Jak sprzedać mieszkanie z lokatorem?

Z tego artykułu dowiesz się: 

Czy sprzedaż mieszkania z lokatorem na rynku wtórnym jest możliwa? Jakie są wady sprzedaży mieszkania własnościowego z lokatorem? Jakie korzyści przyniesie pozbycie się lokatora przed sprzedażą mieszkania? Jak sobie ułatwić sprzedaż mieszkania z lokatorem? Kto jest potencjalnie zainteresowany zakupem mieszkania własnościowego z lokatorem?

Sprzedaż mieszkania z lokatorem

Zdarzają się sytuacje, w których właściciele wynajmowanych lokali decydują się na sprzedaż mieszkania z lokatorem. Większość osób zainteresowanych praktyczną stroną tego typu przedsięwzięcia zastanawia się, czy przeprowadzenie takiej transakcji jest w ogóle możliwe z punktu widzenia prawnego. Odpowiedź jest jednoznaczna – tak – sprzedaż mieszkania własnościowego z lokatorem jest możliwa, o ile znajdzie się kupiec.

Wady sprzedaży mieszkania z lokatorem – czy to się opłaca?

Jako właściciel nieruchomości, sprzedający ma prawo na rynku wtórnym sprzedać mieszkanie z lokatorem. Nie jest to jednak sprawa prosta, biorąc pod uwagę szczególną niechęć nabywców do zakupu lokum z jakimkolwiek obciążeniem. Sprzedaż mieszkania z lokatorem, a zwłaszcza z lokatorem zameldowanym, budzi bardzo wiele wątpliwości wśród potencjalnie zainteresowanych. Głównym powodem tego stanu rzeczy jest fakt, że polskie prawo nadmiernie chroni nawet uciążliwych najemców.

Transakcje sprzedaży mieszkania z lokatorem z założenia nie należą do prostych. Kupcy często omijają takie oferty szerokim łukiem. Obserwując tego typu przypadki, można stwierdzić, że bardzo słusznie - obawiają się, bowiem problemów, jakie mogą z tego wyniknąć. Chcąc jednak dokonać efektywnej sprzedaży mieszkania własnościowego z lokatorem, z pewnością nie można ukrywać przed kupcem sytuacji prawnej nieruchomości.  

Większość poszukujących własnego M sceptycznie traktuje oferty o sprzedaży mieszkania z lokatorem zameldowanym. W związku z tym, każdy sprzedający taką nieruchomość powinien liczyć się z kilkoma wadami, które całej transakcji będą towarzyszyć. Pierwszą z nich są trudności ze znalezieniem nabywcy, drugą z kolei stanowi stosunkowo niska cena, w porównaniu z tymi, które dotyczą podobnych nieruchomości na rynku wtórnym. Zatem to, czy sprzedaż mieszkania własnościowego z lokatorem, wobec tak istotnych wad ma sens, zależy tylko i wyłącznie od prawnego właściciela nieruchomości. Warto, jednak rozważyć także inne ewentualności przed podjęciem ostatecznej decyzji.

Jak pozbyć się lokatora przed sprzedażą mieszkania?

Sprzedaż mieszkania z lokatorem zameldowanym to dość trudne zadanie, choć możliwe do zrealizowania. Czy jednak warto brnąć w uciążliwe poszukiwania nabywcy? Może lepiej najpierw pozbyć się lokatora i zyskać na cenie? 

Pierwszym krokiem zawsze powinna być próba polubownego załatwienia sprawy, zwłaszcza jeśli użytkowanie mieszkania przez najemcę wpędza właściciela w kłopoty finansowe. Dopiero wówczas, gdy nie dojdzie do porozumienia pomiędzy obiema stronami, warto złożyć wniosek do sądu w sprawie eksmisji niechcianego lokatora. Niestety takie procesy mogą trwać latami, a najemca wcale nie musi ułatwiać życia wynajmującemu. Sąd, orzekając eksmisję, zawsze ma na względzie to, czy danemu lokatorowi należy się mieszkanie socjalne. Przepisy mówią, że w takiej sytuacji to gmina ma obowiązek zapewnić lokum eksmitowanemu, co w praktyce może trwać przez długi okres czasu. W takim przypadku warto pamiętać, że wówczas właścicielowi przysługuje odszkodowanie w wysokości kwoty czynszu, jaki mógłby otrzymywać w wyniku najmu lokalu. 

Co więcej, decydując się na złożenie stosownego wniosku do sądu, należy mieć na względzie właściwe uzasadnienie podjętych kroków prawnych. W sytuacji, gdy lokator wywiązuje się ze wszystkich obowiązków zawartych w umowie najmu, wyrok nie będzie korzystny dla właściciela. Nakaz eksmisji nie zostanie wydany, a wzajemne stosunki z pewnością ulegną znacznemu pogorszeniu.  

