Świetna oferta kupna mieszkania? Zawsze jest czymś uwarunkowana. Gdy zajrzy się głębiej, może okazać się, że lokal obciążony jest hipoteką, jest w kiepskim stanie lub jest źle skomunikowany. Cena nieruchomości jest wypadkową wielu czynników, które powinno się poznać przed podjęciem decyzji o zakupie czy sprzedaży.

Co wpływa na obniżenie wartości mieszkania?

  • Lokalizacja

Jedną z pierwszych rzeczy, na które zwraca się uwagę, jest lokalizacja. Osoby poszukujące domu dla swojej rodziny będą skłonne zapłacić więcej za nieruchomość położoną w spokojnej okolicy, z dostępem do stref zielonych, a jednocześnie dobrze skomunikowaną. W bliskości szkoły, sklepów oraz terenów rekreacyjnych. Nikt nie lubi przepłacać za taksówkę, gdy do domu nie dojeżdża nocny transport. Dlatego brak autobusów, tramwajów i dobrych dróg może znacznie obniżyć cenę nieruchomości. Sprzedający mieszkanie powinien dobrze opisać najbliższe węzły komunikacyjne, podać czas dojazdu do centrum czy poinformować o odległości do szkół. Gorsza lokalizacja obniża wartość nieruchomości nawet o 30%.

Myślisz o sprzedaży mieszkania?

Skorzystaj z naszej darmowej wyceniarki i dowiedz się, ile może być warte.

Wyceń mieszkanie
  • Miejskie Plany Zagospodarowania Przestrzennego

To jedna z rzeczy, na którą szczególną uwagę zwraca rzeczoznawca. MPZP dostępne są zwykle na stronach gmin i w gminnych wydziałach planowania. Są to kilkuletnie plany rozbudowy i rozwoju miejskich sfer, w których uwzględnione są między innymi informacje o powstaniu stref inwestycyjnych wraz z fabrykami, wycinkach lasu, budowie gazociągów, linii wysokiego napięcia czy o rozbudowie drogi. Na wartość nieruchomości bardzo wpływa jej otoczenie. Gdy spokojny dom na obrzeżach wedle planów rozbudowy ma zamienić się w przydrożną nieruchomość w pobliżu strefy ekonomicznej, to jego wartość na rynku powinna być znacznie mniejsza. Dotyczy to też mieszkań w blokach. Gdy w najbliższym czasie planowana jest rozbudowana osiedla, widokiem z okna będzie wielki plac budowy. Wtedy też warto mocniej negocjować cenę.

  • Stan techniczny nieruchomości

Na obniżenie wartości nieruchomości wpływa też ogólna kondycja mieszkania. Są to zarówno duże rzeczy, jak konieczność wykonania generalnego remontu, jak i małe, takie jak nieestetyczne i pościerane blaty w kuchni. Dotyczy to też mieszkań na rynku pierwotnym, które często wymagają wyłożenia podłogi, przestawienia ścianek działowych i sprawdzenia, czy kanalizacja jest sprawna. Gdy nie wiadomo, jaki jest naprawdę stan mieszkania, bo trudno to orzec po wstępnych oględzinach, warto zasięgnąć opinii inspektora nadzoru budowlanego. Zwróci uwagę na rzeczy, o których nabywca nawet by nie pomyślał i sprawdzi, czy mieszkanie jest w pełni bezpieczne.

Co powinien zrobić sprzedający nieruchomość, by podwyższyć wartość mieszkania?

Naprawić usterki, pomalować ściany, sprawdzić szczelność okien i instalacji. Dużą rolę odgrywa też estetyka, bo osoby poszukujące mieszkania, szukają miejsca do życia, wyobrażają sobie siebie w nim. Brudna łazienka, zagracony salon, zniszczone meble czy hałasujący piecyk znacznie to utrudniają, dlatego takie nieruchomości zyskują niższy status, a przez to i niższą cenę. O potędze wyglądu świadczą wyniki badań na temat home stagingu, czyli działań mających na celu poprawę estetyki lokalu, jego wyróżnienie się wśród setek innych ofert. Niewielkie zmiany podnoszą sprzedaż nawet o 40%.

  • Podejrzana okolica

Każde miasto ma swoje ciemniejsze strony, dzielnice, które mają negatywne opinie, wyższy wskaźnik przestępczości czy podejrzanych mieszkańców. Nikt nie chce czuć się zagrożony we własnym domu, dlatego pomimo niższej wartości i atrakcyjnej ceny, trudno sprzedać nieruchomości w takich okolicach.

  • Negatywna historia

Krwawa, straszna lub przestępcza. Ludzie nie chcą mieszkać tam, gdzie ktoś zmarł, został zamordowany lub produkował narkotyki. To nieruchomości z piętnem, o którym pewnie poinformują sąsiedzi. Wartość rynkowa takich lokali jest znacznie niższa, bo trudniej je sprzedać.

Co rzeczoznawca bierze pod uwagę przy wycenie mieszkania?

