Prezentujemy naszą analizę bieżących cen mieszkań w stolicy i trendu, który widzimy na 2019 rok. Zapraszamy do lektury!

Ceny mieszkań w Warszawie 2019

Ceny mieszkań w Warszawie rosły przez cały rok 2018 i na początku 2019 ten trend nie uległ zmianie. Prognozy ekspertów są zróżnicowane, warto jednak zauważyć, że wzrosty cen nie są już tak gwałtowne jak w zeszłym roku, a szczególnie w jego pierwszej połowie. Czy to oznacza, że polski rynek nieruchomości zmierza ku stabilizacji? Czy w tym roku możemy się spodziewać spadku cen? Zapraszamy do zapoznania się z analizą rynku nieruchomości w Warszawie i w Polsce przygotowaną przez Sonar. Przekonaj się, jak będą kształtować się ceny w Warszawie w kolejnych miesiącach 2019 roku.

Kondycja rynku mieszkaniowego w Polsce

W 2018 roku deweloperzy oddali do użytku aż 111 550 mieszkań. Na całym rynku liczba lokali mieszkalnych oddanych do użytku wzrosła o 3,6%, a wśród mieszkań od deweloperów – o 6,2%. Rośnie również liczba budów rozpoczynanych przez deweloperów. Statystyka ta została nieco zaburzona ze względu na zmianę sposobu liczenia tych danych przez GUS. Część lokali mieszkalnych budowanych przez inwestorów indywidualnych jest sprzedawana od razu i do tej pory te budowy podpadały pod kategorię budownictwa indywidualnego, jednak od stycznia 2018 trafiły do kategorii „na sprzedaż i wynajem”. Mimo to liczba rozpoczynanych inwestycji wzrosła o około 15-20%. Rynek mieszkaniowy wydaje się więc zmierzać w dobrym kierunku.

Martwi jednak fakt, że ceny mieszkań rosną z miesiąca na miesiąc. Podwyżki są spowodowane wysokimi kosztami budowy, wciąż drożejącymi materiałami budowlanymi i niewystarczającą liczbą pracowników. W 2018 było również coraz trudniej o grunty, jednak rok 2019 ma w tej kwestii przynieść zmiany. Rosnące ceny działek i kurczące się banki ziemi były źródłem problemów deweloperów. Specustawa mieszkaniowa z lipca 2018 zwiększy w 2019 dostępność terenów pod inwestycje.

Eksperci twierdzą, iż obecnie liczba nowych mieszkań odpowiada poziomowi ich sprzedaży. Firmy deweloperskie dokładają starań, by kontrolować sytuację, a jednocześnie utrzymać rentowność i odpowiednie marże. Dzięki nowym możliwościom gruntowym na rynku powinna zostać zachowana równowaga bez konieczności dalszego podwyższania cen.

Jak polski rynek mieszkaniowy wygląda na tle Europy?

Eksperci zauważają, że polski rynek mieszkaniowy mimo dużej liczby inwestycji wciąż nie wypada zbyt dobrze na tle Europy, gdzie inwestycji jest jeszcze więcej. Sytuacja nie wygląda dobrze, jeśli chodzi o dostępność mieszkań dla statystycznego obywatela. Polak, który pragnie kupić 70-metrowe mieszkanie, musi odkładać przez 8,5 roku całą kwotę średniej miesięcznej pensji w naszym kraju. Dla porównania, Duńczyk musiałby oszczędzać na taką skalę jedynie przez 2,5 roku.

Poza tym, w Polsce na tysiąc mieszkańców przypada 351 lokali mieszkalnych. Średnia europejska to 355. Większy niż Polska wzrost na rynku mieszkaniowym odnotowują takie kraje jak Hiszpania, Francja czy Włochy – państwa znajdujące się w niezbyt korzystnej sytuacji finansowej.

Co ciekawe, nie są to jedyne różnice pomiędzy Polską a krajami Europy, szczególnie Zachodniej. Okazuje się, że w Polsce buduje się mniejsze mieszkania niż na zachodzie. W Niemczech, Hiszpanii i Wielkiej Brytanii prym wiodą lokale o sporym metrażu, z liczbą pokoi większą niż 5. W Polsce większość mieszkań ma nie więcej niż 3 pokoje. Podobna sytuacja ma miejsce na Węgrzech i w Czechach.

Polska wypada za to dobrze na tle Europy jeśli chodzi o koszt utrzymania mieszkania. W Unii Europejskiej średni koszt utrzymania mieszkania – zalicza się do niego czynsz i remonty – wynosi niemal 6 000 euro, podczas gdy w Polsce jest to niewiele ponad 2 000 euro.

