Raport: ceny mieszkań w Warszawie - grudzień 2018 (+infografika)

Średnia cena za 1 m² mieszkania w Warszawie po raz kolejny uległa zmianie. Od początku roku regularnie wzrasta – i również w grudniu nic w tej kwestii się nie zmieniło. Jak obecnie kształtuje się koszt 1 m² mieszkania w Warszawie? Czy możemy w najbliższym czasie spodziewać się spadku cen? Zapraszamy do zapoznania się z raportem na temat cen mieszkań w Warszawie w grudniu 2018 przygotowanym przez Sonar.

Jak zmieniły się ceny na warszawskim rynku mieszkaniowym w grudniu?

Grudzień przyniósł kolejne podwyżki na warszawskim rynku mieszkaniowym. Średnia cena za 1 m² mieszkania w Warszawie sięgnęła 9 210 zł. Oznacza to podwyżkę o 62 zł za 1 m² w porównaniu z ubiegłym miesiącem. Średnia cena za 1 m² w Warszawie wzrasta regularnie od początku roku. Pamiętajmy jednak, iż jest to cena uśredniona. W poszczególnych dzielnicach sytuacja wygląda inaczej. W wielu z nich koszt 1 m² również poszedł w górę, jednak aż sześć dzielnic zanotowało spadki cen.

Zobacz również: mieszkania na sprzedaż Warszawa

Ceny mieszkań w poszczególnych dzielnicach Warszawy

Ceny za 1 m² w poszczególnych dzielnicach Warszawy są zróżnicowane. W niektórych miejscach poszły mocno w górę, jednak znalazło się również kilka dzielnic, w których spadły. Najdroższą dzielnicą pozostaje Śródmieście, gdzie koszt 1 m² sięga 12 980 zł.

W aż sześciu dzielnicach Warszawy w grudniu za 1 m² lokalu mieszkalnego zapłacimy mniej. Znacząco spadła cena za 1 m² mieszkania w Wesołej – w listopadzie wynosiła 6 098 zł, a w grudniu jedynie 5 642 zł. Różnica wynosi w tym przypadku aż 456 zł za 1 m². Ceny poszły mocno w dół również na Ochocie – z 9 980 zł w listopadzie do 9 800 zł w grudniu (różnica wynosi 180 zł za 1 m²) oraz na Wawrze – w listopadzie wynosiła 5 986 zł, a w grudniu 5 867 zł (różnica to 119 zł za 1 m²).

Ceny spadły również: w Bemowie – z 8 219 zł do 8 129 zł (różnica to 100 zł za 1 m²), w Rembertowie – z 6 274 zł do 6 184 zł (różnica to 90 zł za 1 m²), a także w dzielnicy Włochy – z 8 017 zł do 7 965 zł (różnica to 52 zł za 1 m²).

W pozostałych dzielnicach ceny poszły w górę. Największy skok zanotowała Wola – koszt 1 m² w listopadzie plasował się na poziomie 10 000 zł, natomiast w grudniu wzrósł aż do 10 317 zł. Jak łatwo policzyć, różnica wynosi aż 317 zł. Na drugim miejscu uplasował się Żoliborz – w listopadzie cena za 1 m² wynosiła 10 576 zł, natomiast w grudniu aż 10 831 zł (różnica wynosi w tym przypadku aż 255 zł za 1 m²). Na trzecim miejscu znalazła się Praga Północ, z różnicą 200 zł za 1 m²: w listopadzie koszt 1 m² wynosił 8 862 zł, natomiast w grudniu przekroczył granicę dziewięciu tysięcy, plasując się na poziomie 9 062 zł. Spora zmiana miała miejsce również w Wilanowie – listopadowa cena wynosiła 9 512 zł za 1 m², w grudniu wzrosła jednak o 109 zł – do 9 621 zł za 1 m².

Nieco mniejszy wzrost cen zanotowaliśmy w Mokotowie (z 10 162 zł do 10 244 zł) oraz w Pradze-Południe (z 8 470 zł do 8 540 zł).W pozostałych dzielnicach Warszawy ceny pozostały na podobnym poziomie: na Białołęce wzrost o 31 zł za 1 m² (z 6 749 zł do 6 780 zł), w Targówku o 23 zł za 1 m² (z 7 254 zł do 7 277 zł), a w Ursusie o 38 zł za 1 m² (z 7 500 zł do 7 530 zł). Cieszy również stabilizacja cen w Śródmieściu – różnica pomiędzy listopadem a grudniem wyniosła jedynie 20 zł za 1 m² (obecnie koszt 1 m² w Śródmieściu to 12 980 zł).

