Czy to koniec dotychczasowych trendów na rynku mieszkaniowym?

Mediana cen mieszkań wciąż rośnie, jednak tempo wzrostu spowalnia. Liczba nowych ofert na portalach ogłoszeniowych utrzymuje się wciąż na stałym poziomie, co oznacza, że podaż nie zmniejszyła się (dane do października 2021 r.).Rada Polityki Pieniężnej podniosła stopy procentowe do poziomu 1,25%, czyli niewiele niższego niż przed pandemią. Zmiany mogą mieć wpływ na kupujących w kontekście zdolności kredytowej oraz wzrostu wysokości miesięcznej raty kredytu.Przyszłość rynku mieszkaniowego jest mocno rozpatrywana w kontekście informacji o nowych podatkach, pojawiają się opinie, że będą one jednym z głównych czynników wpływających na ochłodzenie rynku.Sprzedający wciąż podnoszą poprzeczkę cenową, jednak dotyczy to głównie mieszkań o metrażu do 65m2, nieco niższe ceny ofertowe zaobserwowano w przypadku mieszkań o powierzchni od 65 do 90 m2.

Subtelne spowolnienie na rynku nieruchomości

Dotychczasowe dane o dynamice zmian cen lokali mieszkalnych nie zaskakiwały. Trzeci kwartał 2021 r. zakończył się kolejnym wzrostem cen ofertowych mieszkań z rynku wtórnego w Polsce, choć dynamika wzrostu zmalała w porównaniu do II kw. 2021 r. (średnio z 1,18% do 0,95%). 

Zmiana cen ofertowych mieszkań z rynku wtórnego w Polsce [zł/m2]

Trend cenowy, jaki pokazuje wskaźnik obrazujący sytuację w całym kraju, wygląda podobnie do tego dotyczącego zmian cen mieszkań w stolicy. W Warszawie mimo kontynuacji trendu wzrostowego można zaobserwować spowolnienie tempa wzrostu (średnia zmiana z 1,34% w II kw. na 0,82% w III kw. 2021 r.). W październiku cena ofertowa 1 m2 lokalu mieszkalnego w stolicy wyniosła 12,3 tys. zł 

Zmiana cen ofertowych mieszkań z rynku wtórnego w Warszawie [zł/m2]

Na chwilę obecną, jak wynika z danych SonarHome, do końca października bieżącego roku nie zmieniła się również wielkość podaży. Liczba nowych, unikalnych ogłoszeń niezmiennie stanowi około 30% ogólnej liczby ofert na portalach internetowych, co oznacza, że do końca października nie obserwujemy ograniczenia ani wzrostu podaży, czyli sytuacji, w której grupa osób sprzedających mieszkanie zaczęłaby maleć bądź rosnąć.  

Liczba unikalnych ogłoszeń na portalach internetowych 

Jakie zmiany nas czekają?

Rynek mieszkań do tej pory był przewidywalny, co potwierdzają powyższe dane zgromadzone do października bieżącego roku. Nawet nagłe pojawienie się pandemii nie zahamowało obserwowanych wcześniej systematycznych wzrostów cen mieszkań. Od kilku lat niskie stopy procentowe, dobra sytuacja na rynku pracy i rosnące wynagrodzenia wpływały na rekordowe zainteresowanie rynkiem nieruchomości mieszkaniowych. Powolne nasycenie popytu można było zaobserwować jedynie poprzez zmniejszone tempo wzrostu cen mieszkań w III kw. 2021 roku. 

W bieżącej ocenie sytuacji na rynku mieszkaniowym nie można pominąć zmian wysokości stóp procentowych, jakich dokonała Rada Polityki Pieniężnej. Jeszcze do niedawna nastawienie RPP było bardzo gołębie i dominował pogląd o możliwości utrzymania się stóp na niskim poziomie w kolejnych miesiącach lub raczej niewielkiego i rozłożonego w czasie ich wzrostu. Dlatego wyraźne podniesienie stóp procentowych w październiku oraz jeszcze silniejsza kontynuacja ruchu w listopadzie były dla rynku zaskoczeniem. Tym samym podwyższenie stóp procentowych miało miejsce szybciej od oczekiwań i zaskoczyło swoją dynamiką. Po podwyżce o 0,4 pkt. proc. w październiku oraz o kolejne 0,75 pkt. proc, w listopadzie główna stopa znalazła się na poziomie 1,25%, czyli niewiele niższym niż przed pandemią. 

Rynek nieruchomości mieszkaniowych nie pozostaje obojętny na zmiany stóp procentowych. Wpływają one na zdolność kredytową Polaków i na wysokość raty kredytu. Choć miesięczna kwota spłaty kredytu może wzrosnąć o pozornie niewielką wartość, to zawsze pozostawia potencjalnym kupującym większe pole do namysłu nad zakupem nieruchomości. Dotychczasowa seria podwyżek może powodować też niepokój i niepewność co do ich kontynuacji. – mówi Anton Bubiel, dyrektor operacyjny w SonarHome

Tym bardziej że prognozy ekonomistów wskazują, że docelowy poziom stóp procentowych będzie wyższy niż przed pandemią. Zresztą widać to już u naszych sąsiadów. Zarówno w Czechach, jak i na Węgrzech główna stopa procentowa jest już wyższa niż w 2019 roku. W Czechach po ostatniej wyraźnej podwyżce aż o 1,25 pkt. proc. wzrosła ona do 2,75% i nie można wykluczyć, że także nad Wisłą osiągniemy poziomy w okolicach 3% wobec 1,5%, który utrzymywał się przez pięć lat od 2015 do 2020 roku. Ostatni raz główna stopa procentowa wynosiła 3% w 2013 roku, czyli w czasie, kiedy dotychczasowa hossa na rynku nieruchomości dopiero się zaczynała.     

