Sprzedaż mieszkania i zakup nowego - aspekty prawne i finansowe

Z tego artykułu dowiesz się:

Na czym polega procedura sprzedaży dotychczasowego mieszkania i zakup nowego?Jakie są ewentualności pozwalające zbyć starą nieruchomość i zakupić nową możliwie najkorzystniej?W jaki sposób sprzedać mieszkanie sfinansowane kredytem hipotecznym i nabyć nowe również na kredyt?Jak wygląda kwestia podatku w przypadku sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat i zakupu nowego?

Sprzedaż mieszkania i zakup nowego - aspekty prawne i finansowe

Sprzedaż mieszkania i zakup nowego to coraz częstsza praktyka obserwowana na polskim rynku nieruchomości - kiedyś kupowało się jedno, dwa mieszkania na całe życie, dziś liczba takich transakcji dynamicznie rośnie. W rzeczywistości jednak nie jest to tak proste, jak mogłoby się wydawać, zwłaszcza gdy dodatkowym źródłem finansowania staje się kredyt hipoteczny. Problemem okazuje się także odpowiednie zgranie w czasie transakcji sprzedaży dotychczasowego lokum i kupna nowej nieruchomości. Podobnie wątpliwości budzą przepisy podatkowe, jak i obciążenie kredytowe spoczywające na danej nieruchomości. Jak wybrnąć z tych wszystkich kwestii, aby nie popaść w kłopoty?

Transakcja wiązana – możliwe scenariusze

Sprzedaż mieszkania i zakup nowego to dość specyficzna forma transakcji wiązanej. Całą sprawę dodatkowo komplikuje dofinansowanie nabycia kredytem hipotecznym. Warto pamiętać, że podjęte decyzje nie powinny spowodować utraty płynności finansowej. Dlatego też najbezpieczniejszą możliwością jest zachowanie kolejności, według której najpierw dochodzi do sprzedaży starej nieruchomości, a następnie nabycia nowej. Jak jednak zachować się, gdy na rynku pojawia się niezwykle atrakcyjna oferta, z której żal nie skorzystać, a wystawione mieszkanie nadal czeka na kupca?

Jeśli mamy zdolność kredytową, najpierw powinniśmy kupić nowe M, a następnie sprzedać dotychczasowe. Środki pozyskanie ze zbycia pokryją częściową spłatę zaciągniętego zobowiązania albo umożliwią rezygnację z niewypłaconej części kredytu, jeśli jest on wypłacany w transzach. W takiej sytuacji istotna staje się wysokość prowizji, którą szacuje się od przyznanej a niewypłaconej kwoty oraz prowizji liczonej od nadpłaty w przypadku wcześniejszej spłaty.

Kolejny często spotykany scenariusz to zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży z nabywcą starego mieszkania, który wyraża zgodę na sfinalizowanie transakcji w późniejszym terminie. W tym wypadku pojawiają się dwa możliwe schematy postępowania zależne od tego, czy kupowane mieszkanie pochodzi z rynku wtórnego, czy też pierwotnego. 

Rynek wtórny oferuje nieruchomości, których zakup najczęściej wiąże się z jednorazową wypłatą całości kredytu hipotecznego. Warto wiedzieć, że wymogiem uzyskania finansowania w banku jest wkład własny, którego posiadanie może być zależne od sprzedaży poprzedniego mieszkania. 

Nieruchomości z rynku pierwotnego natomiast przekazywane są nabywcy w stanie surowym, dlatego kredyt hipoteczny zwykle wypłacany jest w transzach z uwagi na fakt, że finansowanie obejmuje także wykończenie mieszkania. W przypadku, gdy stare mieszkanie nie zostało jeszcze zbyte, powstaje ryzyko, którego większość banków nie akceptuje. Dlatego takie sytuacje rozpatrywane są indywidualnie na poziomie departamentu ryzyka kredytowego. Wymogiem akceptacji jest konieczność wpłaty całości wkładu własnego przed wypłatą ostatniej transzy. W związku z tym, że wraz z nią kończy się cała transakcja, trzeba mieć na uwadze zakończenie rozliczeń zarówno z bankiem, jak i deweloperem. Dlatego też na tym etapie powinna zostać sfinalizowana sprawa związana ze sprzedażą mieszkania i zakupem nowego.

Trzecia możliwość daje szansę skorzystania z najtańszej opcji kredytowania hipotecznego na rynku. Dopuszcza ewentualność sprzedaży mieszkania z kredytem i zakup nowego w późniejszym czasie. W międzyczasie, czyli już po sprzedaży M, ale jeszcze przed zakupem innego lokum, można umówić się z nabywcą na odroczony termin przekazania kluczy lub wynajem na potrzebny czas.

