Raport: ceny mieszkań w Warszawie - wrzesień 2018 (+infografika)

Jeszcze rok temu średnia cena za m2 nieruchomości w Warszawie, sięgająca 8000 zł, wydawała się kolosalnie wysoka. W sierpniu padł kolejny rekord podwyżek - teraz musimy liczyć się ze średnim wydatkiem rzędu 9000 zł za m2. A stawki idą w górę. Pod koniec roku mogą dobić do 9200 zł.

Co w sierpniu 2018 zmieniło się na rynku mieszkaniowym i jak kształtują się ceny? Na te pytania odpowiada raport Sonar.

Niewielkie różnice procentowe, ale olbrzymie dla portfela

W porównaniu z lipcem 2018 ceny w Warszawie skoczyły o 1,35%. Od stycznia wzrost wyniósł 6,47%. To 547 zł więcej za jeden m2. Biorąc pod uwagę, że w stolicy największą popularnością cieszą się mieszkania 2 lub 3-pokojowe o powierzchni 50-70 m2, to średnio są o 33 000 zł droższe.

Zobacz również: mieszkania na sprzedaż Warszawa

Tak to wygląda w praktyce:

styczeń 2018, średnia cena za m2: 8453 zł

mieszkanie 50 m2: 422 650 zł mieszkanie 70 m2: 591 710 zł

sierpień 2018, średnia cena za m2: 9000 zł

mieszkanie 50 m2: 450 000 zł mieszkanie 70 m2: 630 000 zł

Dla osoby kupującej mieszkanie na kredyt oznacza to większy wkład własny. Wiele banków wymaga zaangażowania finansowego w wysokości 20% wartości nieruchomości. Na przykładzie styczniowych cen za 70 m2, byłoby to 118 342 zł. Teraz jest to około 126 000 zł, czyli 7658 zł więcej. Niemal dwie kolejne średnie pensje krajowe.

Trzeba pamiętać, że to uśrednione ceny za m2 dla całej Warszawy. Sonar wyliczył, że drożej jest między innymi na Wilanowie ( 9411 zł ), na Śródmieściu (10898 zł), na Mokotowie (10062 zł), czy na Żoliborzu (10360 zł). Znacznie taniej jest na Wesołej (5750 zł), Białołęce (6610 zł), Rembertowie (6119 zł) czy Wawrze (5833 zł). Po środku znajdują się: Bemowo (7971 zł), Bielany (8538 zł), Praga Północ (8702 zł), Targówek (7166 zł) czy Ursynów (8471 zł).

Obecne ceny mieszkań w Warszawie to pochodna problemu deweloperów

Choć ceny w Warszawie są rekordowe, to problem podwyżek dotyczy wszystkich większych miast w Polsce. Dane GUS podają, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy ogółem oddano do użytku 101 100 mieszkań. Wydano zgodę na 118 300 kolejnych. To 19,1% więcej niż przed rokiem.

Buduje się dużo, podaż jest wysoka, popyt też utrzymuje się na dobrym poziomie. Jednak obecne rezerwy gruntów w bankach ziemi przeciętnych deweloperów wystarczą na budowę mieszkań przez około 10 miesięcy. Jeszcze 5 lat temu, gdy zaczęła się obecna hossa, zasoby terenów starczały na okres 6-7 razy dłuższy. Na 5-6 lat.

Kilkadziesiąt procent dobrych gruntów jest w rękach największych graczy na rynku nieruchomości, takich jak ATAL czy Murapol. Pierwsza z firm buduje głównie w Śródmieściu i na Targówku. Druga odpowiada między innymi za Osiedle Natura, Osiedle Praskie oraz Atrium Służewiec.

A i tak prezesi mówią, że ziemie wystarczą im na 2-3 lata inwestycji. Mniejsi deweloperzy mają znacznie trudniejszą sytuację, bo ceny gruntów rosną w zastraszającym tempie i inwestycje stają się coraz mniej rentowne. Dodatkowym problemem jest ograniczenie dostępności nieruchomości pod zabudowę przez państwo - na potrzeby programu Mieszkanie Plus. Wiele działek to tereny rolne.

