Dlaczego prawidłowa wycena jest tak istotna?

Źle określona wartość rynkowa nieruchomości może doprowadzić do:

  • problemów z Urzędem Skarbowym
  • nieskutecznej sprzedaży mieszkania
  • przepłacenia za mieszkanie
  • nie otrzymania kredytu hipotecznego

Wycena mieszkania to określenie wartości rynkowej nieruchomości. Innymi słowy, wycena odpowiada na pytanie “ile warte jest moje mieszkanie?”. Cena danego M różni się w zależności od tego, kto określa jego wartość, a także na jakie potrzeby. Warto tu zaznaczyć, że na wycenę składa się wiele elementów, z których najważniejsze są:

  • stan prawny nieruchomości
  • metraż
  • piętro
  • standard wykończenia
  • stan na dzień wyceny
  • stan wszelkich instalacji
  • rok budowy
  • lokalizacja i otoczenie
  • wysokość czynszu

Kto może wycenić mieszkanie? Na jakiej podstawie?

Wycenić mieszkanie mogą trzy podmioty:

  • właściciel nieruchomości - samodzielnie lub za pomocą narzędzi do wyceny online
  • rzeczoznawca majątkowy
  • agencja nieruchomości

Poniżej znajduje się opis zalet i wad każdego z rozwiązań.

Czy właściciel nieruchomości może samodzielnie wycenić mieszkanie?

Każdy właściciel może samodzielnie wycenić należącą do niego nieruchomość w oparciu o ceny ofertowe i transakcyjne, które to pojęcia wyjaśniamy w kolejnym rozdziale. Jeśli zależy mu na uzyskaniu jak największej kwoty za mieszkanie, powinien on skupić się na analizie cen ofertowych. W przypadku, kiedy chce jak najszybciej sprzedać nieruchomość, warto sięgnąć po ceny transakcyjne, które zazwyczaj są niższe niż ofertowe.Największymi zaletami wyceny nieruchomości przez właściciela są:

  • znajomość stanu technicznego mieszkania - co trzeba wymienić, co się psuje itd.
  • wiedza na temat zalet i wad aranżacyjnych
  • ocena mieszkania pod kątem lokalizacji

Jednak często właściciele popełniają błędy przy dokonywaniu samodzielnej wyceny nieruchomości.

Numer 1 to przeszacowanie wartości nieruchomości, czyli ustalenie ceny ofertowej na zbyt wysokim poziomie w stosunku do standardu, okolicy, innych mieszkań o podobnym metrażu i jakości.Właścicielowi często trudno obiektywnie ocenić, ile jest warte jego mieszkanie. Najczęściej zawyża on cenę sprzedaży ze względu na rzeczy, które z punktu widzenia przyszłego kupującego są bez znaczenia lub mało istotne. Należą do nich m.in. użycie materiałów wysokiej jakości, estetyczne wykończenie, samodzielnie wprowadzone rozwiązania typu połączenie kuchni z salonem czy wc z łazienką. Jest to błąd, ponieważ ceny nieruchomości nie zależą od wyposażenia, a ponadto kupujący najczęściej i tak przeprowadzają remont.

Numer 2 to niedoszacowanie nieruchomości. Innymi słowy, ustalenie zbyt niskiej ceny. Jeśli właścicielowi zależy na szybkim zbyciu nieruchomości, to obniżenie kwoty wydaje się w porządku. Natomiast w innym przypadku może on przegapić szansę na uzyskanie należytej kwoty za mieszkanie.Numer 3 to wszystkie błędy wynikające z nieznajomości różnicy między ceną ofertową a transakcyjną. Warto pamiętać, że kupujący zawsze będą chcieli negocjować cenę. Po to ustala się cenę ofertową i transakcyjną.

Cena ofertowa i transakcyjna - czym się różnią?

Cena ofertowa to deklarowana kwota sprzedaży nieruchomości, którą często obniża się negocjacjami. Właśnie tę cenę widać w ogłoszeniach. To tzw. cena wyjściowa. Rzadko kiedy zdarza się, że kupujący nabywają mieszkanie w cenie, za którą jest wystawione w ogłoszeniach. Jeszcze rzadsza jest sytuacja, w której komuś tak zależy na danej nieruchomości, że oferuje wyższą kwotę. Najczęściej kupujący już na wstępie proponują znacznie niższą cenę.

