Zgodnie z badaniami przeprowadzonymi przez SonarHome, szacunkowe ceny mieszkań w Warszawie w pierwszej połowie 2019 roku regularnie rosły. Jak wygląda sytuacja na rynku mieszkaniowym w Warszawie i czym różni się od sytuacji w innych miastach Polski? Czego spodziewać się po kolejnych miesiącach 2019 roku? Zapraszamy do zapoznania się z opracowaniem przygotowanym przez SonarHome!

Ceny mieszkań w Warszawie w pierwszej połowie 2019 roku

Od początku roku ceny mieszkań w Warszawie wzrosły średnio o 6.5%. Koszt 1 m² mieszkania 1 stycznia wynosił średnio 9 272 zł natomiast w czerwcu było to 9 930 zł. Największy skok ceny zanotowały w marcu wzrastając średnio o 375 zł (w lutym 1 m² kosztował 9 316 zł, natomiast w marcu już 9 691 zł). W pozostałych miesiącach wzrosty były znacznie mniej gwałtowne, dzięki czemu możemy stwierdzić, że sytuacja na rynku mieszkaniowym w Warszawie powoli się stabilizuje.

Ceny mieszkań w Warszawie - I. półrocze 2019 - infografika

Sytuacja w warszawskich dzielnicach

Od początku roku ceny mieszkań wzrosły najbardziej w dzielnicy Wesoła, aż o 12,86%. Na kolejnych miejscach znajdują się: Żoliborz (o 8.41%), Targówek (o 8.19%) oraz Włochy (o 8%). Tylko jednak dzielnica zanotowała spadek cen – jest to Rembertów, a szacunkowa cena zmniejszyła się tu o 2.14%.

Przez całe pierwsze półrocze 2019 roku najdroższą dzielnicą Warszawy było Śródmieście i nie wygląda na to, aby ta sytuacja miała się zmienić. Średnia cena 1 m² w Śródmieściu wciąż znacząco przewyższa pozostałe dzielnice – obecnie jest to 13 888 zł. Od stycznia wzrosła o 6.83%, natomiast w lutym przekroczona została granica 13 000 zł za 1 m². Co jednak ciekawe, w czerwcu ceny w Śródmieściu zanotowały niewielki spadek, o 12 zł za 1 m², warto więc obserwować trendy w tej dzielnicy w kolejnych miesiącach 2019 roku. Według prognoz SonarHome, już w kolejnym miesiącu średnia cena 1 m² w Śródmieściu może osiągnąć granicę 14 000 zł.

Do najdroższych dzielnic Warszawy należą również Żoliborz, Wola i Mokotów. Na Żoliborzu cena od początku roku wzrosła o 8.41%. Szacowana cena na dzień 1 stycznia 2019 to 11 041, a na 1 lipca 2019 to 11 969 zł za 1 m². Według naszych prognoz na koniec tego roku średnia cena 1 m² na Żoliborzu wyniesie około 12 638 zł. Na Woli cena 1 m² mieszkania to obecnie 11 024 zł. Od początku roku wzrosła o 5.32% (w styczniu 1 m² kosztował tu 10 467 zł). Prognozowana średnia cena za 1 m² na koniec roku wynosi tutaj 11 589 zł. Jeśli chodzi o Mokotów, cena 1 m² w połowie roku osiągnęła tu 10 966 zł. Od stycznia, kiedy 1 m² kosztował średnio 10 500 zł, wzrosła o 4.44%. Prognozowana cena na koniec tego roku to 11 441 zł.