Deweloperzy podwyższają ceny mieszkań, bo sami płacą więcej. Nawet o 20-30% niż w 2017 roku. A w najatrakcyjniejszych lokalizacjach nawet o 70-80%. Rok temu topowe grunty w centrum można było kupić za 2000 zł za m2. Teraz na obrzeżach płaci się nawet 1 800 zł za m2. A do tego dochodzą koszty materiałów budowlanych, znalezienia wykwalifikowanych pracowników oraz koszty promocji inwestycji. Bez zmian prawnych dotyczących regulacji zakupu gruntów, deweloperzy nie będą mieli gdzie budować lub stracą płynność finansową.

To zapowiedź tego, co może nadejść w niedalekiej przyszłości. Na chwilę obecną nadal mamy duży popyt i wysoką podaż.

Mieszkania w Warszawie sprzedawane są coraz szybciej

Sonar obserwuje też czas aktywności ofert sprzedaży nieruchomości na popularnych portalach. Wyniki zaprezentowane w raporcie jasno pokazują, że z miesiąca na miesiąc mieszkania w Warszawie sprzedają się szybciej. Jeszcze w kwietniu 2018 roku było to średnio 127,3 dni. W czerwcu 105 dni, w lipcu 99,5 dnia, a w sierpniu zaledwie 94,5 dnia. 5 dni krócej niż przed miesiącem.

Przyczyn takiego przyspieszenia jest wiele. Wyższe zarobki i lepsza dostępność kredytów z niską stopą procentową to tylko jedne z nich. Każda dzielnica cieszy się mniejszą lub większą popularnością, z takich powodów jak rozbudowa II linii metra (w sierpniu podpisano zgodę na dalszą rozbudowę na Targówku), transport miejski, infrastruktura handlowo-usługowa, bezpieczeństwo, dostęp do terenów zielonych, czystość czy przyjazne otoczenie.

Najłatwiej o ciekawe mieszkanie na Wilanowie, najtrudniej na Targówku

Dużo buduje się i sprzedaje na Wilanowie, czyli obecnym zwycięzcy rankingu najlepszych dzielnic w stolicy. Tam najłatwiej kupić mieszkanie odpowiadające preferencjom. Można przebierać w ofertach. Dużo nieruchomości dostępnych jest też na Śródmieściu, w tym spora część z rynku wtórnego. Trudno jest kupić dobre mieszkanie na Targówku czy Wesołej, głównie z powodu niewielkiej liczby ofert. Stosunkowo mało deweloperów planuje swoje inwestycje w tamtych okolicach, a cieszą się one coraz większym zainteresowaniem Warszawiaków.

Raport Sonar wykazał, że w 2-3 miesiące sprzedają się mieszkania na Śródmieściu (średnio 67,4 dnia), Ursusie (81 dni), Targówku (85 dni) czy Pradze Północ (90 dni). Znacznie wolniej na Wawrze (142 dni), Wesołej (136 dni), Wilanowie (124 dni), Rembertowie (116 dni), Ursynowie (110 dni) czy na Mokotowie (106 dni).

Czy ceny mieszkań w Warszawie spadną?

Analizy pokazują, że przez najbliższe miesiące utrzyma się tendencja wzrostowa. Jeśli nie pęknie bańka spekulacyjna, to deweloperom może po prostu zabraknąć dobrych gruntów w korzystnych cenach. Wtedy na rynku utrzymają się tylko najwięksi inwestorzy, którzy dbają o rezerwy w bankach ziemi i mogą pozwolić sobie na dywersyfikację inwestycji, budowę w dużych i małych miastach. Obecnie jest tak, że podwyżki w Warszawie, dodatkowo wpłynęły na ceny w Krakowie. To tam w pierwszej kolejności przenieśli się inwestorzy.

Z Krakowa zaczęli planować budowę też w okolicznych regionach, takich jak Niepołomice. W Warszawie powoli rozbudowują się obrzeżne dzielnice.

Sonar na bieżąco obserwuje te zmiany i co miesiąc publikuje raport. Informujemy o zmianach na rynku nieruchomości. Aktualne średnie ceny dla Warszawy i Gdańska dostępne są na stronie: https://sonarhome.pl/ceny-mieszkan

Polecamy również: wycena nieruchomości Warszawa