Demografia nie obniży cen mieszkań – singli przybywa szybciej niż ubywa mieszkańców 

Jako konsekwencja malejącej liczby mieszkańców Polski często przedstawiana jest zapowiedź spadku cen nieruchomości. W rzeczywistości zależność między demografią a rynkiem mieszkaniowym jest znacznie bardziej złożona i obejmuje szereg wzajemnie powiązanych zjawisk. O tym, jak będą zachowywać się ceny mieszkań w kolejnych dekadach, zdecydują nie tylko wskaźniki urodzeń, ale również struktura gospodarstw domowych, migracje oraz rosnące zróżnicowanie regionalne. 

Głównym punktem wyjścia do analiz przyszłości są prognozy demograficzne. Według bazowego scenariusza GUS liczba mieszkańców Polski zmniejszy się do około 30,9 mln w 2060 roku, podczas gdy eksperymentalna symulacja, zakładająca utrzymanie bardzo niskiej dzietności na poziomie około 1,1 dziecka na kobietę, wskazuje nawet na 28,4 mln mieszkańców. Jednocześnie szybko będzie postępować proces starzenia społeczeństwa – udział osób w wieku 65 lat i więcej ma wzrosnąć do około 30% populacji. Na pierwszy rzut oka mogłoby to sugerować trwałe załamanie popytu na mieszkania i wyraźne spadki cen. 

– Takie rozumowanie pomija najważniejszy mechanizm funkcjonowania rynku nieruchomości. To gospodarstwa domowe kupują i wynajmują lokale, a nie statystyczni mieszkańcy kraju. O przyszłości rynku decyduje więc nie tylko liczba ludności, ale również sposób, w jaki obywatele organizują swoje życie, kiedy się usamodzielniają, jak długo mieszkają samotnie oraz dokąd migrują. W efekcie depopulacja może współistnieć z utrzymującym się wysokim popytem na lokale w wielu częściach kraju – mówi Anton Bubiel, ekspert rynku mieszkaniowego w SonarHome.pl. 

Jednym z najbardziej niedocenianych procesów zachodzących na polskim rynku mieszkaniowym jest szybka zmiana struktury gospodarstw domowych. Analizy bazujące na danych Eurostatu pokazują, że udział gospodarstw jednoosobowych wzrósł z 22% w 2006 roku do 35% w 2025 roku. W tym samym czasie udział gospodarstw z dziećmi zmniejszył się z 37% do 25%. Oznacza to, że liczba mieszkań potrzebnych społeczeństwu maleje znacznie wolniej niż liczba mieszkańców, ponieważ coraz więcej osób mieszka samodzielnie lub w niewielkich gospodarstwach. 

Rosnąca liczba jednoosobowych gospodarstw wpływa również na strukturę całego rynku. Zwiększa się znaczenie niewielkich mieszkań, lokali dobrze skomunikowanych oraz usług najmu, który dla wielu osób staje się etapem poprzedzającym zakup własnego mieszkania. Zmienia się także profil inwestorów, którzy coraz częściej poszukują nieruchomości odpowiadających potrzebom jednej lub dwóch osób, a nie tradycyjnych rodzin wielodzietnych. To właśnie te zmiany popytu będą w kolejnych latach w coraz większym stopniu kształtowały rozwój rynku mieszkaniowego, niezależnie od ogólnego spadku liczby mieszkańców w całym kraju. 

Demografia podzieli rynek mieszkaniowy na zwycięzców i przegranych 

Jednym z najważniejszych skutków zmian demograficznych nie będzie jednolity spadek cen mieszkań w całym kraju, lecz coraz większe zróżnicowanie lokalnych rynków. Największe aglomeracje nadal będą przyciągały mieszkańców, miejsca pracy, kapitał oraz inwestycje, podczas gdy część mniejszych i średnich miast będzie stopniowo tracić swoją atrakcyjność. Prognozy wskazują, że do grona długoterminowych beneficjentów należą przede wszystkim Warszawa, Kraków, Wrocław i Trójmiasto. Znacznie większe ryzyko stagnacji lub realnych spadków cen dotyczy Łodzi, większości średnich miast oraz wielu ośrodków pozbawionych silnych funkcji akademickich i gospodarczych. 

