Raport: ceny mieszkań w Warszawie - styczeń 2019 (+infografika)

W styczniu ceny mieszkań w Warszawie po raz kolejny wzrosły. Zmiany cen nie są drastyczne, jednak koszt 1 m² zwiększył się niemal w każdej dzielnicy miasta. Co z prognozami ekspertów na temat stabilizacji polskiego rynku mieszkaniowego? Zapraszamy do zapoznania się z raportem na temat cen mieszkań w Warszawie w styczniu 2019 przygotowanym przez Sonar!

Zobacz również: mieszkania na sprzedaż Warszawa

Ceny mieszkań w Warszawie – styczeń 2019

Ceny mieszkań na warszawskim rynku mieszkaniowym w styczniu po raz kolejny wzrosły. Średnia cena za 1 m² mieszkania w Warszawie wynosi obecnie 9 259 zł – to o 49 zł więcej niż w grudniu ubiegłego roku. Skok nie jest drastyczny – wzrost utrzymuje się w podobnej tendencji, jak w ostatnich miesiącach 2018 roku.

Warto jednak zauważyć, iż w grudniu 2018 w kilku dzielnicach miasta ceny wyraźnie spadły – tym razem średni koszt 1 m² w Warszawie odzwierciedla sytuację panującą w większości dzielnic w mieście. W styczniu nie zanotowano bowiem znaczących spadków, wręcz przeciwnie – w większości dzielnic koszt 1 m² wzrósł.

Ceny w poszczególnych dzielnicach Warszawy

Koszt 1 m² w poszczególnych dzielnicach Warszawy wciąż jest silnie zróżnicowany. Najdroższe dzielnice to Śródmieście, Wola, Żoliborz i Mokotów, a najtańsze – Wesoła, Wawer, Rembertów i Białołęka. Koszt 1 m² w Śródmieściu jest o ponad 3 500 zł wyższy, niż średni koszt 1 m² w Warszawie. Jak wygląda w porównaniu z najtańszą dzielnicą – Wesołą? W Śródmieściu za 1 m² zapłacimy średnio o 7 301 zł więcej.

Warto jednak zauważyć, że w poprzednich miesiącach ceny w dzielnicach miasta były zróżnicowane również pod kątem wzrostów i spadków. W styczniu większość z nich zanotowała jednak wyłącznie wzrosty.

Największe skoki cen zanotowały następujące dzielnice: Mokotów o 180 zł za 1 m² (obecnie 1 m² kosztuje średnio 10 424 zł), Ursus o 154 zł za 1 m² (obecnie 1 m² kosztuje średnio 7 692 zł), Targówek o 123 zł za 1 m² (1 m² kosztuje w styczniu średnio 7 400 zł), Wola o 73 zł za 1 m² (obecnie 1 m² kosztuje średnio 10 390 zł), Wilanów o 70 zł za 1 m² (1 m² kosztuje w styczniu średnio 9 691 zł) i Praga-Południe o 39 zł za 1 m² (1 m² kosztuje teraz średnio 8 580 zł).

Spadki cen zanotowano z kolei jedynie w czterech dzielnicach Warszawy. Warto jednak zaznaczyć, że są naprawdę nieznaczne: Praga-Północ – o 21 zł za 1 m², średni koszt 1 m² to w styczniu 8 580 zł, Śródmieście – o 19 zł za 1 m², średni koszt 1 m² to obecnie 12 961 zł, Włochy – o 10 zł za 1 m², średni koszt 1 m² to w styczniu 7 955 zł, Ochota – o 5 zł za 1 m², średni koszt 1 m² to obecnie 9 795 zł.

Na co warto zwrócić uwagę? Wola zanotowała skok dużo mniejszy niż w grudniu. Ceny w Wesołej wzrosły nieznacznie, bo jedynie o 18 zł za 1 m², jednak w grudniu bardzo mocno spadły – niestety ta tendencja nie utrzymuje się. Podobne sytuacje mają miejsce w Rembertowie i na Wawrze. Cena w Śródmieściu spadła obecnie do poziomu z listopada, a na Ochocie to już drugi miesiąc niewielkiego spadku. Po dużym grudniowym skoku ceny w Pradze-Północ obecnie koszt 1 m² nieco spadł.

