Ceny mieszkań w Warszawie – raport

Od początku 2019 roku wzrost cen mieszkań w Warszawie wyniósł niespełna 10%. Badając upływające miesiące, nie ulega wątpliwości, że trend zmian cen na rynku nieruchomości mieszkaniowych pozostaje wzrostowy. Oczywiście poszczególne miesiące mogą przynosić lekkie wahania cen. Po pierwsze pula kupowanych mieszkań i ich cechy są zmienne, a po drugie rynek mieszkaniowy dotyka delikatna sezonowość związana z okresami urlopowymi bądź świątecznymi. W bieżącym roku takim przykładem był sierpień, gdy zarejestrowano spadek cen ofertowych. Ten wyjątek nie zmienił jednak reguły rządzącej rynkiem w 2019 – czyli nie odwrócił trendu wzrostowego. Czego możemy spodziewać się w przyszłym roku? Zapraszamy do zapoznania się z opracowaniem przygotowanym przez SonarHome!

Zobacz również: mieszkania na sprzedaż Warszawa

Aktualny barometr cen w Warszawie

W październiku zaktualizowaliśmy dane, które monitorujemy regularnie, czyli: średni czas wygaśnięcia ofert oraz liczbę monitorowanych ofert dla całego 2019 roku. Informacje te są obecnie referencyjne, jednak z powodu dopracowanej metodologii stanowią niewielkie odchylenie od wcześniej publikowanych danych. Wynika to z przyjętych przez nas nowych kryteriów, dzięki którym prezentowane informacje w pełni odzwierciedlają rzeczywistą sytuację rynkową. Udoskonalamy nasz monitoring tak, aby jak najlepiej opisywał zmiany na rynku oferowanych nieruchomości.

W listopadzie 2019 roku średnia cena 1 mkw. mieszkania w Warszawie wzrosła o ok. 1,61%, czyli 161 zł. W badanym miesiącu przeciętna wartość mieszkania oferowanego na rynku warszawskim wyniosła 10 144 zł/m2, podczas gdy w październiku 9 983 zł/m2. W październiku średni czas, w którym oferty były aktywne na rynku, spadł do 130 dni. Skrócił się on o ponad miesiąc w porównaniu do września, bo o 38 dni. Obecnie na rynku dostępnych jest około 14 757 ofert sprzedaży mieszkań lub domów. Zdecydowanie najwięcej pojawia się lokali 3-pokojowych (4 818 ofert) i 2-pokojowych (4 597), nieco mniej - mieszkań 4-pokojowych (2 074) i kawalerek (975). Największą liczbę ofert znajdziemy na Mokotowie (3 962), a najmniejszą na Rembertowie (118).

Ceny mieszkań w Warszawie w 2019 roku

Rok 2019 przyniósł kontynuację trendów z poprzedniego roku, czyli systematyczny wzrost cen mieszkań w Warszawie. Każdego miesiąca, poza lekką korektą w sierpniu, rejestrowano kolejne podwyżki cen. Obecny skok kosztu 1 mkw. jest najwyższy od kwietnia, kiedy wzrost wyniósł 168 zł. Zdecydowanie najwyższą dynamikę zmian ceny średniej zanotowano jednak w marcu: wartość 1 mkw. oferowanego mieszkania była wyższa aż o 375 zł. Cena 1 mkw. w Warszawie od początku roku wzrosła o 9.4% (w styczniu było to 9 272 zł, czyli o 872 zł mniej niż obecnie).

Ceny mieszkań w Warszawie – dzielnice

Szacunkowe ceny mieszkań w poszczególnych dzielnicach stolicy są zróżnicowane. W październiku 2019 r. przedstawiały się następująco:

