Kupiłeś mieszkanie od osoby, która nie była właścicielem? Dwie historie z polskiego rynku nieruchomości

Wyobraź sobie, że podpisujesz akt notarialny, przelewasz setki tysięcy złotych i po czasie dowiadujesz się, że kupiłeś mieszkanie od kogoś, kto nie był jego właścicielem. To nie jest miejska legenda, ale realne sytuacje z polskiego rynku nieruchomości.

Poniżej analizujemy dwa konkretne przypadki. W każdym z nich pokazujemy:

jak przebiegała transakcja,

dlaczego doszło do problemu,

jakie były konsekwencje,

jak można było się zabezpieczyć.

Przypadek 1: Sprzedaż na podstawie odwołanego pełnomocnictwa

Przebieg

Właścicielka mieszkania mieszkająca za granicą udzieliła znajomemu notarialnego pełnomocnictwa do sprzedaży nieruchomości. Po powrocie do Australii zmieniła decyzję i odwołała pełnomocnictwo.

Pełnomocnik nadal posiadał wypis aktu notarialnego. Po pewnym czasie, znajdując się w trudnej sytuacji finansowej, wystawił mieszkanie na sprzedaż. U notariusza okazał pełnomocnictwo i oświadczył, że nie zostało ono odwołane. Kupujący działał w przekonaniu, że transakcja jest legalna. Akt notarialny został zawarty.

Dlaczego do tego doszło?

W materiale wskazano trzy kluczowe czynniki:

Niewłaściwe odwołanie pełnomocnictwa
Odwołanie pełnomocnictwa jest czynnością jednostronną i nie wymaga formy aktu notarialnego, nawet jeśli samo pełnomocnictwo zostało sporządzone w tej formie. Właścicielka nie zażądała jednak zwrotu wypisu aktu notarialnego ani nie zabezpieczyła interesu osób trzecich.

Świadome działanie w złej wierze pełnomocnika
Pełnomocnik wiedział, że jego umocowanie wygasło, a mimo to złożył przed notariuszem fałszywe oświadczenie.

Ograniczenia systemowe
Notariusz nie ma dostępu do centralnej bazy odwołanych pełnomocnictw i opiera się na przedstawionym dokumencie oraz oświadczeniach stron.

Konsekwencje

W filmie wskazano, że z uwagi na zasadę ochrony dobrej wiary nabywcy sąd uznał umowę sprzedaży za ważną. Kupujący działał w zaufaniu do dokumentu urzędowego. Właścicielka straciła mieszkanie.

Może dochodzić roszczeń karnych i cywilnych wobec pełnomocnika, jednak odzyskanie pieniędzy zależy od jego wypłacalności.

Jak można było się zabezpieczyć?

W materiale wskazano kilka rozwiązań:

zażądać zwrotu wszystkich wypisów aktu notarialnego,

poinformować notariusza o odwołaniu pełnomocnictwa,

ograniczyć pełnomocnictwo czasowo i szczegółowo określić warunki sprzedaży,

wskazać w pełnomocnictwie rachunek bankowy właściciela jako jedyny rachunek do zapłaty ceny.

Przypadek 2: Sprzedaż mieszkania ze spadku bez ustalenia wszystkich spadkobierców

Przebieg

Po śmierci ojca syn sporządził akt poświadczenia dziedziczenia, oświadczając, że jest jedynym spadkobiercą. Zataił fakt, że ojciec formalnie pozostawał w związku małżeńskim.

Mieszkanie zostało sprzedane, mimo że w księdze wieczystej jako właściciel figurował zmarły ojciec. Kupujący widział wpis w księdze, jednak przyjął wyjaśnienia sprzedającego i zawarł transakcję.

Po sprzedaży ujawniła się żona zmarłego, która wykazała swoje prawa do spadku.

Dlaczego doszło do problemu?

W filmie wskazano trzy elementy:

Świadome zatajenie informacji przez sprzedającego
Status małżeński ma kluczowe znaczenie przy dziedziczeniu ustawowym, niezależnie od faktycznej separacji.

Błędne rozumienie prawa spadkowego
Dla dziedziczenia liczy się formalny status małżeński w chwili śmierci.

Błąd kupującego
Kupujący zawarł transakcję z osobą niewpisaną do księgi wieczystej jako właściciel. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabywcę tylko wtedy, gdy kupuje on od osoby wpisanej w księdze.

Konsekwencje

Akt poświadczenia dziedziczenia został unieważniony. Sąd stwierdził, że spadek został nabyty w częściach równych przez syna i żonę zmarłego.

Kupujący skutecznie nabył jedynie połowę udziału w mieszkaniu. Stał się współwłaścicielem wraz z żoną zmarłego.

Dalsze rozwiązanie sytuacji mogło nastąpić poprzez:

porozumienie i wykup udziału,

postępowanie o zniesienie współwłasności,

ewentualnie licytacyjną sprzedaż mieszkania.

Kupującemu przysługują roszczenia wobec sprzedającego, jednak skuteczność ich dochodzenia zależy od jego sytuacji majątkowej.

Jak można było uniknąć tej sytuacji?

W materiale wskazano, że kupujący mógł uniknąć problemu, gdyby:

zawarł transakcję dopiero po wpisaniu sprzedającego do księgi wieczystej jako właściciela,

zastosował umowę przedwstępną i poczekał na wpis,

skorzystał z depozytu notarialnego,

wstrzymał wypłatę ceny do momentu uzyskania pewności co do stanu prawnego.

Kluczowe wnioski z obu historii

W materiale podkreślono, że:

nie należy ufać wyłącznie dokumentom - trzeba weryfikować ich aktualność i skuteczność,

w transakcjach warto stosować mechanizmy ochronne, takie jak depozyt notarialny czy warunki zawieszające,

w nietypowych sytuacjach (spadek, pełnomocnictwo) warto rozważyć wsparcie prawnika lub doświadczonego agenta nieruchomości,

wypłata całości ceny powinna nastąpić dopiero wtedy, gdy tytuł prawny jest czysty i skuteczny.

Obie historie pokazują, że nawet formalnie poprawna transakcja może prowadzić do poważnych konsekwencji, jeśli nie zostaną dokładnie sprawdzone wszystkie elementy prawne.