W najbliższym czasie nie należy spodziewać się spadku cen na warszawskim rynku nieruchomości. Przybywa ofert, ale z każdym miesiącem mieszkania drożeją. W skali półrocznej wzrost kształtuje się na poziomie 4,5%. Sonar przeanalizował oferty nieruchomości oraz czerwcowe ceny ofertowe, które pokazują jak dynamicznie zmienia się cenowy krajobraz mieszkaniowy w stolicy.

Ceny mieszkań w Warszawie w 2018 roku

Średnia cena m2 w Warszawie w czerwcu 2018 wyniosła 8833 zł. To o ponad 0,7% wzrost w stosunku do maja tego roku, kiedy m2 mieszkania wyceniany był na 8771 zł. Stawki szybują w górę każdego miesiąca. W I kwartale 2018 ceny były niższe aż o 400 zł.

Ceny mieszkań w Warszawie - czerwiec 2018 - infografika
Ceny mieszkań w Warszawie - czerwiec 2018 - infografika

Zdaniem analityków nie należy spodziewać się tendencji spadkowej. Na podwyżki na rynku nieruchomości wpływa wiele czynników. Buduje się coraz więcej mieszkań, deweloperzy coraz intensywniej promują swoje inwestycje, przybywa ogłoszeń sprzedaży nieruchomości, a mimo to jest ich wciąż za mało. Tylko w 2017 roku deweloperzy przekazali do użytku 78 000 mieszkań. Jednak do Polski, a szczególnie do Warszawy i Krakowa, przybywa coraz więcej obcokrajowców, którzy chcą się osiedlić. Są to Ukraińcy, ale i inwestorzy z zagranicy, którzy dostrzegają duży potencjał zarobkowy w wynajmie. Aż 53% lokali mieszkaniowych w 2017 roku zostało kupionych za gotówkę.

2018 rok to też pozytywne zmiany w kredytach hipotecznych, które można teraz uzyskać łatwiej, niż kiedykolwiek. Dodatkowo, jak zapowiedział prezes Narodowego Banku Polskiego Adam Glapiński, w tym i w kolejnym roku stopy procentowe pozostaną na dotychczasowym, niskim poziomie. Wzrost cen to także kwestia łatwiejszej dostępności, bo kończący się w tym roku program Mieszkanie dla Młodych czy nowe Mieszkanie Plus, umożliwiają młodszym osobom zakupienie własnego M znacznie szybciej, niż kiedyś.

Mieszkania w Warszawie. Przybywa ofert na rynku wtórnym i pierwotnym

Sonar przyjrzał się też liczbie ofert sprzedaży nieruchomości oraz zmianom na tym polu. Wyniki jednoznacznie pokazują duży wzrost. W maju 2018 roku było o 3,75% ofert więcej niż w kwietniu. W czerwcu pojawiło się aż 0,89% ofert więcej. Pod uwagę były brane ogłoszenia z rynku wtórnego oraz pierwotnego. Część z nich to gotowe mieszkania, a część planowane inwestycje deweloperskie, który wystawiane są na sprzedaż wiele miesięcy przed ukończeniem budowy - i często wszystkie lokale sprzedają się na długo przed finalizacją projektów.

Właśnie ten długi czas oczekiwania na możliwość wprowadzenia się do nieruchomości od dewelopera i pewne ryzyko związane z zakupem niedokończonego mieszkania, przyczyniają się do coraz większej popularności nieruchomości z rynku wtórnego. Budowa inwestycji deweloperskich się przeciąga, niektóre nie są dokończone i straszą samotnymi murami, w których mieszkają tylko ptaki. Deweloper ogłasza upadłość lub nagle znika. Tak jak Edbud na warszawskim Targówku czy Włodarzewska S.A na Ursynowie.

Ceny mieszkań w Warszawie. Dzielnice drogie i tanie

Warszawskie dzielnice rozwijają się w zadziwiająco szybkim tempie i z każdym miesiącem przybywa tysiące mieszkańców. Można zauważyć spore dysproporcje między rozbudową inwestycji deweloperskich a infrastrukturą społeczną. Miasto nie nadąża z budową placówek edukacyjnych, stref rekreacyjnych oraz linii komunikacyjnych. Wyraźnie widać to na Białołęce, w której od lat trwa ogromny boom mieszkaniowy. Wedle powszechnego spisu ludności w 2002 roku dzielnica liczyła 55 000 mieszkańców. W 2011 roku było ich już 93 500. Teraz jest to zdecydowanie ponad 100 000.

Białołęka oceniana jest jako region Warszawy z bardzo złym dojazdem do centrum, z niewystarczającą liczbą sklepów - nieco zmieniła to wybudowana w 2017 roku Galeria Północna - oraz zbyt małą liczbą szkół oraz miejsc do spędzania wolnego czasu. Z tego powodu jest jednym z tańszych miejsc do życia w stolicy. Jak pokazuje analiza Sonar, średnia cena za m2 mieszkania to 6510 zł (stan na lipiec 2018). Aktualne średnie ceny: https://sonarhome.pl/ceny-mieszkan/warszawa/bialoleka.

Równie tanie, a jednocześnie zielone i doceniane za młode sąsiedztwo są: Wesoła czy Wawer. Średnie ceny m2 nieruchomości to kolejno: 5445 zł i 5612 zł (stan na lipiec 2018).

Najdroższą warszawską dzielnicą jest wciąż Śródmieście. Sonar wyliczył, że średnio m2 mieszkania w samym centrum kosztuje 12 526 zł, czyli aż 3693 zł więcej niż średnia warszawska cena (stan na lipiec 2018). Jednocześnie to właśnie w Śródmieściu mediana wieku mieszkańców jest największa, a nieruchomości z rynku pierwotnego prawie tam nie istnieją. Grunty dawno zostały zajęte, więc deweloperzy budują w innych dzielnicach.

Wiele inwestycji odbywa się na Wilanowie, które w rankingu OtoDom zostało ocenione jako najlepsze miejsce do życia w Warszawie. Zaraz za nim znajduje się Ursynów, a potem Żoliborz. Dwie pierwsze dzielnice przyciągają głównie młodych mieszkańców, którzy wykupują nieruchomości w nowych budynkach od dewelopera. Odwrotnie niż w Śródmieściu, na Ochocie oraz na Bielanach, gdzie średnia wieku ludności jest wyższa.

Średnie ceny w tych dzielnicach, obliczone przez Sonar, przedstawiają się następująco: Wilanów - 9203 zł za m2, Ursynów - 8845 za m2, Żoliborz - 10 210 za m2, Bielany - 8462 zł za m2, Ochota - 9685 zł za m2, Mokotów - 9973 zł za m2.

Wszystkie ceny odnoszą się do sytuacji na rynku nieruchomości w lipcu 2018 roku. Aktualne średnie stawki do zobaczenia pod linkiem: https://sonarhome.pl/ceny-mieszkan/warszawa

Najpopularniejszy typ mieszkania w Warszawie

Wedle danych Głównego Urzędu Statystycznego mieszkańcy Warszawy najchętniej kupują nieruchomości 3-pokojowe o powierzchni 55-62 m2. Wcześniej największy popyt zauważalny był przy lokalach powyżej 70 m2. Warszawiacy preferują lepszy standard, ciekawszą okolicę, ale mniejszy metraż.

Przy obecnym tempie zmian w liczbie ofert, przy szybkim wzroście cen oraz zmieniających się standardach nieruchomości, możemy spodziewać się, że III i IV kwartał 2018 roku przyniesie wiele zaskoczeń oraz spektakularnych liczb.