Liczba ofert i czas aktywności oferty na rynku

W mieście pojawia się coraz więcej ofert mieszkaniowych. Pierwszy skok liczby ofert miał miejsce w grudniu – w styczniu z kolei wzrosła ona o ponad 3 000. Obecnie na warszawskim rynku mieszkaniowym aktywnych jest 25 735 ofert. To wciąż mniej niż na początku roku 2018, kiedy ofert było ponad 30 000, jednak dużo więcej niż w okresie od maja do listopada 2018 roku.

Zdecydowanie najwięcej aktywnych ofert znajdziemy na Mokotowie (3 992), na drugim miejscu plasuje się Śródmieście (2 740), a na trzecim Praga-Południe (2 672). Najmniej ofert znajdziemy w Wesołej (254), na Rembertowie (333) i w Ursusie (467), jednak we wszystkich tych dzielnicach ich liczba wzrosła w porównaniu z grudniem. Ilość ofert spadła na Woli, po wysokim skoku w grudniu obecnie wynosi 2006, prawie o 200 mniej niż miesiąc wcześniej. Najwięcej nowych ofert przybyło na Mokotowie, na Ochocie, w Pradze-Południe, w Śródmieściu, Ursynowie i Żoliborzu.

Oferty aktywne są średnio 145 dni, co stanowi niewielki wzrost w porównaniu z grudniem 2018. W styczniu na sprzedaż mieszkania w Warszawie poczekamy więc około 5 miesięcy. Najdłużej mieszkania sprzedają się w Wesołej (191 dni), a najszybciej w Pradze-Północ (90 dni, bez zmian w porównaniu z poprzednim miesiącem).

W której dzielnicy szukać mieszkania?

Najwięcej ofert znajdziemy na Mokotowie i w Śródmieściu, ale jednocześnie są to najdroższe dzielnice Warszawy. Jeśli jesteśmy gotowi zapłacić 8 000-9 000 zł za 1 m², dużo ofert znajdziemy w Pradze-Południe oraz na Ochocie.

Gdzie warto rozejrzeć się za tańszym mieszkaniem? Niezły stosunek jakości do ilości ofert prezentuje Wawer (5 883 zł za 1 m², 770 aktywnych ofert) i Białołęka (6 785 zł za 1 m², 1426 aktywnych ofert). Korzystna cenowo jest również Wesoła, 5 660 zł za 1 m², jednak tam ofert znajdziemy już mniej (254 aktywne oferty). Warto zwrócić uwagę również na Rembertów – 6 202 zł za 1 m², 333 aktywne oferty.

Zwróćmy uwagę na porównanie: za mieszkanie o powierzchni 50-60 m² w Pradze-Południe, w zależności od standardu i roku budowy, zapłacimy około 420-520 000 zł. W Białołęce za mieszkanie o podobnym metrażu zapłacimy dużo mniej – około 280-380 000 zł, w zależności od standardu.

Najbardziej konkurencyjne dzielnice Warszawy

W której dzielnicy Warszawy najtrudniej sprzedać mieszkanie? Mimo niskiej konkurencyjności cenowej i niewielkiej liczby ofert, najdłużej mieszkania sprzedają się w Wesołej i na Wawrze. Długo na sprzedaż poczekamy również w Śródmieściu – konkurencyjnych ofert jest mnóstwo, a mieszkania czekają na sprzedaż średnio niemal 6 miesięcy. Najlepiej lokale mieszkalne sprzedają się w Pradze-Północ i Pradze-Południe, oferując przy tym niezłe stawki dla sprzedających. Warto zauważyć, że w Pradze-Północ konkurencja jest mniejsza – obecnie w tej dzielnicy aktywnych jest tylko 878 ofert mieszkaniowych.