Rok 2018 rekordowym pod względem ilości kredytów hipotecznych

Jak wyglądał rok 2018 na rynku nieruchomości w Polsce? Przede wszystkim, przez cały rok utrzymywał się wysoki popyt na mieszkania. Polacy zaciągnęli rekordową liczbę kredytów hipotecznych, udzielono ich około 211 tysięcy. Tak duża liczba kredytów była spowodowana niskimi stopami procentowymi, ale również coraz lepszą sytuacją finansową Polaków. Według ostatnich komentarzy niskie stopy procentowe kredytów mają utrzymać się nawet do 2020 roku. Zależy to jednak również od wzrostu stóp procentowych w UE.

Analitycy szacują, że w roku 2019 zostanie udzielonych około 190 tysięcy kredytów mieszkaniowych. Ich wartość ma spaść do około 45-50 mld zł, podczas gdy w 2018 roku wynosiła 53-54 mld. Pojawiają się sygnały świadczące o nadchodzących możliwych problemach w gospodarce narodowej, co zdaniem analityków może nieco zniechęcić Polaków.

Polacy wciąż jednak będą chętnie kupować mieszkania, ponieważ mogą pochwalić się coraz lepszą sytuacją finansową. W styczniu GUS podał, że przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw w grudniu wyniosło 5 274,95 zł. To oznacza wzrost o 6,1% i daje kwotę około 3740 zł na rękę. W historii statystyk publikowanych przez GUS średnia płaca nigdy nie przekroczyła jeszcze 5 000 zł. W styczniu zanotowaliśmy również wzrost płacy minimalnej. Wynosi ona obecnie 2250 zł. Dla porównania w 2018 roku było to 2100, a w 2015 – 1600 zł.

Kolejne miesiące 2019 roku – co prognozują eksperci?

W połowie 2018 roku eksperci ostrzegali przed możliwością nastania kolejnego kryzysu finansowego. Mieszkania drożały w szybkim tempie, a banki udzielały coraz więcej kredytów hipotecznych, co przypominało historię sprzed 10 lat. Na szczęście jednak druga połowa roku przyniosła zmiany. Eksperci zauważyli, iż ceny nie rosną już w tak zastraszającym tempie, a popyt wciąż odpowiada podaży. Zaczęły pojawiać się opinie sugerujące, iż rynek mieszkaniowy w Polsce zmierza ku stabilizacji.

Prognozy ekspertów dotyczące tego, jak dokładnie będzie wyglądać sytuacja na rynku mieszkaniowym w 2019 roku, nie były jednoznaczne. Analitycy zgadzają się co do jednego – rok 2019 nie będzie kolejnym rekordowym rokiem jeśli chodzi o sprzedaż mieszkań i liczbę oraz kwotę zaciągniętych kredytów hipotecznych.

Większość ekspertów jest zdania, że rynek będzie się w tym roku stabilizował i uspokajał. W pierwszej połowie roku ceny mają jeszcze iść w górę, jednak już nie tak gwałtownie. W drugiej połowie roku powinny zacząć się stabilizować, aby zatrzymać się na poziomie akceptowanym przez nabywców.

Niektórzy analitycy prognozują, że w drugiej połowie roku ceny mogą nawet zacząć spadać. Według ekspertów niskie stopy procentowe kredytów nie pozwolą jednak mieszkaniom stanieć o więcej niż około 5% w skali roku. Na dokładniejsze prognozy, szczególnie dotyczące rynku warszawskiego, musimy jeszcze trochę poczekać.

W tym momencie sprawdza się scenariusz zakładający, że rynek zacznie powoli hamować.

Jak zmieniały się ceny mieszkań w Warszawie w 2018 roku?

Ubiegły rok przyniósł podwyżki na rynku mieszkaniowym w Warszawie. Ceny mieszkań w mieście wzrastały przez cały 2018 rok. W ciągu całego roku podniosły się o około 9%: od niecałych 8 500 zł w styczniu do 9 210 zł w grudniu.

W kolejnych miesiącach trendy w poszczególnych dzielnicach miasta zmieniały się, jednak jedyną dzielnicą, która zanotowała spadek ceny, gdy porównamy grudzień 2018 ze styczniem 2018, była Wesoła. W pozostałych dzielnicach miasta mimo wahań w ostatecznym rozrachunku ceny w porównaniu z początkiem roku wzrosły.