Zmiany cen w Warszawie na przestrzeni roku

Ceny mieszkań w Warszawie wzrastały od początku roku. W styczniu koszt 1 m² wynosił 8452 zł, więc w ciągu roku podskoczył o 757 zł – oznacza to wzrost o 8,96%.

Jak wygląda to w poszczególnych dzielnicach? Najmocniej od początku roku ceny podskoczyły w Pradze-Północ, Pradze-Południe, Wilanowie, Woli i na Żoliborzu. Wesoła to jedyna dzielnica, która w porównaniu z początkiem roku zanotowała spadek ceny za 1 m² mieszkania.

W porównaniu z początkiem roku na warszawskim rynku widać jednak znaczący spadek liczby ofert. W lutym aktywnych ofert było 33 936, natomiast w grudniu 22 706. Jest to jednak i tak wynik lepszy niż w listopadzie, kiedy to aktywnych ofert było zaledwie 17 135, czy w porównaniu z najgorszym pod tym względem w tym roku sierpniem, kiedy liczba ofert spadła do 16 850. Jeśli chodzi o poszczególne dzielnice, od początku roku najbardziej zmalała liczba ofert na Mokotowie, Ursynowie, w Pradze-Południe i na Śródmieściu.

W grudniu więcej ofert niż w listopadzie i krótszy czas aktywności oferty na rynku

W porównaniu z kilkoma poprzednimi miesiącami, grudzień przyniósł wzrost liczby ofert sprzedaży mieszkania w Warszawie. Podczas gdy od lipca do listopada wynosiła ona około 17 000 miesięcznie, w grudniu zwiększyła się do 22 706 ofert. Oznacza to większą konkurencję na rynku i szerszą możliwość wyboru dla kupujących w grudniu. Najwięcej nowych ofert pojawiło się na Mokotowie (2881 w listopadzie, 3588 w grudniu), na Ochocie (845 w listopadzie, 1435 w grudniu), w Pradze-Południe (1480 w listopadzie, 2171 w grudniu), w Śródmieściu (2031 w listopadzie, 2508 w grudniu), w Ursynowie (1276 w listopadzie, 1688 w grudniu) i na Woli (1547 w listopadzie, 2006 w grudniu).

Od sierpnia regularnie spada czas aktywności oferty na rynku, czyli średnia liczba dni, którą musimy poczekać, aż mieszkanie znajdzie nabywcę. Obecnie czas, w którym ogłoszenie jest aktywne w sieci, wynosi 135 dni. Oznacza to, że na sprzedanie mieszkania poczekamy około 4,5 miesiąca. Najdłużej będzie to trwało na Wawrze (średnio 177 dni), na Wesołej (178 dni), w Wilanowie (166 dni) i w Śródmieściu (162 dni). Najszybciej mieszkania sprzedają się w Pradze-Północ (średnio 90 dni), Pradze-Południe (105 dni), w Targówku (105 dni) i na Ochocie (114 dni).

W jakiej dzielnicy najłatwiej o mieszkanie?

Mieszkanie najłatwiej znaleźć na Mokotowie, w Śródmieściu oraz w Pradze-Południe. Śródmieście jest jednak jednocześnie najdroższą dzielnicą Warszawy, znacznie przewyższając Wolę i Mokotów. 2-pokojowe mieszkanie o powierzchni 60-70 m² z rynku wtórnego na Mokotowie wyceniane są na 500 000-800 000 zł, w zależności od stanu technicznego lokalu i budynku oraz udogodnień. Ofert w grudniu jest mnóstwo i naprawdę jest w czym wybierać. W Pradze-Południe prym wiodą mieszkania o nieco mniejszym metrażu, a w zależności od stanu i liczby udogodnień za 2-pokojowe mieszkanie o powierzchni 40-60 m² z rynku wtórnego zapłacimy od 330 000 do 730 000 zł. Najwięcej nowych mieszkań powstaje obecnie na Mokotowie i na Wilanowie.