Najtańsze dzielnice Warszawy to Rembertów, Wawer i Wesoła. Średni koszt 1 m² mieszkania w Rembertowie na dzień 1. lipca 2019 to tylko 6 164 zł. Od początku roku cena spadła tu o 2.14% (w styczniu było to 6 299 zł). Prognozowana cena na koniec roku wynosi 6 254 zł. Rembertów od kilku miesięcy pozostaje najtańszą dzielnicą Warszawy. Ceny są niskie również w dzielnicy Wawer. Koszt 1 m² 1 lipca 2019 osiągnął 6 500 zł. Ceny w tej dzielnicy wzrastają jednak co miesiąc, od stycznia wzrosły już o 7.31% (w styczniu 1 m² kosztował 6 057 zł). Prognozowana cena na koniec roku to 6 787 zł. Z kolei Wesoła była najtańszą dzielnicą Warszawy przez wiele miesięcy, w tym roku to się jednak zmieniło. Wzrost średniej ceny spowodowany jest wysokim kosztem 1 m² na osiedlu Wola Grzybowska. 1 m² mieszkania kosztuje tu średnio 14 898 zł. Średnie ceny na pozostałych osiedlach dzielnicy Wesoła wahają się w okolicy 5 000 – 6 500 zł za 1 m². Średnia cena w Wesołej wzrosła od początku roku o 12.86%, obecnie 1 m² kosztuje tu szacunkowo 6 785 zł.

Ranking dzielnic Warszawy według cen ofertowych za m² prezentuje się zatem następująco:

  1. Śródmieście 13888 PLN
  2. Żoliborz 11969 PLN
  3. Wola 11024 PLN
  4. Mokotów 10966 PLN
  5. Ochota 10357 PLN
  6. Wilanów 10229 PLN
  7. Praga-Północ 9769 PLN
  8. Bielany 9225 PLN
  9. Ursynów 9148 PLN
  10. Praga-Południe 8936 PLN
  11. Włochy 8910 PLN
  12. Bemowo 8842 PLN
  13. Targówek 8114 PLN
  14. Ursus 8088 PLN
  15. Białołęka 7180 PLN
  16. Wesoła 6785 PLN
  17. Wawer 6500 PLN
  18. Rembertów 6164 PLN

Atrakcyjne inwestycje w Warszawie

Najwięcej inwestycji znajdziemy w następujących dzielnicach miasta: 117 inwestycji na Mokotowie (Mokotów City, Belvedere Residence, Woronicza Park, Osiedle Hippodrom), 107 inwestycji w Pradze-Południe (Rezydencja Quatro, Villa Kawcza, Rondo Wiatraczna, Sawa Park), 71 inwestycji na Woli (Rezydencja Sienna, Osiedle Bravo, Osiedle Skierniewicka, Na Sowińskiego, Wola Tower), 69 inwestycji w Śródmieściu (Koszykowa 49A, Świętokrzyska 35, Apartamenty Solec 24, Piano House). Ceny i ich trendy w poszczególnych miejscach mogą Państwo śledzić w raportach SonarHome.

Jeśli chodzi o nowe budowy na terenie Warszawy, mimo tego, że boom budowlany - z perspektywy liczby wydawanych pozwoleń na budowę (o tym trochę niżej) - powoli się kończy, wciąż powstaje sporo atrakcyjnych inwestycji mieszkaniowych. Na Mokotowie pod koniec roku zakończona zostanie budowa kompleksu „Moje Miejsce”, gdzie przewidziano wybudowanie bloków mieszkalnych, biurowców, a także utworzenie terenów zielonych. Cena 1 m² w ramach tej inwestycji ma wynieść około 10 000 zł. Na Mokotowie powstaje też Osiedle Krzemowe, położone blisko metra i Galerii Mokotów. W Pradze-Północ budowany jest Park Skandynawia. Osiedle ma być gotowe pod koniec tego roku, a charakteryzuje je kameralny, ekologiczny charakter. Dostępnych będzie 167 mieszkań. Stacja Praga to z kolei budynek wielorodzinny utrzymany w eleganckim charakterze, gdzie powstanie 199 apartamentów o wysokim standardzie. Z kolei w Pradze-Południe do użytku jest już oddawana Korona Pragi. Osiedle składa się z trzech 17-piętrowych bloków. Z ostatnich pięter rozpościera się widok na panoramę miasta. Podobnie na Osiedlu Forma w tej samej dzielnicy, gdzie powstanie 6 kameralnych i jeden 17-piętrowy budynek, z mieszkaniami oferującymi piękne widoki. Na terenie Osiedla Forma mają powstać zielone skwery i tereny rekreacyjne. Na Żoliborzu budowane jest prestiżowe osiedle Żoli Żoli, gdzie oddane do użytku zostaną 234 mieszkania. Dla osób, które cenią sobie kameralną atmosferę, atrakcyjna może okazać się Willa Ochota. To jeden budynek jednorodzinny, gdzie do użytku zostanie oddanych 41 mieszkań. Dojazd do centrum jest komfortowy, a w pobliżu znajdują się tereny zielone.