Najmocniej ceny podskoczyły w Pradze-Północ, o 1372 zł za 1 m², osiągając poziom 9062 zł za 1 m². Na Woli różnica wyniosła 825 zł, w Pradze-Południe 818 zł, na Wilanowie 798 zł, a w Śródmieściu 700 zł.

Najmniejsze wzrosty zanotowały dzielnice: Wawer (140 zł), Rembertów (200 zł) i Białołęka (290 zł).

Początek 2019 roku w Warszawie

W styczniu i lutym 2019 trendy niespecjalnie się zmieniły. W styczniu cena za 1 m² w Warszawie ogółem wzrosła średnio o 49 zł, a w lutym – średnio o 13 zł. Jeśli zwrócimy jednak uwagę również na ostatnie miesiące 2018 roku – w listopadzie ceny wzrosły średnio o 88 zł, a w grudniu średnio o 62 zł. Nietrudno więc zauważyć, że tendencja jest spadkowa. Może to stanowić potwierdzenie opinii ekspertów dotyczących stabilizacji na rynku.

Jak sytuacja wygląda w poszczególnych dzielnicach Warszawy? W pierwszym kwartale 2019 roku uwagę przyciąga fakt, iż ceny w Śródmieściu osiągnęły 13 000 zł. Śródmieście jest zdecydowanie najdroższą dzielnicą Warszawy. Niemal wszystkie dzielnice w pierwszych miesiącach 2019 roku zanotowały skoki cen. Spadek miał z kolei miejsce na Ochocie – ceny obniżają się w tej dzielnicy od listopada, obecnie koszt 1 m² to tutaj 9 761 zł. W lutym ceny spadły również w Pradze-Południe, obecnie koszt 1 m² w tej dzielnicy to 8 561 zł.

Aktualne ceny w poszczególnych dzielnicach sprawdzisz w wyceniarce Sonar.

Gdzie warto rozejrzeć się za mieszkaniem w Warszawie?

Jeśli chodzi o ceny, najtańszą dzielnicą Warszawy jest Wesoła, która w lutym zanotowała jednak skok, przekraczając 6 000 zł za 1 m². Poza Wesołą niskie ceny obowiązują w dzielnicach: Wawer (6 057 zł), Rembertów (6 299 zł) i Białołęka (6 862 zł).

Na warszawskim rynku co miesiąc znacząco przybywa ofert mieszkaniowych. Obecnie ich liczba to 30 308 – cyfra ta gwałtownie zwiększa się już od listopada, kiedy to liczba ofert nieznacznie przekraczała 17 000. Najwięcej nowych ofert pojawia się w Pradze-Południe i z pewnością jest to dzielnica, w której warto się rozejrzeć. Dużo nowych ogłoszeń pojawia się też na Mokotowie i na Ochocie (gdzie od kilku miesięcy spadają ceny).

Obecnie do bardzo atrakcyjnych dzielnic Warszawy zalicza się Białołęka, w której powstaje dużo nowych inwestycji. Mieszkania są atrakcyjne cenowo – kosztują średnio 6 862 zł za 1 m² – a deweloperzy dbają o to, by dzielnica rozwijała się i zyskiwała coraz większy potencjał. W Białołęce znajdziemy coraz więcej mieszkań, a oferta jest naprawdę atrakcyjna cenowo.

Czy warto w tym momencie kupować mieszkanie w Warszawie?

Część ekspertów jest zdania, że ceny pod koniec roku mogą zacząć spadać, jednak pamiętajmy, że są to tylko prognozy. Jeśli trend wzrostowy utrzyma się w 2019 roku na podobnym poziomie, jak w jego pierwszych miesiącach, z końcem roku 2019 prognozowana cena za 1 m² mieszkania w Warszawie wyniesie 9981 zł. Warto zauważyć, że większość ekspertów podziela opinię, iż w pierwszych miesiącach 2019 roku ceny będą wciąż rosły, choć już nie tak gwałtownie jak w poprzednich okresach, ale jednak. Jeśli w drugiej połowie roku stopniowo wyhamują, to istnieje niewielkie prawdopodobieństwo, że spadną poniżej obecnego poziomu. Jeśli więc zależy nam na tym, aby kupić mieszkanie w tym roku, być może lepiej nie czekać na jego koniec i zdecydować się na zakup właśnie teraz.

Myślisz o sprzedaży mieszkania?

Skorzystaj z naszej darmowej wyceniarki i dowiedz się, ile może być warte.

Wyceń nieruchomość

Średnia ocena: 3.3. Głosy: 10

Zobacz też