Najtrudniej o mieszkanie na Wesołej, w Rembertowie, Ursusie i Targówku. Ofert jest niewiele, jednak warto zwrócić uwagę na fakt, że ceny są znacznie niższe. W Rembertowie za podobne mieszkanie jak w Pradze-Południe (2-pokoje, powierzchnia 40-60 m², z rynku wtórnego) zapłacimy w zależności od stanu i udogodnień od 270 000 do 350 000 zł. Warto zainteresować się mieszkaniami w Białołęce – ofert jest dużo, a cena za 1 m² nie jest wysoka, a także, mimo niewielkiej ilości ofert, na Wesołej, ponieważ cena za 1 m ² w bieżącym miesiącu znacząco spadła. Szczególnie w grudniu warto również przyjrzeć się mieszkaniom na Ochocie, ponieważ koszt 1 m² w tej dzielnicy spadł o 180 zł za 1 m², a liczba ofert jest bardzo duża.

Rekordowa liczba kredytów hipotecznych w 2018 roku

Wciąż wysoki popyt na mieszkania spowodowany jest dobrą sytuacją finansową Polaków i niskimi stopami oprocentowania kredytów hipotecznych. Mimo że w niektórych miastach sprzedaż mieszkań nieco przyhamowała, łączna wartość kredytów mieszkaniowych na koniec 2018 roku ma być najwyższa od dekady. Według ostatnich komentarzy niskie stopy procentowe kredytów mają utrzymać się nawet do 2020 roku, choć w tej kwestii wiele zależy od wzrostu stóp procentowych w UE.

Czy grozi nam kryzys finansowy?

W związku z tym, że łączna liczba i wartość kredytów hipotecznych udzielonych w tym roku będzie najwyższa od 10 lat, niektórzy eksperci ostrzegają, porównując obecną sytuację do boomu mieszkaniowego w latach 2006-2007 i gwałtownego załamania się rynku w roku 2008, którego skutkiem był krach na giełdzie. Wtedy, podobnie jak teraz, udzielano mnóstwa kredytów hipotecznych, a ceny mieszkań gwałtownie rosły. Obecnie sytuacja wydaje się jednak być nieco inna.

Rzeczywiście okres od połowy 2016 roku do końca roku 2017 charakteryzował się rekordową sprzedażą mieszkań, jednak w roku 2018 rynek nieco przyhamował. Sprzedaż mieszkań utrzymuje się na stabilnym poziomie, a mimo iż nieco spadła, zanotowano jednocześnie spadek liczby ofert. Obecnie liczba nowych mieszkań odpowiada poziomowi ich sprzedaży – firmy deweloperskie starają się kontrolować sytuację, aby utrzymać rentowność i odpowiednie marże. Kurczące się banki ziemi i rosnące ceny działek wpływają na zmniejszenie liczby ofert, jednak w przyszłym roku zmiany legislacyjne i tzw. specustawa mieszkaniowa z lipca 2018 zwiększą dostępność terenów pod inwestycje, również w tej kwestii powinna więc zostać zachowana równowaga.

Ceny mieszkań w 2019 roku – czego się spodziewać?

Jeśli chodzi o ceny mieszkań – przez cały obecny rok wzrastały, jednak w ostatnich miesiącach ich wzrost nie był już tak gwałtowny, jak wcześniej. Podwyżki cen mieszkań wymuszane są przez wciąż drożejące materiały budowlane i grunty, a także niewystarczającą liczbę pracowników. W pierwszych kwartałach 2019 roku mogą wciąż jeszcze wzrastać, jednak eksperci twierdzą, że po połowie roku się ustabilizują. Na kształtowanie się cen mieszkań w przyszłym roku może również wpłynąć start rządowego programu Mieszkanie Plus, który zakłada dopłaty do ich zakupu. Analitycy twierdzą, że program może nawet sprawić, iż ceny mieszkań zaczną spadać.

Mimo podobieństw do sytuacji sprzed dziesięciu lat, wielu analityków twierdzi, iż obecny rok rozpoczął pewnego rodzaju stabilizację na rynku mieszkaniowym. Pierwsze kwartały 2019 roku powinny wciąż charakteryzować się zadowalającym popytem na mieszkania i umiarkowanym wzrostem cen.

Polecamy również: wycena nieruchomości Warszawa