Raport: ceny mieszkań w Warszawie - lipiec 2018 (+infografika)

Stabilizacja czy początek bańki spekulacyjnej?

Sytuacja na rynku nieruchomości w Polsce jest pod wieloma względami rekordowa. Ceny są najwyższe od wielu lat. Zgodnie z raportem Sonar, w lipcu 2018 roku średnio za m2 w Warszawie trzeba było zapłacić 8880 zł, czyli o 0,53% więcej niż w czerwcu. Wtedy ceny kształtowały się na poziomie 8833 zł za m2. Wyraźniej wzrost widać w skali całego półrocza. W styczniu m2 mieszkania był aż o 400 zł tańszy, co daje nam 5% podwyżki.

Stosunkowo niewiele w skali jednego m2. Ale za mieszkanie 50 m2 zapłacimy aż o 20 000 zł więcej niż w styczniu 2018. To dla niektórych większość oszczędności na poczet wkładu własnego przy kredycie mieszkaniowym.

Niektórzy analitycy zapowiadają szybkie załamanie się rynku, nawet tej jesieni lub w przyszłym roku. Jednak mogą to być przesadne prognozy, bo w rzeczywistości rynek nieruchomości jest ustabilizowany od kilku lat. Popyt i podaż rosną równocześnie, a ceny zwiększają się zaledwie o kilka procent w skali roku. W 2008, kiedy wybuchła bańka spekulacyjna, sytuacja była zgoła odmienna. Wtedy ceny mieszkań zmieniały się z dnia na dzień, pojawiały się wzrosty na poziomie kilkudziesięciu procent. Mieszkania drożały, a deweloperzy nie mogli ich sprzedać. Wielu ogłosiło upadłość.

Teraz pojawia się inny problem - ogromny popyt i coraz mniejsza liczba wolnych gruntów. Nowe inwestycje deweloperskie rosną w zastraszającym tempie, a często wszystkie mieszkania wyprzedzane są na długo przed rozpoczęciem budowy. Z tego względu rozwijają się obrzeżne dzielnice Warszawy, takie jak Wawer czy Wesoła.

Jak sprawdził Sonar, w porównaniu ze Śródmieściem czy Wilanowem jest tam niewiele nowych mieszkań, ale pojawia się coraz więcej nabywców. Spowodowane jest to niskimi cenami, są o ponad 50% mniejsze niż w Śródmieściu. O popularności młodych dzielnic decyduje też zielone otoczenie, ciekawe sąsiedztwo i poczucie bezpieczeństwa.

Obecnie średnia cena za m2 w Wesołej to 5503 zł, a w Wawrze - 5604 zł za m2. Dla porównania, średnia cena w Śródmieściu to 12 135 zł za m2, a w Wilanowie, czyli w obecnie najpopularniejszej dzielnicy, 9322 zł za m2.

Wszystkie ceny dotyczą początku sierpnia 2018. Aktualne kwoty dla warszawskich dzielnic sprawdzisz tu: https://sonarhome.pl/ceny-mieszkan/warszawa

Zobacz również: mieszkania na sprzedaż Warszawa

Więcej ofert i lepsza dostępność mieszkań w Warszawie

10 lat temu ludzie kupowali mieszkania znacznie szybciej niż teraz. Było mniej ofert i choć oprocentowanie kredytów hipotecznych było znacznie wyższe, to deweloperzy nie musieli długo czekać na zwrot z inwestycji. Teraz nabywcy dłużej zastanawiają się nad zakupem. Podchodzą do tego zachowawczo i starannie sprawdzają nieruchomości, porównują oferty i planują wydatki. Widać to też w statystykach NBP - z każdym rokiem zmniejsza się zadłużenie z tytułu hipotek, a wzrasta poziom wkładu własnego. Obecnie wynosi średnio 20%.

Jest to częściowo spowodowane wymogami banków, ale też podejściem młodych ludzi do kupna własnego M. Coraz mniej osób chce na 40 lat wiązać się kredytem i wpadać w długi.

Jak pokazuje raport Sonar, w lipcu 2018 ogłoszenia nieruchomości były aktywne średnio przez 99,5 dnia. W czerwcu o 6 dni dłużej - 105 dni. W ubiegłym miesiącu znacznie szybciej sprzedawały się mieszkania na Pradze-Północ - w około 78 dni i na Targówku - około 84 dni.

Po drugiej stronie znajdują się oferty z Wawra (aktywne około 131 dni), Rembertowa (są aktywne średnio przez 118 dni), Wilanowa (118 dni) oraz Śródmieścia i Mokotowa (102 dni). Czyli zarówno mieszkania z rynku pierwotnego, jak i wtórnego sprzedają się w okresie 3-4 miesięcy.

Gdzie najłatwiej kupić mieszkanie w Warszawie?