Oferty na warszawskim rynku mieszkaniowym

W czerwcu w Warszawie dostępnych było ponad 14 000 ofert sprzedaży mieszkań. To prawie o 1000 mniej niż w maju, natomiast we wcześniejszych miesiącach liczba ofert wahała się właśnie w okolicach 14 000. Przez pierwsze półrocze 2019 roku najwięcej ofert mogliśmy znaleźć na Mokotowie, w Śródmieściu, Pradze-Południe i na Ursynowie. Najwięcej jest ofert mieszkań 3-pokojowych i 2-pokojowych, nieco mniej 4-pokojowych i kawalerek. Jeśli zależy nam na większym lokum, ogłoszeń jest mniej, jednak wciąż jest w czym wybierać. Najmniej ofert znajdziemy w Rembertowie, Wesołej i dzielnicy Włochy.

Czas aktywności oferty na rynku przez większość pierwszej połowy 2019 roku rósł. Zanotował spory skok w marcu i od tej pory stale wzrastał, jednak w czerwcu spadł o 5 dni. Obecnie średni czas aktywności oferty na rynku wynosi 162 dni, co oznacza, że na sprzedanie mieszkania poczekamy w Warszawie około 5 miesięcy. Oczywiście czas ten różni się w zależności od dzielnicy. W czerwcu najdłużej na sprzedaż mieszkania trzeba było czekać w Rembertowie (243 dni), Wesołej (210 dni) i w Śródmieściu (201 dni). Według danych z czerwca najszybciej mieszkania sprzedają się w Targówku (115 dni), na Ursusie (129 dni) i na Bielanach (131 dni). Zaznaczyć należy, że do tej pory konwencją były średnio cztery miesiące aktywności ofert; w 2019 roku ten czas się widocznie wydłużył.

Sytuacja na polskim rynku mieszkaniowym

Ostatni rok pod względem liczby oddanych mieszkań był dla deweloperów rekordowy. Zgodnie z najnowszym raportem Amron, w pierwszym kwartale 2019 roku liczba mieszkań oddanych do użytku wzrosła o 11.5% w porównaniu z ostatnim kwartałem 2018 roku. Liczba rozpoczętych budów również wzrosła, o 8.6%, spadła z kolei liczba pozwoleń na budowę dla deweloperów (o 20.6%). Jak wygląda sytuacja cen na rynku mieszkaniowym w Polsce? W skali kraju można obecnie mówić o wyhamowaniu ich wzrostu. Jest on dwukrotnie niższy w porównaniu do kilku ostatnich lat.

Polecamy: Raport GUS - Budownictwo w pierwszym kwartale 2019 roku

Przez cały 2018 rok na rynku utrzymywał się wysoki popyt na mieszkania, a Polacy zaciągnęli rekordową liczbę kredytów hipotecznych (211 tysięcy) na łączną kwotę 56, 2 mld zł. Było to spowodowane niskimi stopami procentowymi i coraz lepszą sytuacją finansową Polaków. Według ekspertów niskie stopy procentowe mają się na razie utrzymać. Co więcej, w tym roku możemy się spodziewać wielu promocji kredytowych, w związku z tym, że nieco zaostrzyły się kryteria ich udzielania. Możemy więc spodziewać się korzystniejszych warunków.