Rynek mieszkaniowy w Warszawie – czego się spodziewać?

Średnia cena za 1 m² mieszkania w Warszawie rosła regularnie przez cały rok 2018. W styczniu 1 m² kosztował 8452 zł, a w grudniu już 9 210 zł. Przez cały ubiegły rok cena podskoczyła o 757 zł – 8,96%. Na początku zeszłego roku, aż do kwietnia, wzrost cen był dużo bardziej gwałtowny – podwyższały się nawet o 141 zł miesięcznie. Obecnie wzrost jest mniejszy – jeśli ta tendencja się utrzyma, wzrost cen w 2019 roku nie powinien przekroczyć 5-6%. W związku z tym, że eksperci mówią o dążeniu do stabilizacji rynku, jest to całkiem prawdopodobny scenariusz.

Czy 2019 rok przyniesie zmiany na polskim rynku mieszkaniowym?

W związku z tym, że na początku 2018 roku ceny mieszkań gwałtownie rosły, eksperci obawiali się wybuchu kolejnego kryzysu finansowego. Ceny zwiększały się z powodu drożejących gruntów i materiałów budowlanych, a także niedostatku pracowników. Istotny był również popyt utrzymujący się na bardzo wysokim poziomie, mimo rosnących cen. Aby móc pozwolić sobie na mieszkania, Polacy zaciągali więc coraz więcej kredytów hipotecznych. Wszystko dlatego, że kredyty były stosunkowo tanie, a Polacy cieszą się dodatkowo coraz lepszą zdolnością kredytową. Pod względem ilości oraz łącznej kwoty kredytów rok 2018 był rekordowy. Ceny mieszkań do końca 2018 roku wciąż rosły, jednak ich zmiany nie były już tak znaczące, jak w pierwszym kwartale. W związku z tym już pod koniec roku analitycy uspokajali, twierdząc, że kryzys finansowy nam nie grozi – na 2019 rok zapowiadali powolne wyhamowanie rynku.

Opinie na temat tego, czego spodziewać się po roku 2019, są różne. Część analityków uważa, że rynek nieruchomości się ustabilizuje, inni podkreślają, że liczba zaciąganych kredytów hipotecznych znacząco się zmniejszy. Eksperci są jednak zgodni co do tego, że kolejnego rekordu w ramach liczby kredytów hipotecznych nie będzie. Wszystko dlatego, że pojawiają się pewne sygnały świadczące o nadchodzących problemach w gospodarce narodowej. Zdaniem analityków takie informacje mogą odstraszyć Polaków przed wzięciem kredytu hipotecznego.

W związku z tym, że ceny mieszkań są już wysokie, część z nas może również chcieć zaczekać, aż zaczną nieco spadać. Czy to dobre podejście? Na razie niestety nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. Zdaniem wielu ekspertów rynek nieruchomości w 2019 roku zacznie delikatnie hamować i dążyć ku stabilizacji, w pierwszych miesiącach ceny mają jednak ciągle rosnąć. Niewielu analityków twierdzi, by w tym roku koszt 1 m² mieszkania miał spaść. Na dokładniejsze prognozy musimy jednak poczekać jeszcze 3-4 miesiące.

W styczniu 2019, tak jak każdego miesiąca 2018 roku, ceny za 1 m² mieszkania w Warszawie po raz kolejny wzrosły. Na szczęście wzrost nie jest bardzo wysoki. Warto jednak zauważyć, że miał miejsce niemal w każdej dzielnicy Warszawy. Jednocześnie wydłużył się czas aktywności oferty na rynku, a liczba ofert wzrosła. Czy stanowi to zapowiedź spadku popytu na mieszkania w Polsce? Wielu ekspertów twierdzi, że w tym roku Polacy kupią mniej mieszkań i zaciągną mniej kredytów hipotecznych, ceny zaczną się stabilizować, a rynek mieszkaniowy powoli zahamuje. Już niedługo okaże się, czy te prognozy są trafne.

Polecamy również: wycena nieruchomości Warszawa