Śródmieście: 14 476 PLN

Żoliborz: 12 223 PLN

Wola: 11 349 PLN

Mokotów: 11 224 PLN

Ochota: 10 760 PLN

Wilanów: 10 169 PLN

Praga-Północ: 10 000 PLN

Ursynów: 9 415 PLN

Bielany: 9 333 PLN

Praga-Południe: 9 279 PLN

Włochy: 9 150 PLN

Bemowo: 8 838 PLN

Ursus: 8 241 PLN

Targówek: 8 214 PLN

Białołęka: 7 364 PLN

Wesoła: 6 456 PLN

Wawer: 6 430 PLN

Rembertów: 6 087 PLN

W czerwcu Śródmieście notowało nieznaczne spadki średniej ceny 1 mkw., jednak kolejne miesiące przyniosły tu znaczącą podwyżkę. Koszt 1 mkw. wzrósł aż o 1 476 zł od stycznia 2019 do teraz. Po Śródmieściu najwyższe ceny mieszkań są notowane na Żoliborzu. Różnica pomiędzy Śródmieściem a Żoliborzem to ponad 2000 zł za 1 mkw. Wśród najdroższych dzielnic Warszawy w ostatnich miesiącach niezmiennie znajdowały się również Wola, Mokotów, a także Ochota.

Prognozy SonarHome mówią, że do końca roku i na początku następnego obecna sytuacja niewiele się zmieni. Najprawdopodobniej w większości warszawskich dzielnic dojdzie do wzrostu średniej ceny za mkw. W centrum oraz na Pradze-Północ i Pradze-Południe będzie on bardziej dynamiczny, natomiast na obrzeżach (zwłaszcza w Ursusie, Wesołej, Rembertowie, na Wawrze) sytuacja ma okazać się bardziej stabilna. Największy wzrost spodziewany jest w Śródmieściu i na Pradze-Północ – o prawie 400 zł/mkw. oraz na Żoliborzu i Woli – o ok. 300 zł, zaś najmniejszy w dzielnicach Rembertów, Wawer i Wesoła – w przypadku tego pierwszego różnica ma być niemal niezauważalna.Interesująca wydaje się sprawa Bemowa i Targówka – im bliżej końca budowy metra, tym notuje się tam wyższe ceny. Po otwarciu wszystkich stacji spodziewane są jeszcze bardziej dynamiczne wzrosty.

Najtańsze dzielnice Warszawy

W 2019 roku najniższe ceny średnie w Warszawie rejestrowano na Rembertowie i ostatnie miesiące (październik i listopad) nie przyniosły w tym przypadku żadnych zmian. Nieco inaczej sytuacja wygląda, jeśli chodzi o miejsce drugie. Przez większość ostatnich miesięcy plasował się na nim Wawer, jednak w lipcu i sierpniu, po spadku średnich cen mieszkań w ofercie, na drugim miejscu znalazła się Wesoła. Ceny spadły tu z poziomu 6 785 zł w czerwcu do 6 220 zł w lipcu, a więc o 565 zł za 1 mkw. Co ciekawe, przez większość 2018 r. to właśnie Wesoła była najtańszą dzielnicą Warszawy. Obecnie sytuacja wróciła do stanu z czerwca 2019 i dzielnica ta plasuje się na trzecim miejscu w październiku i listopadzie. Wyżej od niej znalazła się wspomniana wcześniej dzielnica Wawer. Na ten moment średni koszt 1 mkw. wynosi w tej lokalizacji 6 430 zł.

Ceny mieszkań w Warszawie – rynek pierwotny

Chociaż boom budowlany w skali kraju złagodniał, w Warszawie wciąż powstaje mnóstwo atrakcyjnych inwestycji. Ceny mieszkań na rynku pierwotnym wahają się od około 5 000 zł za 1 mkw. w tańszych dzielnicach miasta, takich jak Włochy czy Białołęka, ale – co ciekawe – również na Ursynowie, do ponad 20 000 zł w atrakcyjnych apartamentach w Śródmieściu. Jeśli chodzi mieszkania 2-pokojowe, w Śródmieściu znajdziemy oferty za 12 000-13 000 zł, natomiast wykończoną kawalerkę możemy kupić już za 10 000 zł za 1 mkw. Do najdroższych ulic w Śródmieściu należą te położone w pobliżu Starego Miasta. W przypadku cen na rynku pierwotnym wszystko zależy oczywiście od standardu, wykończenia i dokładnej lokalizacji.

Ceny mieszkań w Polsce

W większości miast w Polsce sprawdziły się prognozy ekspertów z końca 2018 roku. Mówiły one o tym, że sytuacja na rynku mieszkaniowym w naszym kraju będzie się stabilizować, ceny przestaną rosnąć, boom budowlany wyhamuje, a pod koniec roku doświadczymy nawet spadków cen. W większości miejsc scenariusz częściowo się sprawdził, a w lokalizacjach takich, jak Lublin, Olsztyn, Szczecin czy Zielona Góra ceny zaczęły spadać. Dane te potwierdzają badania SonarHome.

