Raport: ceny mieszkań w Warszawie - maj 2019 (+infografika)

W kwietniu 2019 roku ceny mieszkań w Warszawie po raz kolejny wzrosły. Taki trend towarzyszy nam już od kilku miesięcy. Jak sytuacja wygląda w poszczególnych dzielnicach miasta? Co z prognozami ekspertów, dotyczącymi stabilizacji na rynku mieszkaniowym w Polsce? Zapraszamy do zapoznania się z raportem i infografiką przygotowanymi przez Sonar!

Zobacz również: mieszkania na sprzedaż Warszawa

Koszt 1 m² mieszkania w Warszawie na początku maja 2019

Na początku maja 2019 średni koszt 1 m² mieszkania w Warszawie osiągnął 9 859 zł. Oznacza to wzrost o 168 zł w stosunku do miesiąca poprzedniego. Na początku kwietnia 1 m² lokalu mieszkalnego w Warszawie kosztował 9 691 zł. Cena od początku roku wzrosła o 6,33%.

Warto zaznaczyć, iż obecny skok cen nie jest tak znaczący, jak ten w ubiegłym miesiącu, ponieważ w porównaniu z początkiem marca, na początku kwietnia cena podskoczyła aż o 375 zł. Czy to jednak oznacza, że rynek mieszkaniowy w Warszawie powoli się stabilizuje? Niestety jest jeszcze o wiele za wcześnie na wyciąganie takich wniosków. Wyceniarka mieszkań Sonar prognozuje, że jeśli comiesięczne wzrosty cen utrzymają się na podobnym poziomie, jak w bieżącym miesiącu, granica 10 000 zł za 1 m² zostanie przekroczona już na początku czerwca (średni koszt 1 m² mieszkania w Warszawie powinien wtedy wynieść około 10 044 zł). Prognozowana cena za 1 m² mieszkania na koniec 2019 roku wynosi obecnie 10 622 zł.

Jak zmieniły się ceny mieszkań w poszczególnych dzielnicach Warszawy?

W kwietniu w większości warszawskich dzielnic ceny mieszkań poszły w górę. Największy skok zanotowało Śródmieście – aż o 310 zł. Obecnie średni koszt 1 m² mieszkania w tej dzielnicy to niemal 14 000 zł, a dokładnie 13 802 zł. Znaczącą podwyżkę zanotował również Wawer (o 241 zł, obecnie koszt 1 m² to tutaj 6 461 zł). Na ostatnim miejscu podium znalazł się Targówek z podwyżką o 217 zł (koszt 1 m² mieszkania w Targówku to 7 880 zł), a tuż za nim Wilanów z podwyżką o 215 zł (koszt 1 m² w Wilanowie na początku maja to 10 215 zł). W Żoliborzu cena 1 m² wzrosła o 207 zł (wynosi średnio 11 721 zł), a na Bielanach o 203 zł (wynosi średnio 9 203 zł).

Wiele dzielnic zanotowało skoki nieco mniejsze, jednak wciąż znaczące: Włochy o 194 zł (obecny średni koszt 1 m² to 8 952 zł), Praga-Południe o 189 zł (obecnie koszt 1 m² to tutaj 8 939 zł), Wola o 139 zł (obecny koszt 1 m² to 10 897 zł), Praga-Północ o 139 zł (koszt 1 m² to na ten moment 9 166 zł), Ochota o 132 zł (obecnie 1 m² kosztuje tutaj 10 132 zł), Rembertów o 119 zł (koszt 1 m² to mimo wszystko jedynie 6 119 zł). Kilka dzielnic zanotowało minimalny wzrost cen: Białołęka o 68 zł za 1 m², Mokotów o 55 zł za 1 m², Bemowo o 15 zł za 1 m².

Czy gdziekolwiek doszło do obniżek? Koszt 1 m² zmniejszył się zaledwie w trzech dzielnicach Warszawy. Największy spadek zanotowała dzielnica Ursus, gdzie średnia cena za 1 m² zmalała o 184 zł (obecnie wynosi 7 836 zł). Koszt 1 m² zmniejszył się również na Ursynowie, o 42 zł (średnia cena to obecnie 9 149 zł) oraz w Wesołej, o 26 zł (średnia cena to obecnie 6 532 zł).

Jak widać, zarówno w Warszawie ogółem, jak i w jej poszczególnych dzielnicach, trendy cenowe są wznoszące. Co więcej, w wielu dzielnicach miasta ceny wzrosły znacząco.

