Publikujemy kolejny raport cenowy z Warszawy. Zwyczajowo do raportu dołączamy infografikę. Wszystkich zainteresowanych rynkiem mieszkaniowym w Warszawie zapraszamy do miłej lektury!

We wrześniu minęło dokładnie 10 lat od ogłoszenia upadłości przez bank inwestycyjny Lehman Brothers. 15 września 2008 roku stał się symboliczną datą kryzysu ekonomicznego na całym świecie. Wtedy średnia cena za m2 mieszkania w Warszawie wynosiła 9137 zł.

W październiku tego roku ceny sięgnęły 9005 zł za m2. To wciąż mniej niż przed laty, ale Sonar prognozuje, że na przełomie listopada i grudnia 2018 roku, ceny przebiją tę stawkę i wzrosną nawet do 9191 zł za m2. Czy nadchodzi kolejny kryzys? Jak obecnie wygląda warszawski rynek nieruchomości?

Duże podwyżki czy symboliczne wzrosty cen nieruchomości w Warszawie?

Ceny w Warszawie rosną od 5 lat, teraz 1m2 warty jest średnio 9005 zł. Choć to tylko 5zł różnicy w stosunku do stawek wrześniowych - 9000 zł - to od początku roku zauważalny jest wzrost na poziomie 6,53%, czyli 552 zł za 1m2. W styczniu ceny kształtowały się na poziomie 8453 zł. Wyceniarka mieszkań Sonar prognozuje, że w grudniu za 1m2 zapłacimy 9191 zł.

Ceny mieszkań w Warszawie - październik - infografika
Ceny mieszkań w Warszawie - październik - infografika

Jak to przekłada się na całkowite ceny mieszkań? Wyraźnie widać to na przykładzie 3-pokojowego lokalu o powierzchni 70 m2.

styczeń 2018 - 8453 za m2, czyli 591 710 zł za mieszkanie 70 m2 wrzesień 2018 - 9005 za m2, czyli 630 350 zł za mieszkanie 70 m2 grudzień 2018 - 9191 za m2, czyli 643 370 zł za mieszkanie 70m2

Obecnie za taki lokal zapłacimy o 38 640 zł więcej niż w styczniu. A w grudniu - według prognoz - o 51 660 zł więcej niż na początku roku i o 13 020 zł więcej niż teraz, w październiku.

Wpływa to też na wysokość wkładu własnego przy kredytach hipotecznych. Droższe mieszkania wymuszają branie wyższych kredytów.

Załóżmy, że liczymy wkład własny na poziomie 25% dla nieruchomości z przykładu powyżej. W styczniu było to 147 928 zł. We wrześniu 157 588 zł, a w grudniu może to być 160 843 zł. To wzrost o 12 915 zł w skali roku.

Które dzielnice drożeją, a które tanieją?

Średnie ceny w Warszawie stale idą w górę o kilka - kilkadziesiąt złotych za m2 w ciągu miesiąca. Z analizy Sonar wynika, że znacznie dynamiczniej zmieniają się ceny w poszczególnych dzielnicach.

Największy wzrost widoczny jest w Śródmieściu. W sierpniu średnia cena 1m2 wynosiła 10 898 zł, we wrześniu już 11 328 zł. To aż 430 zł więcej. Na drugim miejscu plasuje się Żoliborz z miesięcznym wzrostem cen o 166 zł (teraz 10 526zł). Zaraz za nim Praga Północ i 157 zł więcej niż w sierpniu (8 859 zł).

Duże podwyżki pojawiły się też w dzielnicy Włochy - o 126 zł za m2 (obecnie 8 043 zł) i na Wilanowie - o 114 zł (obecnie 9 525 zł).

Wyraźne wzrosty średnich cen widoczne są również na Ochocie - podwyżka o 98 zł za m2 (obecnie 9973 zł), Ursusie - 97 zł (obecnie 7481 zł), Rembertowie - o 97 zł (obecnie 6216 zł), Bemowie - o 93 zł (obecnie 8064 zł), Białołęce - o 86 zł (obecnie 6696 zł), Ursynowie - o 82 zł (obecnie 8553 zł) i na Targówku - o 75 zł (obecnie 7241 zł).

Bardziej stabilne są średnie ceny mieszkań na Wesołej - wzrosły o 58 zł (obecnie 5808 zł) i na Bielanach - wzrost o 21 zł za m2 (obecnie 8559 zł).