Zmiany dotykają zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Po kilku bardzo udanych latach można odnieść wrażenie, że sektor spółek deweloperskich jest przygotowany na możliwe ochłodzenie. Dodatkowo w przypadku rynku pierwotnego dużo łatwiejsze (niż na rynku wtórnym) jest regulowanie podaży, co za tym idzie łatwiej jest kontrolować zmiany cen nowych mieszkań lub utrzymywać ich dotychczasowy poziom. Rynek wtórny z racji tego, że składa się z wielu jednostkowych właścicieli, jest dużo bardziej rozproszony i zależny od reakcji popytu. Oznacza to, że na nim szybciej możemy zauważyć zmiany cen. Nie musi to być zła informacja dla sektora mieszkań „używanych”, ponieważ wysokie ceny mieszkań deweloperskich, mogą zachęcać stronę popytową do poszukiwań na rynku wtórnym (na którym ceny nie są wiele niższe, ale rewidując oczekiwania kupujący może nabyć nieruchomość do odświeżenia lub remontu za niższą wartość). Z naszych obserwacji wynika, że mieszkania w Warszawie o cenie nieprzewyższającej 12 tys. zł/m2 cieszą się bardzo wysokim zainteresowaniem. Niemniej szczyt zakupowy najprawdopodobniej mamy już za sobą. Świadczy o tym wydłużający się czas sprzedaży mieszkań, dodatkowo sprzedający częściej niż wcześniej muszą liczyć się z korektą wyjściowej ceny ofertowej.

Przyszłość rynku mieszkaniowego jest dziś również mocno rozpatrywana w kontekście informacji o nowych podatkach, które miałyby zostać nałożone na branżę. Niewiele jednak w nich konkretów, dlatego trudno określić, kiedy ewentualne podatki weszłyby w życie i w jakim momencie rynkowym zastaną cały sektor. Niemniej temat już dziś porusza uczestników rynku. Propozycji zmian w opodatkowaniu branży jest wiele. Pojawiają się w nich m.in.: podatek od pustostanów, podatek od kolejnej nieruchomości, podatek od spekulacji, czy podatek katastralny. Na chwilę obecną Ministerstwo Finansów zaprzecza informacjom o trwających pracach nad podatkiem katastralnym. 

Najnowsze dane z rynku wtórnego

Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie, to wskaźniki, które obserwujemy na bieżąco. Pokazują one jakie decyzje w kontekście cenowym podejmują sprzedający wystawiający swoje mieszkanie do oferty. Pod uwagę bierzemy, wyłącznie oferty będące na portalach ogłoszeniowych nie dłużej niż 14 dni.  

Analiza danych SonarHome pozwala zauważyć, że mieszkania o najpopularniejszym metrażu, które stanowią największy odsetek w całej puli sprzedawanych mieszkań nadal są wystawiane do sprzedaży w coraz wyższych cenach. 

Mieszkania o metrażu od 20 do 40 m2 wciąż znajdują się w niezachwianym trendzie wzrostowym cen. Sytuacja podobnie, choć nieco “gorzej” przedstawia się w przypadku lokali o powierzchni od 40 do 65 m2. Nietrudno się zatem domyślić, że jak zwykle najbardziej wrażliwe na zmiany rynkowe są lokale o większej powierzchni, które cieszą się mniejszą popularnością niż te do 65m2. Niższy popyt i fakt, że cena całkowita tych mieszkań z powodu metrażu jest wyraźnie wyższa powoduje, że sprzedający takie lokale najszybciej odczują negatywne skutki zmieniającej się sytuacji rynkowej.

Trendy zmiany cen mieszkań z rynku wtórnego w Warszawie w podziale na powierzchnię lokalu (statystyki dotyczą nowych ofert, czyli mieszkań będących w ofercie nie dłużej niż 14 dni) 

Powyższe wykresy przedstawiają zmianę ofertowej ceny średniej mieszkań w podziale na powierzchnię lokalu. Linia czerwona oznacza dotychczasowy długoterminowy trend zmiany cen mieszkań, szara linia trendu wyznacza trend krótkoterminowy od 01.10.2021 r. 

Podsumowanie

Zaskakująco mocne, zmiany stóp wprowadzone przez RPP mogą sprawić, że narracja i prognozy na rynku nieruchomości mieszkaniowych zmienią się na skrajnie negatywne. Nie ulega wątpliwości, że rynek mieszkaniowy odczuje wpływ podwyżki stopy referencyjnej. Zmiany stóp nie muszą jednak powodować gwałtownej reakcji cenowej. Do spekulacji o przyszłości rynku dochodzą informacje o nowych podatkach, jakie miałyby objąć rynek nieruchomości, jednak szczegóły wciąż nie są znane, także nie można do końca określić, na jaką skalę rząd zdecyduje się opodatkować sektor i jakie będą tego skutki. 

Jeśli zakładamy, że można oczekiwać spadku cen mieszkań, to podobnie powinniśmy założyć, że prawdopodobna jest sytuacja, w której ceny mieszkań się ustabilizują. Wciąż na rynku mamy bowiem do czynienia z kupującymi posiłkującymi się tylko niewielkim kredytem bądź takimi, którzy całość zakupu mogą sfinansować bez wsparcia banku. 

Zobacz również: Wycena nieruchomości Warszawa

Polecamy również: Mieszkania na sprzedaż Warszawa