Najdroższe i najtańsze dzielnice Warszawy

Najdroższą dzielnicą Warszawy niezmiennie pozostaje Śródmieście. Obecnie średni koszt 1 m² mieszkania w tej dzielnicy to aż 13 802 zł. Na drugim miejscu plasuje się Żoliborz, gdzie 1 m² mieszkania kosztuje średnio 11 721 zł. Ostatnie miejsce na podium zajmuje Wola, ze średnim kosztem 1 m² na poziomie 10 897 zł. Ceny plasują się na poziomie wyższym niż 10 000 zł jeszcze w trzech dzielnicach Warszawy: na Mokotowie (10 867 zł), w Wilanowie (10 215 zł) i na Ochocie (10 132 zł).

Jak ceny wyglądają po drugiej stronie rankingu? Najtańszą dzielnicą Warszawy jest obecnie Rembertów, gdzie koszt 1 m² mieszkania to średnio 6 119 zł. Podobnie sytuacja wyglądała w miesiącu ubiegłym, natomiast wcześniej przez kilka miesięcy miano najtańszej dzielnicy nosiła Wesoła. Za Rembertowem plasuje się Wawer, ze średnim kosztem 1 m² mieszkania na poziomie 6 461 zł. Wesoła, gdzie 1 m² kosztuje średnio 6 532 zł, znalazła się dopiero na trzecim miejscu podium. W żadnej więcej dzielnicy miasta 1 m² nie kosztuje poniżej 7 000 zł.

Najdroższe warszawskie ulice

Jak sytuacja wygląda w przypadku warszawskich ulic? Zdecydowanie rekordowe ceny osiągnęły oferty na ulicy Krzysztofa Kamila Baczyńskiego (22 869 zł za 1 m² mieszkania, o 66% więcej od średniej ceny w za 1 m² w Śródmieściu, o 132% drożej od średniej ceny w Warszawie ogółem). Na drugim miejscu znajduje się ulica Boleść (17 655 zł za 1 m² mieszkania, o 28% więcej od średniej ceny za 1 m² w Śródmieściu, o 80% więcej od średniej ceny w Warszawie ogółem). Na trzecim miejscu plasuje się ulica Bohaterów Getta (17 539 zł za 1 m² mieszkania, o 27% drożej od średniej ceny za 1 m² mieszkania w Śródmieściu, o 78% więcej od średniej ceny w Warszawie ogółem). Na czwartym miejscu wśród najdroższych ulic Warszawy znalazła się ulica Dziekania (17 496 zł za 1 m² mieszkania, o 27% więcej od średniej ceny za 1 m² mieszkania w Śródmieściu, o 77% drożej od średniej szacowanej ceny w Warszawie ogółem). Piątą najdroższą ulicą w Warszawie jest ulica Sportowa (17 315 zł za 1 m² mieszkania, o 60% drożej od średniej ceny za 1 m² mieszkania na Mokotowie, o 75% więcej od średniej ceny w Warszawie ogółem). Większość najdroższych ulic Warszawy znajduje się w Śródmieściu, w tym miesiącu jednak na piątym miejscu znalazła się ulica z dzielnicy Mokotów. W raportach z poprzednich miesięcy w najdroższej piątce znajdowały się jedynie ulice położone na Śródmieściu.

Gdzie w Warszawie jest zdecydowanie najtaniej?

Co z najtańszymi ulicami miasta? Najtańszą ulicą Warszawy jest w tym miesiącu ulica Odmienna (4 934 zł za 1 m² mieszkania, o 24% taniej od średniej ceny za 1 m² mieszkania w dzielnicy Wawer, o 50% mniej od średniej ceny w Warszawie ogółem). Na drugim miejscu znajduje się ulica Borysławska (4 979 zł za 1 m² mieszkania, o 23% mniej od średniej ceny za 1 m² mieszkania w dzielnicy Wawer, o 49% mniej od średniej ceny w Warszawie ogółem). Trzecie najtańsza ulica Warszawy to ulica Eugeniusza Bodo (5 080 zł za 1 m² mieszkania, o 21% taniej od średniej ceny za 1 m² mieszkania w dzielnicy Wawer, o 48% mniej niż cena w Warszawie ogółem). Czwarta najtańsza warszawska ulica to ulica Jadwigi Smosarskiej (5 096 zł za 1 m², o 21% taniej od średniej ceny w dzielnicy Wawer i o 48% mniej od średniej ceny w Warszawie ogółem). Na piątym miejscu uplasowała się z kolei ulica Wiązowska (5 110 zł za 1 m² mieszkania, o 21% taniej od średniej ceny 1 m² w dzielnicy Wawer, o 48% taniej niż w Warszawie ogółem). Wszystkie najtańsze ulice Warszawy, które znalazły się w tym rankingu, położone są w dzielnicy Wawer, mimo iż najtańszą dzielnicą na początku maja okazał się Rembertów. Do tej pory najniższe ceny notowały również ulice w Rembertowie i Wesołej, jednak w tym miesiącu uplasowały się one na dalszych pozycjach.