– Przestaniemy mówić o jednym polskim rynku mieszkaniowym, bo w praktyce będzie on składał się z wielu rynków rozwijających się w zupełnie różnym tempie. Nie ma znaczenia, że liczba mieszkańców kraju będzie maleć, jeśli ludzie nadal będą koncentrowali się w tych samych największych ośrodkach. Dlatego analizowanie przyszłości rynku wyłącznie na podstawie liczby mieszkańców Polski prowadzi do błędnych wniosków – wyjaśnia ekspert SonarHome.pl. 

Wyraźnie widać to również w prognozach dotyczących poszczególnych miast i ich otoczenia. Łódź może do 2060 roku stracić ponad 200 tys. mieszkańców. Poznań również jest wskazywany jako miasto potencjalnie kurczące się demograficznie, choć jednocześnie otaczający go powiat ma zyskać około 122 tys. mieszkańców, co potwierdza utrzymujący się proces suburbanizacji. Oznacza to, że coraz większego znaczenia nabierze nie tylko wybór miasta, ale również konkretnej lokalizacji w jego obszarze funkcjonalnym, ponieważ atrakcyjne przedmieścia mogą rozwijać się szybciej niż administracyjne centra części aglomeracji. W takich warunkach coraz trudniejsze może być także samodzielne określenie realnej wartości mieszkania. Liczyć będzie się nie tylko miasto, ale konkretna lokalizacja, typ nieruchomości i profil kupujących, dlatego przy sprzedaży istotne będzie wsparcie agenta dobrze dopasowanego do danego segmentu rynku. 

Migracje będą ważniejsze niż liczba urodzeń 

Na obraz przyszłego rynku mieszkaniowego coraz silniej wpływają także migracje. Dotyczy to zarówno przepływu ludności pomiędzy regionami Polski, jak i napływu cudzoziemców podejmujących pracę lub studia. Według danych GUS w maju 2025 roku legalnie pracowało w Polsce ponad 1,06 mln cudzoziemców, a na krajowych uczelniach studiowało ponad 1,3 mln osób, przy stale rosnącym udziale studentów zagranicznych. To właśnie te grupy w pierwszej kolejności zwiększają popyt na najem, a z czasem część z nich staje się również nabywcami mieszkań. 

– Polska jeszcze kilkanaście lat temu kojarzyła się przede wszystkim z migracją własnych obywateli. Obecnie rynek mieszkaniowy coraz mocniej odczuwa skutki napływu pracowników i studentów z zagranicy. To dodatkowy popyt koncentrujący się przede wszystkim w największych ośrodkach akademickich i gospodarczych, który częściowo równoważy skutki niekorzystnych zmian demograficznych. Dlatego przyszłość rynku będzie zależała nie tylko od liczby urodzeń, ale również od tego, czy Polska pozostanie atrakcyjnym miejscem do życia i pracy – zauważa Anton Bubiel. 

Ostatecznie zmiany demograficzne nie oznaczają prostego scenariusza, w którym wraz ze spadkiem liczby mieszkańców automatycznie tanieją wszystkie nieruchomości. Znacznie ważniejsze okazują się procesy wpływające na rozmieszczenie popytu, strukturę gospodarstw domowych oraz kierunki migracji. W efekcie Polska będzie coraz bardziej przypominała zbiór odrębnych rynków mieszkaniowych o różnych perspektywach wzrostu i odmiennym poziomie ryzyka. To właśnie dlatego odpowiedź na pytanie o przyszłe ceny mieszkań będzie zależała przede wszystkim od lokalizacji konkretnej nieruchomości, a nie od średniej liczby mieszkańców całego kraju. 

Artur Szeremeta
⁠senior public relations manager⁠⁠⁠⁠⁠⁠⁠⁠⁠⁠⁠⁠
⁠SAROTA PR – agencja public relations⁠⁠⁠⁠⁠⁠⁠⁠⁠⁠⁠⁠
⁠Tel. +48 794 590 018
⁠⁠⁠⁠⁠⁠⁠⁠⁠⁠⁠⁠⁠E-mail: [email protected]