Rzeczoznawca majątkowy ocenia nieruchomość pod każdym względem. Skupia się nie tylko na lokalizacji, MPZP, podobieństwie do innych mieszkań i stanie technicznym, ale też na kwestiach prawnych i użytkowych. Co to oznacza?

  • Status prawny

Dotyczy to zwłaszcza nieruchomości z historią, czyli z rynku wtórnego. Krok, który musi podjąć rzeczoznawca czy potencjalny kupiec, to sprawdzenie księgi wieczystej. Znajdują się w niej informacje o prawach do mieszkania - kto je posiada, w jakim zakresie i na jak długo. Czy nieruchomość jest własnością, współwłasnością czy użytkowaniem wieczystym. W dwóch ostatnich przypadkach kupujący ponosi dodatkowe koszty z tytułu zniesienia współwłasności i opłat za użytkowanie (rocznie 0,3 do 3%) lub przekształcenia go w prawo własności. Co więcej, użytkowanie wieczyste może wygasnąć i wtedy tracimy prawo do użytkowania mieszkania. Księga wieczysta mówi też o długach i obciążeniach hipotecznych, roszczeniach osób trzecich, takich jak prawo najmu, prawo odkupu czy dożywocia. Oznacza to, że jeśli stan prawny nie zostanie uregulowany, obca osoba nadal może mieć prawa do nieruchomości. Takie mieszkania powinny być znacznie tańsze, bo są problematyczne i narażają na dodatkowe wydatki. Dlatego warto sprawdzić, czy to właśnie trudny stan prawny nie jest przyczyną zbyt atrakcyjnej ceny ofertowej.

  • Status zabytku

Stare budynki bywają klimatyczne i dobrze sprawdzają się jako lokale użytkowe. A mimo to, status zabytku obniża wartość nieruchomości. Wynika to z trudności na jakie narażony jest właściciel, gdy chce wykonać remont czy przebudować dom lub mieszkanie. Takich decyzji nie może podejmować samodzielnie. Musi mieć zgodę wojewódzkiego konserwatora zabytków. I nie zawsze ją uzyska.

  • Kondygnacja i rozkład mieszkania

Mieszanie na 6 piętrze w bloku bez windy powinno być tańsze niż na 2 piętrze. Wartość nieruchomości spada, gdy brakuje udogodnień, takich jak wspomniana winda, taras czy balkon. Nie bez znaczenia jest też układ pomieszczeń. Gdy pokoje są przechodnie, stają się mniej funkcjonalne. Tak samo jest wtedy, gdy zamiast kuchni jest aneks kuchenny lub, gdy pomieszczenia podzielone są cienkimi ścianami z płyty, przez które wszystko słychać. Coraz więcej deweloperów zachęca większą liczbą pomieszczeń, gdy w rzeczywistości z dwóch pokojów tworzą cztery przy pomocy ścian działowych. Okazuje się, że na cenę mieszkań wpływa też materiał, z którego zbudowane są bloki. Te z wielkiej płyty są nawet o 10-13% tańsze niż ceglane.

  • Wysokość czynszu

Zbyt wysoki koszt miesięcznego utrzymania nieruchomości może sprawić, że jej zakup będzie nieopłacalny. Regularne wydatki to czynsz, zaliczka na wodę, prąd i gaz, a także ogrzewanie. O ceny rachunków warto zapytać w administracji budynku lub podpytać sąsiadów. W przypadku mieszkań z rynku pierwotnego deweloper powinien w przybliżeniu określić średnie miesięczne wydatki. Oczywiście wiele zależy od rodzaju wybranego oświetlenia i ogrzewania. Nie wszędzie jest c.o., a ogrzewanie gazowe czy elektryczne potrafi porządnie nadwyrężyć rodzinny budżet. Rzeczoznawca bierze pod uwagę wysokość czynszu szczególnie wtedy, gdy do wyceny stosuje metodę dochodową. Określa w ten sposób, jakie korzyści majątkowe przyniesie wynajem.

  • Podobieństwo do innych lokali

Rzeczoznawcy majątkowi najczęściej stosują metodę porównawczą. Zestawiają ze sobą lokale o podobnych właściwościach i przybliżonej lokalizacji, by zyskać uśredniony obraz cenowy. Z reguły odrzucają najdroższe i najtańsze oferty, by uniknąć zafałszowania.

Czynniki mające wpływ na wartość nieruchomości?

Jest ich wiele i w oparciu o nie trudno dokonać wyceny. Internetowe narzędzia, takie jak Sonar, pomagają rozeznać się w cenach rynkowych. Jest to pierwszy krok, od którego warto rozpocząć poszukiwania nieruchomości czy tworzenie własnej oferty sprzedażowej. Mieszkanie to inwestycja na lata. Trzeba wziąć pod uwagę wszystkie za i przeciw. Tylko wtedy będziemy mieć gwarancję, że stanie się komfortowym i bezpiecznym domem.

Myślisz o sprzedaży mieszkania?

Skorzystaj z naszej darmowej wyceniarki i dowiedz się, ile może być warte.

Wyceń nieruchomość

Średnia ocena: 5.0. Głosy: 1

Zobacz też