Oferty mieszkaniowe w Warszawie

Obecnie w Warszawie dostępnych jest 14 177 ofert mieszkań i domów. Najtańsze mieszkanie kosztuje 120 000 zł, a najtańszy dom 499 000 zł. Wśród ofert najwięcej jest mieszkań 3-pokojowych (4663 oferty), jednak tylko niewiele mniej 2-pokojowych (4279 ofert). Znajdziemy również sporo aktywnych ofert lokali nieco większych, 4-pokojowych (2177 ofert) i 5-pokojowych (1020 mieszkań). W przypadku kawalerek wybór wciąż jest szeroki (911 ofert). Jeśli zaś chodzi o lokale większe niż 5 pokoi, liczba ofert jest zdecydowanie mniejsza, jednak wciąż jest w czym wybierać. Do popularnych ulic Warszawy w ostatnim czasie należą: ulica Jana Kazimierza (Wola), gdzie znajdują się obecnie aż 92 oferty mieszkaniowe; Aleja Rzeczypospolitej (Wilanów), z 34 ofertami mieszkaniowymi oraz ulica Marcina Kasprzaka (Wola) z 17 ofertami mieszkań.

Nieco mniejsza liczba ofert na początku maja

W bieżącym miesiącu liczba aktywnych ofert mieszkaniowych w Warszawie spadła i wynosi nieco ponad 14 000. Zdecydowanie najwięcej ofert znajdziemy na Mokotowie (około 2600), w Śródmieściu (około 1700), na Woli (około 1400), w Pradze-Południe (około 1150) i na Ursynowie (około 1050). Gdzie z kolei ofert jest najmniej? Najmniejszy wybór mieszkań na sprzedaż charakteryzuje zdecydowanie Rembertów, gdzie liczba aktywnych ofert nie osiąga nawet 100. Niewiele ofert znajduje się również w Wesołej (około 180), w dzielnicy Włochy (około 310), w Pradze-Północ (około 320), w Ursusie (około 340), w Targówku (około 440) oraz na Żoliborzu (około 470).

Na sprzedaż mieszkania średnio poczekamy nieco dłużej

W ciągu ostatnich kilku miesięcy czas aktywności oferty na rynku co miesiąc nieco wzrastał. Oznacza to, że na sprzedaż mieszkania w Warszawie z każdym miesiącem czekamy nieco dłużej. Na początku maja średni czas wygaśnięcia oferty sprzedaży wyniósł 163 dni. Na początku kwietnia było to 156 dni, w na początku marca – zaledwie 140 dni. Na sprzedaż mieszkania w Warszawie poczekamy więc obecnie średnio około 5,5 miesiąca.

W jakich rejonach warto rozejrzeć się za mieszkaniem?

Przy wyborze mieszkania warto kierować się nie tylko ceną, ale również lokalizacją, dobrym skomunikowaniem, standardem oraz bliskością terenów zielonych i rekreacyjnych. Jeśli zależy nam na dobrym połączeniu z centrum, najlepszym rozwiązaniem będzie mieszkanie blisko stacji metra, ponieważ w taki sposób do centrum dojedziemy najwygodniej. Warto jednak zauważyć, że bliskość metra często podnosi ceny mieszkań, a bliskość stacji SKM lub linii tramwajowej – nie. Ceny są wyższe również w warszawskich zagłębiach biurowych, takich jak Wola czy Mokotów. Gdzie w takim razie warto rozejrzeć się za mieszkaniem w maju?

Mieszkańcy Warszawy wysoko cenią sobie standard mieszkania na Ursynowie. Koszt 1 m² wynosi tu średnio niewiele ponad 9 000 zł, a aktywnych ofert mieszkaniowych jest ponad 1000. Ursynów to jedna z najbardziej lubianych przez mieszkańców dzielnica Warszawy, charakteryzująca się dużą ilością terenów zielonych, rekreacyjnych oraz przestrzenią. Dzielnica jest doskonale skomunikowana z centrum miasta, ale ze względu na dalsze położenie ceny nie są bardzo wysokie. Metro jeździ na Ursynów bardzo często (linia I), a dojazd zajmuje około 30 minut. Ursynów zapewnia bogatą ofertę edukacyjną, znajdziemy tu również mnóstwo różnego rodzaju sklepów. Dzielnica jest uważana za jedną z najbezpieczniejszych w Warszawie.

Za najatrakcyjniejszą dzielnicę Warszawy uważany jest z kolei Wilanów. Mieszkańcy twierdzą, że jest najbezpieczniejszy, najczystszy i najbardziej zadbany. Wilanów oferuje również dużo możliwości spędzania wolnego czasu. Powstają tu nowe osiedla, ale można również wybierać spośród bogatej liczby ofert z rynku wtórnego. Obecnie aktywnych ofert sprzedaży w Wilanowie jest niemal 1000. Jeśli interesuje nas ta dzielnica, warto się pospieszyć, ponieważ ceny rosną.