Krok po kroku: Proces sprzedaży i zakupu mieszkania

1. Przygotowanie do sprzedaży

Ocena wartości nieruchomości: Skorzystaj z wyceny przez rzeczoznawcę lub analizuj ceny podobnych nieruchomości.Przygotowanie mieszkania: Zadbaj o dobre pierwsze wrażenie – małe remonty, porządki i home staging mogą zwiększyć atrakcyjność mieszkania.Zbieranie dokumentów: Przygotuj akt własności, świadectwo energetyczne, zaświadczenie o braku zaległości czynszowych i inne wymagane dokumenty.

2. Promocja oferty

Ogłoszenie sprzedaży: Umieść ofertę na portalach ogłoszeniowych, w mediach społecznościowych i ewentualnie skorzystaj z usług agencji nieruchomości.Organizacja pokazów: Zorganizuj i przeprowadź pokazy mieszkania dla potencjalnych kupujących.

3. Negocjacje i finalizacja sprzedaży

Odbieranie ofert: Rozważ oferty kupna i prowadź negocjacje cenowe.Podpisanie umowy przedwstępnej: Zabezpiecz transakcję i ustal warunki sprzedaży.Finalizacja transakcji: Podpisz akt notarialny, przekaż klucze i ureguluj kwestie podatkowe.

4. Zakup nowego mieszkania

Określenie kryteriów wyszukiwania: Zdecyduj o parametrach przyszłego mieszkania (lokalizacja, rozmiar, cena).Wyszukiwanie ofert: Korzystaj z portali ogłoszeniowych, ofert deweloperów i agencji nieruchomości.Oględziny i weryfikacja: Sprawdź stan prawny i techniczny wybranych nieruchomości.Negocjacje i umowa przedwstępna: Negocjuj cenę i warunki zakupu, podpisz umowę przedwstępną.Finalizacja zakupu: Uzyskaj finansowanie, podpisz akt notarialny i dokonaj płatności.

Finansowanie zakupu nowego mieszkania - opcje i porównanie

1. Kredyt hipoteczny

Opis: Długoterminowy kredyt na zakup nieruchomości, zabezpieczony hipoteką na kupowanym mieszkaniu.Zalety: Możliwość finansowania znacznej części wartości nieruchomości, niskie oprocentowanie w porównaniu do innych kredytów konsumpcyjnych.Wady: Wymóg wkładu własnego, długi okres spłaty, koszty dodatkowe (prowizje, ubezpieczenia).

2. Kredyt mostowy

Opis: Tymczasowe finansowanie służące pokryciu różnicy czasowej między zakupem nowego mieszkania a sprzedażą starego.Zalety: Umożliwia zakup nowego mieszkania bez czekania na środki ze sprzedaży poprzedniego.Wady: Wyższe oprocentowanie niż w przypadku kredytu hipotecznego, krótki okres spłaty.

3. Kredyt konsolidacyjny

Opis: Połączenie kilku kredytów w jeden, często z dodatkową gotówką na kolejne inwestycje.Zalety: Możliwość obniżenia miesięcznej raty, uproszczenie zarządzania długiem.Wady: Może prowadzić do wydłużenia okresu kredytowania i zwiększenia całkowitego kosztu zadłużenia.

4. Własne środki

Opis: Zakup mieszkania za gotówkę zgromadzoną osobiście lub otrzymaną np. w spadku.Zalety: Brak konieczności zaciągania kredytu, uniknięcie kosztów oprocentowania i dodatkowych opłat.Wady: Potrzeba dysponowania dużą kwotą gotówki, co może nie być możliwe dla wszystkich kupujących.

5. Programy wsparcia rządowego (np. "Mieszkanie dla Młodych")

Opis: Programy wsparcia zakupu pierwszej nieruchomości przez młode osoby lub rodziny.Zalety: Dopłaty do wkładu własnego, ulgi podatkowe, preferencyjne warunki kredytowe.Wady: Ograniczenia dotyczące kwalifikacji (np. wiek, dochody), ograniczona pula środków.

Wybierając najlepszą opcję finansowania, ważne jest, aby zważyć swoje możliwości finansowe, plany na przyszłość oraz elastyczność w zarządzaniu budżetem domowym.

Sprzedaż mieszkania z kredytem i zakup nowego – jak to zrobić?

W przypadku, gdy zakup dotychczasowej nieruchomości został sfinansowany kredytem, najkorzystniej jest podpisać umowę sprzedaży mieszkania z kredytem i zakupu nowego w takim czasie po sobie, aby możliwe było dostarczenie do banku udzielającego nowy kredyt wymaganego zaświadczenia o spłacie poprzedniego. Często na te formalności wystarczą dwa tygodnie, jednak jeśli kupujący również stara się o kredyt, procedura znacznie się wydłuża. Okazuje się, że należy również ustalić okres, w jakim bank kredytujący nabywcę przekaże środki na konto banku, w którym sprzedający ma kredyt. W innym przypadku konieczna jest równoległa spłata rat z tytułu obu zobowiązań, o ile zdolność kredytowa na to pozwoli.

