1,7 mln zł za 62 m² na Żoliborzu. Skąd bierze się ta cena?

Ponad 1,5 mln złotych za mieszkanie jeszcze do niedawna mogło kojarzyć się z luksusem w najbardziej klasycznym wydaniu. Dziś taka kwota potrafi wystarczyć na 62-metrowe mieszkanie w Warszawie — i to wcale nie w apartamencie o imponującym metrażu, ale w bardzo konkretnej lokalizacji.

Tym razem odwiedziliśmy mieszkanie przy ul. Krasińskiego 41 na warszawskim Żoliborzu. Oglądamy je razem z Adą Zagrodzką z agencji Digital Broker, która prowadzi sprzedaż nieruchomości i tłumaczy, skąd biorą się oczekiwania cenowe właścicieli.

Żoliborz Artystyczny, czyli lokalizacja, która sprzedaje się sama

Już na początku rozmowy pada coś, co później wybrzmiewa jeszcze mocniej: Żoliborz Artystyczny to osiedle, które dla wielu osób funkcjonuje jak „15-minutowe miasto”. Wszystko jest pod ręką — żłobki, przedszkola, lokale usługowe, restauracje, dobra komunikacja i szybki dojazd zarówno do centrum, jak i dalej, poza miasto.

To właśnie ten styl życia sprawia, że część kupujących nie szuka po prostu mieszkania w Warszawie, ale konkretnie na tym osiedlu.

I to widać również po zainteresowaniu ofertą.

Co dokładnie jest na sprzedaż?

Mieszkanie ma:

62 m²,3 pokoje,4. piętro z 6,budynek z 2014 roku,balkon,miejsce parkingowe w garażu podziemnym,komórkę lokatorską.

Układ jest bardzo czytelny: salon z aneksem kuchennym, dwie sypialnie, łazienka i osobna garderoba, którą w razie potrzeby można przerobić np. na WC albo pralniosuszarnię.

Wycena kontra oczekiwania właścicieli

W raporcie SonarHome środkowa wartość mieszkania wyniosła około 1 247 500 zł, a widełki zostały oszacowane na około 1,185 mln – 1,31 mln zł.

Tymczasem oczekiwania właścicieli wyglądają tak:

mieszkanie: 1 620 000 zł,garaż: 60 000 zł,komórka lokatorska: 20 000 zł,razem: 1 700 000 zł.

Różnica względem raportu jest więc wyraźna. I właśnie to jest najciekawsze w tej historii.

Co ma uzasadniać taką cenę?

Ada wskazuje kilka elementów.

Po pierwsze - sam budynek. To nie jest przypadkowa inwestycja. Nieruchomość została zaprojektowana w standardzie Miejski Budynek Jutra 2030, co oznacza spełnianie bardzo rygorystycznych norm energetycznych. Pojawiają się tu m.in. kolektory słoneczne, zaawansowane systemy izolacji i zbiorniki na deszczówkę wykorzystywaną później do podlewania terenów zielonych.

Po drugie - układ i jakość wykończenia. W mieszkaniu mamy deskę dębową, wysokość pomieszczeń 2,70 m, duże okna, sporo światła dziennego i funkcjonalny rozkład. Sypialnie mają po około 13 m², a salon z aneksem kuchennym został podzielony na strefę wypoczynkową i jadalnianą.

Po trzecie - popyt. I to właśnie on okazuje się kluczowy.

Kto kupuje na Żoliborzu Artystycznym?

Według Ady ofertą interesują się przede wszystkim osoby, które już znają to osiedle albo mieszkają w pobliżu. To często młode rodziny z dzieckiem albo osoby starsze, które zmniejszają metraż, ale nie chcą rezygnować z tej lokalizacji.

To bardzo ważne, bo pokazuje, że nie mamy tu do czynienia z „uniwersalnym” popytem z całego miasta, tylko z bardzo konkretną grupą kupujących, którzy wiedzą, za co płacą.

Właściciele obecnego mieszkania też nie wyprowadzają się dlatego, że lokalizacja im nie odpowiada. Wręcz przeciwnie - gdyby mogli, zostaliby na osiedlu i po prostu zwiększyli metraż. Ponieważ to się nie udało, szukają większego mieszkania już poza inwestycją, choć nadal na Żoliborzu.

A co z pęknięciami na ścianach?

To jeden z tych elementów, które na prezentacji od razu przyciągają uwagę. Ada wyjaśnia jednak, że pojawiły się one po rozpoczęciu przez dewelopera kolejnych prac budowlanych w okolicy, a sam deweloper zobowiązał się do ich naprawy po zakończeniu cięższych etapów inwestycji.

To ważny szczegół, bo pokazuje różnicę między realnym problemem technicznym a czymś, co na pierwszy rzut oka może odstraszać, ale w praktyce nie musi stanowić ryzyka dla nowego właściciela.

Czy rynek akceptuje tę cenę?

Tak - i to jest najmocniejszy argument.

Jak mówi Ada, mieszkanie ma już prezentacje i pojawiły się pierwsze oferty. To oznacza, że mimo różnicy względem raportu rynek nie odrzucił tej nieruchomości jako „absurdalnie wycenionej”. Wręcz przeciwnie - są klienci gotowi rozmawiać.

I właśnie to najlepiej pokazuje, że raport wyceny to bardzo ważny punkt odniesienia, ale nie jedyny element, który wpływa na finalną cenę.

Wniosek

Czy 62 m² na Żoliborzu może być warte 1,7 mln zł?

Dla części kupujących - zdecydowanie nie.

Dla innych - jak najbardziej tak, jeśli w tej cenie dostają konkretną lokalizację, określony styl życia, funkcjonalny układ i osiedle, z którego po prostu nie chcą wyjeżdżać.

Sprzedaż tej nieruchomości prowadzi Ada Zagrodzka z Digital Broker, a jej komentarz dobrze pokazuje, że w niektórych lokalizacjach cena to nie tylko metraż i standard wykończenia, ale też siła samego adresu.