Jeżeli szukamy lokalu bliżej centrum, warto zwrócić uwagę na Pragę-Północ i Pragę-Południe. Ceny oscylują tu w okolicach 8 500 – 9 000 zł za 1 m², a połączenie z centrum jest wygodne i możemy się tam dostać bardzo szybko. W Pradze-Południe powstaje sporo nowych budynków, m.in. atrakcyjne apartamentowce położone blisko terenów zielonych. Jest również w czym wybierać (około 1150 ofert). Praga-Północ jest uważana za bardzo atrakcyjną dzielnicę, a mieszkania sprzedają się tu bardzo szybko. Obecnie aktywnych ofert jest około 300, a ceny rosną, warto więc rozejrzeć się tutaj jak najszybciej.

Atrakcyjne inwestycje w Warszawie

W tym roku w Warszawie powstanie wiele nowych inwestycji mieszkaniowych. Pod koniec roku zakończony zostanie kompleks „Moje Miejsce” na Mokotowie, gdzie znajdą się bloki mieszkalne, biurowce, a także tereny zielone. Koszt 1 m² ma wynosić około 10 000 zł. Na Mokotowie powstaje również Osiedle Krzemowe, blisko metra, Galerii Mokotów, z terenami zielonymi i rekreacyjnymi. Już wkrótce ukończona zostanie Mennica Residence na Grzybowskiej: dwa ekskluzywne budynki ze wspólną częścią fitness. Koszt to około 14 000 zł za 1 m². W Pradze-Północ powstaje Park Skandynawia, niewielkie ekologiczne osiedle ze 167 mieszkaniami, które ma być częściowo gotowe pod koniec tego roku. Na Żoliborzu, niedaleko Placu Grunwaldzkiego, budowane jest z kolei prestiżowe osiedle Żoli Żoli, dwa budynki i 234 mieszkania. Powstaje również kolejne osiedle w Wilanowie, Strefa Wilanów, które ma być gotowe już w drugiej połowie roku. W Ursusie, na terenie dawnej fabryki ciągników, budowane jest bardzo duże osiedle Stacja Nowy Ursus. Poza 950 mieszkaniami, wykonawca przewiduje sporo zieleni, siłownię i plac zabaw.

Prognozy na kolejne miesiące 2019 roku

Na początku 2019 roku eksperci prognozowali, iż rok 2019 ma przynieść stabilizację na rynku mieszkaniowym w Polsce. Na razie jednak, przynajmniej jeśli chodzi o Warszawę, te prognozy się nie sprawdzają. Analitycy twierdzili, że to, jaki trend obiorą ceny w bieżącym roku, okaże się w pierwszych jego kwartałach. Możemy więc stwierdzić, że obecnie nie zapowiada się na to, aby ceny mieszkań w Warszawie miały przestać rosnąć, a tym bardziej zacząć spadać. Wygląda na to, że rok 2019 będzie jednak rokiem kolejnych podwyżek na rynku mieszkaniowym.

Czy warto kupić mieszkanie w Warszawie w maju/czerwcu 2019?

Zgodnie z prognozą wyceniarki mieszkań Sonar, ceny mieszkań w Warszawie na razie wciąż będą rosły. Już pod koniec czerwca średnia cena za 1 m² mieszkania w Warszawie może przekroczyć 10 000 zł. W związku z tym, że na razie nie wygląda na to, aby, zgodnie z wcześniejszymi prognozami ekspertów, wzrost cen miał zahamować, a tym bardziej, aby ceny w Warszawie miały zacząć spadać, warto decydować się na kupno. Jeśli zależy nam na tym, aby mieszkanie kupić jeszcze w tym roku, warto zrobić to jak najszybciej, ponieważ z każdym miesiącem będzie coraz drożej. Oczywiście dobrze byłoby również obserwować wahania cen w poszczególnych dzielnicach. Na razie trudno szacować, jak ceny będą przedstawiały się w przyszłym roku, istnieje jednak możliwość, że jeśli pod koniec roku wzrosty faktycznie zahamują, to w przyszłym roku ceny nieco spadną. Niewielkie jednak szanse na to, by były niższe, niż w bieżącym kwartale. Drożeją materiały budowlane, działki pod budowę, coraz więcej płaci się również pracownikom budowlanym, w związku z czym mimo iż boom mieszkaniowy nieco przyhamował, ceny wciąż rosną. Na szczęście jednak wzrosty nie są już tak gwałtowne, dzięki czemu eksperci zapewniają, iż nie grozi nam kolejny kryzys finansowy.

Polecamy również: wycena nieruchomości Warszawa