Budownictwo mieszkaniowe

Rok 2018 był rekordowy dla deweloperów pod względem liczby oddanych mieszkań. W pierwszym półroczu roku 2019, według danych GUS, oddano do użytkowania o 14,4% więcej mieszkań niż przed rokiem. Deweloperzy przekazali ich do eksploatacji o 22% więcej, natomiast wydano o 2,5% mniej pozwoleń na budowę niż rok temu.

Polacy chętnie biorą kredyty

Rynek mieszkaniowy prosperuje, a Polacy wciąż tak samo chętnie, jak rok temu, zaciągają kredyty hipoteczne. Według danych BIK, w okresie od stycznia do października tego roku Polacy zaciągnęli 385,39 tys. kredytów mieszkaniowych. Ich łączna wartość to ponad 50 mld zł. 1/5 umów kredytowych podpisano w aglomeracji warszawskiej. W okresie od stycznia do sierpnia br. tam też udzielono kredytów o największej wartości (łącznie 7,28 mld zł), jak również przyznano rekordową ich liczbę – aż 19,6 tysięcy. Utrzymujący się wysoki wolumen udzielanych kredytów ma kilka przyczyn. Niskie stopy procentowe wpływają na niski poziom WIBOR, który jest składową oprocentowania kredytu (oprocentowanie = WIBOR + marża banku), co sprawia, że koszty kredytu są niskie, a co za tym idzie, większa liczba Polaków ma zdolność kredytową (którą zachwiać mogą jedynie rosnące ceny mieszkań). Z kredytów korzystają również inwestorzy, dzięki temu za posiadaną gotówkę (wykorzystaną na wkład własny) są w stanie nabyć większą liczbę nieruchomości przeznaczanych na wynajem. Dobra sytuacja gospodarstw domowych (na, którą wpływały rosnące wynagrodzenia, niskie bezrobocie i stabilny rynek pracy) sprawia, że Polacy są skłonni do podejmowania decyzji o dużych wydatkach bądź o długoterminowym zadłużeniu w postaci kredytu hipotecznego.

Płace Polaków rosną

Zgodnie z danymi GUS, średnie wynagrodzenie w III kwartale 2019 roku wyniosło 4 931, 59 zł brutto. Natomiast przeciętna płaca w sektorze przedsiębiorstw, która wyniosła 5 148,07 zł, w porównaniu do zeszłego roku jest o 6,34% wyższa. Średnia krajowa dla tego sektora w sierpniu wyniosła 5 182,43 zł., we wrześniu 5 125,26 zł, a w październiku 5 084,56 zł. Najwyższymi zarobkami mogą pochwalić się mieszkańcy Warszawy, Gdańska i Katowic.. Polaków stać na spłacanie kredytów hipotecznych, a do tego banki kuszą atrakcyjnymi promocjami. Wśród deweloperów ocena sytuacji rynkowej jest wciąż pozytywna, ponieważ popyt na mieszkania utrzymywał się pomimo wzrostu cen. O tym, że Polacy mają coraz bardziej wyrafinowane preferencje mieszkaniowe, świadczy raport dostarczony przez domiporta.pl. Portal na początku roku odnotował zdecydowanie wyższe zainteresowanie lokalami 3-pokojowymi, spadła za to popularność kawalerek.

Prognozy zmian cen w Warszawie

Zgodnie z prognozą SonarHome, średnia cena 1 mkw. mieszkania w Warszawie pod koniec 2019 roku wyniesie ok. 10 393 zł. Trend wzrostowy będzie się więc utrzymywać. Według prognoz SonarHome, pod koniec roku szacowana cena 1 mkw. powinna zanotować podwyżkę niemal w każdej dzielnicy Warszawy.To właśnie tendencji wzrostowych powinniśmy spodziewać się po ostatnich miesiącach 2019 roku. Zainteresowanych rynkiem mieszkaniowym w Warszawie zapraszamy do śledzenia miesięcznych i kwartalnych raportów przygotowywanych przez SonarHome.

Polecamy również: wycena nieruchomości Warszawa