Oprócz powyższych sytuacji, na rynku nieruchomości można spotkać także oferty sprzedaży mieszkania z lokatorem zameldowanym, który ma prawo dożywocia. Co to znaczy w praktyce? Dokładnie to, że taki najemca bez przeszkód może zajmować lokal aż do śmierci. Nikt nie ma prawa takiej osoby eksmitować. Informacja o tym stanie rzeczy powinna znaleźć się w księdze wieczystej, w dziale „Roszczenia i ograniczenia”. Każdy nabywca przed zakupem zwykle dokładnie sprawdza księgę, by uniknąć nieprzyjemności. Wobec tego stanu rzeczy, pozbycie się nieruchomości za cenę rynkową, a nie rażąco niższą od niej, jest dla właściciela dużym wyzwaniem.

Jak ułatwić sobie przeprowadzenie sprzedaży mieszkania z lokatorem?

Decyzja o sprzedaży mieszkania z lokatorem może, ale nie musi, wiązać się z niską w stosunku do rynkowych ceną, a także małym zainteresowaniem. Wszystko zależy od tego, kto i w jakim celu chce je nabyć. Z obserwacji rynku nieruchomości bowiem wynika, że nie brakuje inwestorów chętnych do kupna lokalu pod wynajem, a posiadanie lokatora od razu po sfinalizowaniu transakcji to dla nich doskonała okazja. Ten aspekt można interpretować zarówno jako wadę, jak i zaletę danej oferty. Bieżące tendencje rynkowe w tym temacie weryfikują kwestie, z jakimi musi się mierzyć właściciel, chcąc zbyć posiadaną nieruchomość.  

A co jeszcze wpływa na poziom zainteresowania? Przede wszystkim informacje o tym, czy lokator zamieszkujący nieruchomość na sprzedaż płaci czynsz, w jakim jest wieku, czy jest to krewny właściciela, na jakiej zasadzie użytkuje lokal i czy kroki do ewentualnej eksmisji były już podejmowane. To, czy transakcja sprzedaży mieszkania z lokatorem wobec powyższych aspektów, znajdzie swój pozytywny finał, zależne jest od sytuacji prawnej lokalu oraz powodów zbycia nieruchomości. Warto więc zgromadzić stosowne dokumenty wyjaśniające powyższe kwestie, co z pewnością ułatwi zawarcie aktu notarialnego.

A co, gdy lokator sprawia problemy?

Informacja o sprzedaży mieszkania może doprowadzić do sytuacji, w której lokator będzie utrudniał ten proces. Warto pamiętać o prawach najemcy, opisanych w ustawie z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Często właściciel nie ma możliwości, by dysponować swoją nieruchomością w pełnym zakresie. Lokator może to wykorzystać, np. poprzez odmowę spotkania, niewpuszczanie wynajmującego mimo uprzedniego umówienia się, zostawianie bałaganu w celu odstraszenia potencjalnych kupujących. Co wtedy?

Jeśli pomimo wypowiedzenia umowy lokator nie zamierza się wynieść, pozostaje zgłosić się do sądu i rozpocząć proces eksmisji. Można oczywiście znaleźć szereg innych sposobów pozbycia się uciążliwego najemcy, jednak tylko wszczęcie sprawy sądowej jest w tym przypadku legalne. Warto próbować taką nieruchomość sprzedać za gotówkę po bardzo niskiej cenie, jednak trzeba liczyć się z tym, że wielu nabywców będzie chciało zobaczyć lokal przed zakupem. W przypadku, kiedy nie ma takiej możliwości, pozostaje czekać na rozstrzygnięcie sprawy sądowej. Warto pamiętać również, że znacznie trudniej eksmitować matkę z dzieckiem, a od 1 listopada do 31 marca trwa tzw. okres ochronny, w którym zwyczajowo nie wyrzuca się lokatorów z mieszkań.

Kto chce kupić mieszkanie z lokatorem?

Sprzedaż mieszkania własnościowego z lokatorem to przedsięwzięcie, które z pewnością wymaga większego zaangażowania zarówno od strony kupującego, jak i sprzedającego. Takie rozwiązania na polskim rynku nieruchomości nie cieszą się szczególnym zainteresowaniem. Warto jednak spróbować znaleźć kupca wśród tej grupy, która zakup takiej nieruchomości traktuje w kategorii inwestycji i lokaty kapitału na przyszłość.

Polecamy również: Mieszkania na sprzedaż Warszawa