Subtelne podwyżki pojawiły się na Mokotowie - wzrost o 4 zł (obecnie 10 066 zł) i na Pradze Północ - wzrost o 7 zł (obecnie 8489 zł).

Co ciekawe, Sonar zanotował też spadki cen w dwóch dzielnicach. Na Wawrze średnia stawka za 1m2 zmalała aż o 23 zł w stosunku do poprzedniego miesiąca. We wrześniu 2018 wyniosła 5810 zł. Na Woli ceny spadły zaledwie o 2 zł za m2 i utrzymują się na poziomie 9 982 zł.

Wszystkie podane stawki dotyczą sytuacji na początek października 2018. Aktualne średnie ceny można zobaczyć na stronie Sonar.

Ceny mieszkań w odpowiednich dzielnicach sprawdzisz na stronie: Ceny mieszkań w Warszawie

Mieszkania w Warszawie sprzedają się w 3 miesiące

Raport Sonar pokazuje, że we wrześniu 2018 średni czas aktywności ofert sprzedaży nieruchomości wyniósł 107 dni. To o 13 dni dłużej niż w sierpniu i o 8 dni dłużej niż w lipcu.

Pojawiają się wahania, ale z analiz wynika, że od dłuższego czasu mieszkania kupowane są średnio w ciągu 3 - 3,5 miesięcy od chwili opublikowania ogłoszenia na portalu nieruchomości.

Choć we wrześniu było o 6,09% ofert mniej niż przed miesiącem, to nadal możemy przebierać i wybierać w lokalach na sprzedaż. Zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. W ubiegłym miesiącu Sonar przeanalizował aż 20 829 nowych ogłoszeń z samej Warszawy.

Pomimo wysokich cen, mieszkania są łatwo dostępne

Wszyscy narzekają na podwyżki, ale mieszkania nadal sprzedają się bardzo dobrze. Popyt jest wysoki. To częściowo wynika ze wzrostu wynagrodzeń Polaków oraz ze spadku stóp procentowych kredytów hipotecznych.

Deloitte wydał w tym roku raport na temat dostępności mieszkań w państwach członkowskich Unii Europejskiej. Przeanalizowano średnie ceny nieruchomości i średnie wynagrodzenia.

Polska znajduje się na 3 miejscu rankingu z wynikiem 63,1. Co on oznacza? W skali od 0 do 100, im niższa liczba, tym mieszkania są bardziej dostępne dla przeciętnego mieszkańca danego kraju. Średnia dla Europy wynosi 84,3. W Rumunii jest to 48,2, a w Bułgarii 56,1.

Mamy całkiem dobrą pozycję. Co więcej, pomimo podwyżek średnich cen za m2, nadal nie doszliśmy do kwot tuż sprzed kryzysu z 2008 roku. Wzrosty są regularne, ale stabilne. Pod tym kątem Polska jest wyjątkiem. W większości krajów świata zanotowano już przekroczenie kwot sprzed 10 lat. Przykładowo: w Hongkongu o 176%, Peru o 123%, w Szwecji o 67%, a w Niemczech o 37%.

Polacy biorą coraz więcej kredytów na nieruchomości

Łatwa dostępność mieszkań wynika też z tego, że obecnie nie ma problemów z uzyskaniem kredytu hipotecznego. Tylko w I kwartale 2018 roku do banków wpłynęło 55 000 wniosków kredytowych na łączną sumę 13 mld złotych. To o 23,27% więcej niż w tym samym czasie w 2017 roku.

Prezes NBP ogłosił, że w 2018 i w 2019 stopy procentowe utrzymają się na obecnym, niskim poziomie. Przy wysokim wkładzie własnym na poziomie 25%, oprocentowanie wynosi 3,79%. Polaków coraz częściej na to stać, więc biorą kredyty na większe kwoty i kupują własne mieszkania.

Rośnie wysokość rat miesięcznych, ale rosną też wynagrodzenia. Dzięki temu sytuacja na rynku nieruchomości nadal jest stabilna.

Czy nadejdzie kryzys?

Wielu analityków obawia się, że stabilność na rynku jest tylko ciszą przed burzą i wybuchem bańki spekulacyjnej. Na razie pozostaje nam obserwować zmiany. Choć prognozy Sonar mówią o grudniowym wzroście średnich cen za m2 w Warszawie do poziomu 9191 zł, to nie wiadomo, czy powtórzy się sytuacja sprzed 10 lat.

Jedno jest pewne: w tym roku nie należy spodziewać się spadków cen.