Wilanów jest najpopularniejszą dzielnicą w stolicy. Buduje się tam najwięcej i najwięcej się sprzedaje. Popyt cały czas wzrasta, bo wedle wielu raportów, analiz oraz opinii samych mieszkańców, jest to najlepsze miejsce do życia w Warszawie. Wilanów jest zielony, czysty, ma rozwiniętą infrastrukturę oraz siatkę komunikacyjną, jest uporządkowany architektonicznie oraz ma młode sąsiedztwo. Mieszkania chętnie kupują tam rodziny i osoby w wieku około 30 lat.

Tylko w lipcu 2018 Sonar zebrał 939 ofert sprzedaży nieruchomości z Wilanowa. Dzielnica rozwija się bardzo dynamicznie, od stycznia 2018 roku sprzedano już 1207 mieszkań. W większości to nowe lokale od deweloperów. Mokotów traci na popularności i zmniejsza się liczba nabywców, dlatego liczba aktualnych ogłoszeń sięga 2903. W ofertach można przebierać też w Śródmieściu, ale znajdziemy tam głównie propozycje z rynku wtórnego, osiągające zawrotne ceny ponad 12 000 zł za m2.

Najtrudniej znaleźć ciekawe mieszkanie na Targówku. Wynika to głównie z niewielkiej liczby ofert. Podobnie jest na Ursusie, Rembertowie, oraz na Pradze Północ.

Warszawa to jedna z najtańszych stolic Europy. Warszawskie ceny nieruchomości w kontekście cen europejskichWarszawa to najdroższy rynek nieruchomości w skali naszego kraju, ale jeden z najtańszych w Europie. A to tego jeden z najbardziej ustabilizowanych od lat. Pokazują to badania Eurostat: w III kwartale 2017 roku ceny w Warszawie były o 3,7% wyższe niż rok wcześniej. W tym samym czasie ceny na Islandii wzrosły o 22%, w Czechach o 12,3%, a w Portugalii o 10,4%.

Najbardziej szokujące są różnice między Warszawą a Londynem. Wedle Eurostat za m2 w Polsce zapłacimy 1700 euro, a w Wielkiej Brytanii 18 000 euro. Chcąc samodzielnie odłożyć na mieszkanie o powierzchni 70 m2, musimy kolejno zbierać pieniądze przez 8 lat lub 11 lat. Dla porównania w Niemczech jedynie 3 lata.

Co wpływa na wysoki podaż i popyt na rynku nieruchomości?

Wedle danych GUS w 2017 roku oddano do użytku 20 775 mieszkań, rozpoczęto budowę kolejnych 12 193 oraz wydano zgodę na budowę 19 225 nowych lokali. Te liczby dotyczą deweloperów, spółdzielni oraz projektów indywidualnych. Większość z ukończonych inwestycji została wyprzedana jeszcze przed zakończeniem budowy.

Stopa bezrobocia jest niska, PKP wysoki, a Polacy zarabiają coraz więcej i częściej kupują nieruchomości z własnych oszczędności lub biorąc kredyt z dużym wkładem własnym. GUS podaje, że średnia pensja brutto to 4846 zł. Wedle obliczeń NBA obecnie można za nią kupić 0,84 m2 mieszkania. To uśrednione wyliczenia, które nie wyglądają zbyt optymistycznie. Jednak w stosunku do 2007 roku, gdy zarobki wystarczały na 0,49 m2, jest to wzrost na poziomie 70%.

Dodatkowo teraz łatwo o kredyt mieszkaniowy, a stopy procentowe są najniższe od lat i będą niskie jeszcze w przyszłym roku. Dużą rolę w kształtowaniu popytu odegrały też programy rządowe: Rodzina na Swoim i Mieszkanie dla Młodych. To między innymi duże dofinansowania pozwoliły wielu osobom na zakup swojego M. Teraz, gdy rząd wycofał się z MdM, na jego miejsce proponując Mieszkanie Plus, sytuacja może się zmienić.

W kontekście warszawskiego rynku nieruchomości kluczowe są też inwestycje. Nawet 90% mieszkań w niektórych inwestycjach deweloperskich kupowanych jest za gotówkę. Coraz popularniejszy staje się flipping properties, czyli praktyka kupowania i odnawiania mieszkań, by sprzedać je z zyskiem. Najchętniej wybierane są nieruchomości 1 lub 2-pokojowe, mające około 50 m2.

Inwestycje w nieruchomości są pewniejsze i bardziej dochodowe niż nisko oprocentowane lokaty. Wynajem się opłaca, bo młodzi ludzie są mobilni i często szukają lokum na krótsze okresy. Przybywa też imigrantów z Europy Wschodniej oraz z innych krajów europejskich, którzy studiują, pracują lub rozwijają biznes w stolicy. Szukają mieszkania na rok lub kilka lat i nie chcę wydawać wszystkich oszczędności na zakup nieruchomości.

Teraz taniej, za miesiąc drożej

Prognozy mówią, że w najbliższych miesiącach ceny pójdą w górę. Osoby, które kupią teraz mieszkanie zapłacą więcej, niż nabywcy sprzed miesiąca. Ale mniej, niż Ci, którzy na zakup zdecydują się w III lub IV kwartale 2018 roku.

Polecamy również: wycena nieruchomości Warszawa