W tym roku Polacy wciąż chętnie wnioskują o kredyty mieszkaniowe, jednak popyt utrzymuje się szczególnie na te o wysokich kwotach. W pierwszym półroczu 2019 roku o kredyt wnioskowało 4.6% więcej osób, niż w tym samym okresie roku 2018. W czerwcu liczba osób, które składały wniosek o kredyt, delikatnie spadła (o 1.1%) - według danych BIK (link) złożono 35 240 wniosków, podczas gdy w czerwcu 2018 było ich 35 620. Eksperci podkreślają, że może to być spowodowane zwyczajnie mniejszą liczbą dni roboczych w czerwcu tego roku. Kwota kredytów, o jakie wnioskują Polacy, wzrosła względem zeszłego roku o 9%. Średnia kwota w czerwcu wyniosła 275,47 tys. zł. W 2018 było to 247,2 tys. zł.

Polacy mogą pochwalić się coraz lepszą sytuacją finansową. Według najnowszego raportu GUS (link), w maju 2019 przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw wyniosło 5 057, 82 zł, więc wzrosty się utrzymują. W porównaniu z majem 2018 przeciętne wynagrodzenie brutto wzrosło o prawie 350 zł. Wzrasta również płaca minimalna. Od stycznia 2019 wynosi ona 2 250 zł brutto, a zgodnie z najnowszymi propozycjami rządu od 1 stycznia 2020 roku wyniesie 2 450 zł brutto. Dla porównania, w 2018 roku było to 2100 zł, a w 2015 – 1600 zł.

Preferencje mieszkaniowe Polaków

W marcu tego roku serwisy mieszkaniowe odnotowały większe zainteresowanie mieszkaniami wielopokojowymi, niż kawalerkami. Według danych dostarczonych przez domiporta.pl, poszukujący mieszkania w marcu oglądali lokale 3-pokojowe o 40% częściej, niż miało to miejsce w poprzednich miesiącach. Mieszkania 1-pokojowe zanotowały z kolei spadek zainteresowania o 69%. Takie zmiany w preferencjach mieszkaniowych Polaków są najpewniej spowodowane rosnącymi zarobkami, a co za tym idzie, rosnącą zdolnością kredytową. Na ten moment z danych Eurostatu wynika, że aż 40% Polaków mieszka w lokalach, które uważa za zbyt małe. Wygląda jednak na to, że ten trend się odwraca, a Polacy podczas zakupu mieszkań zaczynają zwracać uwagę na różne czynniki, np. lokalizację nieco dalej od centrum, a dzięki temu większy metraż w niższej cenie.

Prognozy na drugą połowę 2019 roku

Zgodnie z prognozą SonarHome, cena 1 m² mieszkania w Warszawie będzie wzrastać i pod koniec 2019 roku wyniesie 10 507 zł. Granica 10 000 zł za 1 m² powinna zostać przekroczona już w najbliższym miesiącu.

Pod koniec 2018 roku eksperci prognozowali, iż w 2019 roku na polskim rynku mieszkaniowym nastąpi stabilizacja, a nawet, że ceny zaczną spadać. Sprawdza się to w przypadku większości miast w Polsce, jednak w Warszawie wciąż notowane są wzrosty cen. Nie są one już jednak tak gwałtowne, jak w zeszłym roku, więc eksperci uspokajają, że nie grozi nam kolejny kryzys finansowy. Wygląda na to, że boom budowlany nieco się uspokaja, jednak rosnące ceny materiałów budowlanych i działek nie pozwalają mieszkaniom stanieć. Ceny w Warszawie do końca roku powinny wzrastać, więc jeśli zależy nam na inwestycji jeszcze w tym roku, wygląda na to, że nie warto z nią zwlekać. Oczywiście warto również obserwować wahania cen w poszczególnych dzielnicach – jedną z najciekawszych zmian w ostatnich miesiącach był delikatny spadek ceny w Śródmieściu.

Osoby zainteresowane rynkiem mieszkaniowym w Warszawie zapraszamy do śledzenia comiesięcznych raportów i analiz prezentowanych przez SonarHome.

Myślisz o sprzedaży mieszkania?

Skorzystaj z naszej darmowej wyceniarki i dowiedz się, ile może być warte.

Wyceń nieruchomość

Średnia ocena: 2.57. Głosy: 7