Zmiana mieszkania – kwestia podatku

Jak wynika z przepisów, obowiązkowi podatkowemu podlegają transakcje sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat. Zakup nowego jak najbardziej jest wówczas możliwy z pozyskanych w ten sposób środków. Jak jednak interpretować postanowienia ustawy PIT? Czy trzeba odprowadzić podatek?

Ogólną zasadą w tej kwestii jest stwierdzenie, że dochody pochodzące ze sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat są opodatkowane. Należy wobec tego uiścić należność na rzecz państwa, jeśli sprzedający uzyskał w ten sposób dochód, czyli zbył nieruchomość drożej niż zakupił. Warto jednak zauważyć, że w tej sytuacji istnieje możliwość skorzystania ze zwolnienia. Jak to zrobić? Wystarczy sprzedać mieszkanie przed upływem 5 lat i zakupić nowe. W rozumieniu prawa osiągnięte środki zostaną w ten sposób wykorzystane na tak zwane własne cele mieszkaniowe, a to z kolei oznacza, że zobowiązanie podatkowe nie powstaje.

Do końca 2018 roku Ordynacja Podatkowa nakładała na sprzedawcę nieruchomości obowiązek wykorzystania kapitału pochodzącego z transakcji na własne cele mieszkaniowe w terminie do dwóch lat od podpisania aktu notarialnego. Od stycznia 2019 roku okres ten został wydłużony do trzech lat. W tym czasie trzeba podpisać ostateczną umowę przenoszącej prawo własności do mieszkania. Co więcej, ani umowa przedwstępna, ani deweloperska nie zwalniają z obowiązku podatkowego.

Czy sprzedając mieszkanie i kupując drugie płacę podatek?

Jeżeli sprzedajesz mieszkanie, które było Twoją własnością przez więcej niż 5 lat, transakcja ta jest zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT). Jeśli jednak sprzedajesz nieruchomość przed upływem tego okresu, zazwyczaj musisz zapłacić 19% podatek od zysków kapitałowych, chyba że zysk zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe. Zakup innego mieszkania może być uznany za taki cel, jeśli zostanie dokonany w określonym terminie – obecnie masz na to 3 lata od daty sprzedaży poprzedniej nieruchomości.

Jak sprzedać stare mieszkanie i kupić nowe?

Wycena i przygotowanie mieszkania do sprzedaży: Ocen wartość rynkową mieszkania i zadbaj o jego atrakcyjny wygląd dla potencjalnych kupujących.Promocja oferty: Skorzystaj z portali ogłoszeniowych, mediów społecznościowych i ewentualnie usług pośrednika nieruchomości, aby dotrzeć do szerokiego grona zainteresowanych.Negocjacje i finalizacja sprzedaży: Prowadź negocjacje z kupującymi, a po wyborze oferty, przystąp do podpisania umowy przedwstępnej i ostatecznej.Zakup nowego mieszkania: Równocześnie z procesem sprzedaży, rozpocznij poszukiwania nowego lokum, korzystając z podobnych zasobów i metod.Zastosowanie środków ze sprzedaży na zakup: Skorzystaj ze środków uzyskanych ze sprzedaży starego mieszkania do finansowania zakupu nowego, uwzględniając ewentualne potrzeby kredytowe.

Jak rozliczyć sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat i zakup nowego?

Jeśli sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 lat od jego nabycia i chcesz uniknąć podatku od zysków kapitałowych, musisz przeznaczyć uzyskane środki na własne cele mieszkaniowe. Aby to zrobić:

Zakup nowej nieruchomości: Musisz dokonać zakupu innego mieszkania lub domu na swoje potrzeby mieszkaniowe w ciągu 3 lat od zakończenia roku, w którym sprzedałeś poprzednią nieruchomość.Dokumentacja: Zachowaj wszelkie dokumenty potwierdzające zarówno sprzedaż, jak i zakup nieruchomości, w tym faktury i umowy, które mogą być potrzebne do udowodnienia celu mieszkaniowego wydatków.Rozliczenie z urzędem skarbowym: W deklaracji podatkowej za rok, w którym sprzedałeś mieszkanie, należy odpowiednio zadeklarować transakcję i wskazać, że środki zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. Może być konieczne późniejsze przedstawienie dowodów na zakup nowej nieruchomości.

Ile mam czasu na kupno mieszkania po sprzedaży?

Masz 3 lata na zakup nowego mieszkania po sprzedaży poprzedniego, aby móc skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego, pod warunkiem, że sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat od daty zakupu poprzedniej nieruchomości. Okres ten liczony jest od końca roku podatkowego, w którym dokonano sprzedaży. Pamiętaj, że zakup nowego mieszkania musi mieć na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.