Sprzedaż mieszkania spółdzielczego i spółdzielczego własnościowego

Z tego artykułu dowiesz się: 

Czym przejawia się własność w posiadaniu mieszkania spółdzielczego i spółdzielczego własnościowego? Jak wygląda sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego bez księgi wieczystej? W jaki sposób ułatwić sobie skuteczną sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego?

Sprzedaż mieszkania spółdzielczego

Mieszkanie spółdzielcze to specyficzna forma własności, która występuje w zasadzie tylko i wyłącznie na polskim rynku nieruchomości. Stanowi niejako spadek poprzedniego systemu, kiedy to rynek był wąski i siłą rzeczy ograniczał dostęp do własnego M wielu osobom. Warto zdawać sobie sprawę zarówno z zalet, jak i wad takiego rozwiązania prawnego, zwłaszcza, gdy zapada decyzja o sprzedaży mieszkania spółdzielczego, bądź sprzedaży mieszkania spółdzielczego własnościowego.

Czy właściciel jest właścicielem? Jak faktycznie wygląda własność w prawie spółdzielczym?

Większość społeczeństwa, zajmując spółdzielcze mieszkanie własnościowe, nie interpretuje prawidłowo tej skomplikowanej formy własności. Tym samym nie zdaje sobie sprawy z tego, że owo mieszkanie nie stanowi w pełni ich własności, dlatego sprzedaż mieszkania spółdzielczego nie jest sprawą tak prostą, jak mogłoby się wydawać. 

Według prawa lokale spółdzielczo-własnościowe charakteryzują się pewnymi ograniczeniami rzeczowymi. Wynika to z faktu, że w przeszłości spółdzielnia miała za zadanie zaspokoić wszelkie potrzeby mieszkaniowe społeczeństwa, dlatego też wykup mieszkań wówczas następował bez zakładania ksiąg wieczystych. Nie oznacza to jednak, że brak wspomnianej księgi w jakikolwiek sposób ogranicza uprawnienia właściciela. Tym bardziej, że większość takich nieruchomości do dziś w ogóle księgi nie posiada. 

Dodatkowo grunt, na którym mieszkanie jest usytuowane, zwykle należy do spółdzielni, właściciel natomiast, wraz z prawem własności dysponuje również określonym przez spółdzielnię udziałem w gruncie. Sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego jest więc nieco trudniejsza, chociażby z uwagi na fakt, że pomimo zmiany właściciela lokalu, spółdzielnia nadal pełni rolę prawnego właściciela gruntu pod rzeczoną nieruchomością.  

Nieco inaczej sprawa wygląda w przypadku lokali spółdzielczych, grunt pod nimi może bowiem należeć do skarbu państwa. Sprzedaż mieszkania spółdzielczego wówczas jak najbardziej jest możliwa, natomiast nie ma możliwości założenia księgi wieczystej, inaczej niż w sytuacji sprzedaży mieszkania spółdzielczego własnościowego.

Przeszkody w przeprowadzeniu transakcji

Podobnie jak informacja o statusie prawnym, możliwe do napotkania przeszkody w sprawnym przeprowadzeniu transakcji sprzedaży mieszkania spółdzielczego własnościowego są równie istotne w podjęciu dobrej decyzji o finalnym podpisaniu aktu notarialnego. Jakie więc niespodzianki są prawdopodobne? 

W pierwszej kolejności należy wskazać na istotność źródła finansowania nabycia nieruchomości. Jeżeli transakcja ma zostać pokryta kredytem hipotecznym, potencjalny kredytobiorca będzie miał obowiązek okazać bankowi księgę wieczystą, albo też w przypadku jej braku, zaświadczenie ze spółdzielni stwierdzające możliwość jej założenia. Sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego bez księgi wieczystej nie jest więc bardzo skomplikowana, o ile dokumenty są kompletne. Dodatkowo założenie księgi wieczystej to bardzo prosta procedura. Bank kredytujący wymaga dopełnienia tej formalności, nakładając tak zwaną opłatę pomostową naliczaną do momentu założenia księgi i wpisania do niej kredytodawcy. Wobec powyższego, decyzja o tym, kto i kiedy wypełni tę powinność, należy do stron transakcji. Księga wieczysta jest honorowana tak samo, niezależnie od tego, czy została założona przez zbywcę przed podpisaniem aktu, czy też przez nabywcę po dokonaniu transakcji. Jeżeli więc planowana transakcja dotyczy sprzedaży mieszkania spółdzielczego własnościowego bez księgi wieczystej, ale położonej na gruncie spółdzielni, sytuacja nie musi być skomplikowana. Wówczas procedura nie różni się od sprzedaży każdej innej nieruchomości, o ile status prawny jest jasny, a dokumentacja w pełni kompletna.

Sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego bez księgi wieczystej to formalność, której sfinalizowanie nie wiąże się z większymi kłopotami, natomiast sprzedaż mieszkania spółdzielczego to już trudniejsza kwestia, szczególnie, jeśli nabywca stara się o kredyt hipoteczny. Jeżeli grunt, na którym nieruchomość jest usytuowana, nie należy do spółdzielni nią zarządzającej, decyzja kredytowa wydana przez bank zawsze będzie negatywna. Założenie księgi wieczystej jest niemożliwe, więc sprzedaż mieszkania spółdzielczego zakończy się sukcesem tylko wówczas, gdy nabywca dysponuje gotówką.

Jak uskutecznić sprzedaż mieszkania spółdzielczego?

Przed podjęciem kroków w stronę sprzedaży mieszkania spółdzielczego należy przede wszystkim pozyskać od spółdzielni stosowne dokumenty, które z pewnością zainteresują potencjalnego nabywcę. To informacja o statusie prawnym nieruchomości, ale także o poziomie ewentualnego zadłużenia, jeżeli takowe spoczywa na przedmiocie transakcji. Dodatkowo zainteresowani często pytają o księgę wieczystą, więc jeżeli istnieje, bez wątpienia stanowi atut. Notyfikacja o comiesięcznych opłatach, jakie ciążą na użytkowniku, oraz benefity przewidziane dla członków spółdzielni z kolei mogą dodatkowo zachęcić potencjalnych nabywców do sfinalizowania przedsięwzięcia. 

W przypadku sprzedaży mieszkania spółdzielczego własnościowego nie ma konieczności informowania spółdzielni o tym fakcie. Mimo, że instytucja ta zwykle jest prawnym właścicielem gruntu pod nieruchomością, wyłączne prawo decydowania o lokalu posiada jej właściciel. Wystarczy zatem, że notariusz przekaże odpis aktu notarialnego do wiadomości spółdzielni. Na tej podstawie spółdzielnia i nabywca podejmują dalszą współpracę, już bez jakiegokolwiek udziału poprzedniego właściciela, pod warunkiem, że wszystkie poprzednie należności zostały w całości uregulowane. Zwykle jednak współpraca ta ogranicza się do wystawiania imiennych rachunków na nazwisko nabywcy.  

Podsumowując, warto nadmienić, że sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego bez księgi wieczystej jest możliwa. Cała transakcja w znacznym stopniu przypomina tradycyjną sprzedaż nieruchomości z pełną własnością. Różnicę stanowi jednak udział w gruncie, na którym usytuowana jest nieruchomość.

Zobacz również: Mieszkania na sprzedaż Warszawa