchomości przez biegłego sądowego- wybór metody

Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy, w tym również biegły sądowy, wybiera właściwe podejście, metody i techniki szacowania nieruchomości, biorąc pod uwagę przede wszystkim cel wyceny, rodzaj oraz lokalizację nieruchomości, jej przeznaczenie w planie miejscowym, poziom wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz cenach, dochodach, parametrach nieruchomości podobnych. Jeżeli nie ma planu miejscowego, to przeznaczenie nieruchomości musi być ustalone na podstawie uwarunkowań oraz kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jeżeli brak jest również studium oraz wspomnianej decyzji to bierze się pod uwagę rzeczywisty sposób użytkowania nieruchomości.

Metoda porównywania parami- krótkie omówienie

Sposób wykorzystania metody porównywania parami został szczegółowo omówiony w standardzie III.7 „Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego”. Metoda ta polega na porównywaniu wycenianej nieruchomości kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami porównywalnymi. Bardzo często taką wycenę przeprowadza się w osobnych tabelach i tworzy się pary, na które składa się nieruchomość szacowana oraz jedna z nieruchomości porównywalnych.

Może się wydawać, że takie obliczenie można umieścić w jednej tabeli. Dzięki temu można uniknąć zbędnego powtarzania danych. Atrybutem takiego uproszczenia jest też szybsza możliwość sprawdzenia obliczeń, bez wertowania strona po stronie całego operatu szacunkowego. W takiej tabeli został przedstawiony sposób porównywania parametrów z transakcji oraz nieruchomości przedmiotowej. W osobnych wierszach zostały wymienione najważniejsze cechy nieruchomości. Należy wziąć pod uwagę jej następujące parametry: położenie lokalu, liczba pokoi, kondygnacja, stan techniczny nieruchomości, powierzchnia użytkowa, funkcjonalność, balkon, standard wykończenia oraz inne istotne cechy.

W operacie szacunkowym sporządzanym przez biegłego sądowego muszą się znaleźć również uwagi, na podstawie których wyliczył on średnią wartość nieruchomości. W dalszej kolejności sumuje on ewentualne poprawki. Dopiero wtedy w kolejnym wierszu rzeczoznawca majątkowy wpisuje skorygowane ceny transakcyjne 1 m2 lokali porównywalnych i średnią wartość 1m2 przedmiotowego lokalu. Przy określaniu wartości nieruchomości lokalowej trzeba pamiętać o tym, że nieruchomość wycenia się razem z udziałem w gruncie, częściach wspólnych nieruchomości i w pomieszczeniach przynależnych. Taka wycena przeprowadzona przez biegłego sądowego jest zgodna z realiami rynku, ponieważ nieruchomości wybrane do porównań zostały sprzedane za kwotę, która też uwzględniała wcześniej wymienione elementy.

Wycena nieruchomości przy podziale majątku- ile to kosztuje?

To zależy. Musisz się liczyć jednak z tym że sporządzenie operatu na potrzeby postępowania sądowego, zazwyczaj jest droższe, niż wycena z prywatnego polecenia. Jeżeli wycena danej nieruchomości nie jest skomplikowana, to powinieneś się przygotować na wydatek rzędu od 1500 zł do 2500 zł. Natomiast jeżeli wycena będzie trudniejsza, na przykład trzeba będzie oszacować również nakłady na nieruchomość lub w majątku jest kilka mieszkań, to wynagrodzenie takiego biegłego sądowego będzie odpowiednio wyższe. Zazwyczaj będzie to kilka tysięcy złotych. Dokładne informacje na temat wynagrodzenia biegłego sądowego znajdują się w Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie określenia stawek wynagrodzenia biegłych, taryf zryczałtowanych oraz sposobu dokumentowania wydatków niezbędnych dla wydania opinii w postępowaniu cywilnym z dnia 24 kwietnia 2013 r. Znajdziesz je na stronie: http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20130000518.

Myślisz o sprzedaży mieszkania?

Skorzystaj z naszej darmowej wyceniarki i dowiedz się, ile może być warte.

Wyceń nieruchomość

Średnia ocena: 3.7. Głosy: 10