Druga fala na rynku mieszkaniowym?

Październikowe zmiany cen  

Październik minął pod znakiem kosmetycznych zmian w cenach ofertowych mieszkań z rynku wtórnego. W porównaniu do września zauważamy kolejne zmniejszenie się dynamiki zmian cen co wskazuje już wyraźniej na zahamowanie wzrostu przeobrażonego w stabilizację. W niektórych miastach takich jak: Poznań, Wrocław, Gdańsk, obserwując wykres zmiany cen taką stabilizację można zauważyć od sierpnia bieżącego roku. Natomiast w przypadku Warszawy, Gdyni i Krakowa od wakacji ceny pozostawały jeszcze w trendzie wzrostowym.

O wspomnianej wcześniej zmniejszonej dynamice zmian cen świadczy jej skala. W październiku miesięczne zmiany na największych rynkach w Polsce wynosiły zaledwie od 0% do 0,8%. Wyjątkiem była jedynie Gdynia, gdzie w pierwszym miesiącu czwartego kwartału br. szacunkowa, ofertowa cena za 1m2 lokalu wzrosła o 1,1% w porównaniu do września i wyniosła 8 334 zł. W Warszawie, Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu cena ofertowa zmieniła się o zaledwie kilka czy kilkanaście złotych za 1m2 mieszkania. 

– mówi Mateusz Romanowski, CEO SonarHome.pl, spółki oferującej darmową wycenę mieszkania online.

Na chwilę obecną trudno powiedzieć jeszcze o jakiejkolwiek tendencji spadkowej cen mieszkań, tym bardziej, że zmiany są bardzo delikatne. Ostatni kwartał pokaże, jak reagują sprzedający i kupujący na nową sytuację związaną ze wzrostem liczby chorych na koronawirusa, który na rynku może odciskać piętno poprzez przeróżne decyzje rządu wpływające na zamykanie poszczególnych gałęzi gospodarki, rynek pracy i przede wszystkim na nastroje konsumentów. Pierwsze skutki ogólnego niepokoju i zakazów wprowadzonych w związku z pandemią obserwowaliśmy w kwietniu, dlatego teraz pojawia się pytanie, czy w warunkach wprowadzania kolejnych restrykcji strona popytowa zareaguje tak samo jak poprzednio, czy może w wyniku „przyzwyczajenia” się do zaistniałej sytuacji ta reakcja będzie łagodniejsza. Na rynek działają przeciwstawne siły (poniżej szanse i zagrożenia). W zależności od tego, które z nich będą przeważały taka będzie jego reakcja. Istnieją dwa czynniki wpływające na rynek nieruchomości, które w bieżącym czasie są często najbardziej ignorowane, czyli nastroje konsumenckie oraz wielkość wolnej gotówki w krajowym obiegu. Te pierwsze mogą mieć negatywny wpływ na rynek w miarę wprowadzania ograniczeń przez polski rząd. Im więcej ich będzie tym bardziej nastroje konsumenckie mogą się pogarszać, prowadząc do wstrzymania decyzji o ważnych wydatkach (takim wydatkiem jest zakup mieszkania). Jest jednak druga strona medalu, czyli „problem” z wolną gotówką. Od kiedy pozostawienie pieniędzy na lokacie przynosi realną stratę, alternatywą (oczywiście wśród innych sposobów inwestycji) staje się rynek nieruchomości.

Nie chodzi tutaj wyłącznie o wynajmowanie mieszkań, ponieważ rynek najmu w ostatnim czasie mocniej odczuł koronawirusowy kryzys, ale o przechowanie wartości pieniądza w czasie (w przypadku nieruchomości chodzi o perspektywę długoterminową).  

Zagrożenia:

spadek nastrojów konsumenckich, ogólna niepewność przyszłościoczekiwanie na spadki cen mieszkańmożliwość wprowadzenia kolejnych restrykcji dotyczących poruszania się, zamknięcia poszczególnych gałęzi gospodarki, drugi lockdown itd.wpływ powyższych czynników na bezrobociespadek opłacalności najmu, trudności z wynajęciem mieszkania w niektórych lokalizacjachogólne pogorszenie gospodarcze w kraju i na świecie

Szanse:

niskie oprocentowanie lokat; niskie stopy procentoweinflacja na poziomie 3%niższe oprocentowanie obligacji skarbowychwysoki popyt na kredyty hipotecznewysoki poziom gotówki w obrocie, oszczędności Polakówpotrzeby mieszkaniowe Polaków (niedobór mieszkań)

Zakupy na kredyt zależne od banków 

Najświeższe wyniki z sektora kredytowego dotyczą września bieżącego roku (publikacja 06.11.2020). W ostatnim miesiącu trzeciego kwartału popyt na kredyty hipoteczne okazał się być wyższy niż w tym samym miesiącu 2019 roku, wzrost wyniósł ponad 5%. Oznacza to, że chętnych za zakup było zaskakująco wiele. Zmiana nastąpiła również w samej liczbie udzielonych kredytów mieszkaniowych. Jeszcze w sierpniu spadek liczby udzielonych kredytów w porównaniu do poprzedniego roku wynosił aż 21,5% natomiast we wrześniu liczba nowo udzielonych kredytów była już tylko niższa o 5,1% w porównaniu do roku poprzedniego. Ten wynik był pokłosiem zapowiadanego wcześniej przez banki złagodzenia polityki kredytowej w III kwartale, jak widać wdrożonego już od początku lipca (proces udzielenia kredytu hipotecznego od momentu złożenia wniosku do podpisania umowy trwa około 2 miesiące).
Według informacji płynących z NBP w IV kwartale banki planują dalsze, choć nieznaczne łagodzenie polityki kredytowej oraz oczekują kontynuacji wzrostu popytu na kredyty mieszkaniowe. Jest to ciekawa deklaracja w kontekście pogorszonych nastrojów z powodu kolejnych restrykcji rządowych. Czas pokaże czy polityka banków będzie zgodna z wcześniejszymi planami, czy jednak koronawirus ponownie zmniejszy skłonność instytucji bankowych do udzielenia kredytów hipotecznych.

Zobacz również: Wycena nieruchomości Warszawa

Polecamy również: Mieszkania na sprzedaż Warszawa