W wyniku negocjacji ustalana jest ostateczna kwota sprzedaży nieruchomości. To właśnie cena transakcyjna. Najczęściej staje się ona informacją poufną, o której wiedzą jedynie sprzedający, kupujący i notariusz.Zazwyczaj między ceną ofertową a transakcyjną występuje różnica kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Znajomość cen transakcyjnych pozwala na ustalenie odpowiedniej ceny ofertowej - tak, by zostawić pole do negocjacji dla kupujących.

Wycena przez rzeczoznawcę majątkowego

Rzeczoznawca majątkowy to osoba, która posiada uprawnienia do dokonywania wyceny nieruchomości w Polsce. Uprawnienia te nadaje Minister Infrastruktury. Usługi rzeczoznawcy są płatne, ale w wielu przypadkach okazują się opłacalne i potrzebne. Rzeczoznawca najczęściej dokonuje operatu szacunkowego mieszkania na zlecenie konkretnej instytucji lub osoby prywatnej. Nie jest on pośrednikiem nieruchomości, a przedstawiona wycena może stanowić bazę do ustalenia ceny sprzedaży lokalu.Wycena mieszkania przez rzeczoznawcę jest dość szczegółowa. W jej wyniku zleceniodawca otrzymuje stosowny dokument, czyli operat szacunkowy mieszkania.

Co rzeczoznawca bierze pod uwagę przy wycenie mieszkania?

Oprócz standardowych parametrów, takich jak lokalizacja i metraż, które zostały wymienione w pierwszym rozdziale, w grę wchodzą również:

  • ceny transakcyjne podobnych nieruchomości.
  • stan prawny mieszkania
  • historia kredytowa mieszkania
  • miejski plan zagospodarowania terenu

Rzeczoznawcy majątkowi stosują metodę porównawczą pogłębioną, ponieważ:

  • mają dostęp do aktów notarialnych kupna-sprzedaży innych nieruchomości,
  • dysponują bazą wykonanych przez siebie operatów szacunkowych.

Zlecając rzeczoznawcy wycenę nieruchomości, warto poprosić go o podanie widełek cenowych dla wycenianego mieszkania - dzięki temu właściciel dowie się, poniżej jakiej kwoty sprzedaż będzie nieopłacalna.

Ile kosztuje rzeczoznawca?

Ile kosztuje wycena mieszkania przez rzeczoznawcę? To od kilkuset do kilku tysięcy złotych za operat szacunkowy. Ceny różnią się w zależności od miejscowości, ale również celu czy podmiotu zlecającego.Średnie ceny zlecenia wyceny mieszkania przez taką osobę znajdują się pod tym linkiem: rzeczoznawca majątkowy - cennik.

Jak agencja nieruchomości wycenia mieszkanie?

Wielu właścicieli zleca sprzedaż mieszkania agencjom nieruchomości. Zajmują się one m.in. wyceną nieruchomości. Najczęściej są to usługi płatne.Agencje oraz rzeczoznawcy pracujący dla agencji wyceniają mieszkania w oparciu o:

  • wiedzę o rynku nieruchomości
  • doświadczenie w sprzedaży mieszkań podobnych do Twoich i w Twojej okolicy
  • dostęp do bazy danych zawierającej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości

Ile kosztuje wycena mieszkania przez agencję?

Koszty te zależą od danej agencji. Na rynku można spotkać się z trzema modelami:

  • wycena darmowa i niezobowiązująca, bez podpisania umowy - dokonywana zazwyczaj przez doradcę ds. nieruchomości
  • wycena mieszkania jako gratis do podpisanej umowy - zajmuje się nią albo doradca, albo rzeczoznawca
  • płatna wycena - najczęściej w formie operatu szacunkowego mieszkania - kosztująca od kilkuset do kilku tysięcy złotych

Warto zwrócić uwagę również na to, że wyceny dokonywane przez agencje mogą różnić się zawartością. W zależności od polityki danej agencji właściciel może otrzymać np. krótką informację związaną z wyceną oraz wiele porad dotyczących sprzedaży mieszkania. Bardzo często darmowe wyceny zawierają materiały marketingowe. Właściciel mieszkania nie zawsze informowany jest o tym, jakie elementy składają się na końcową cenę, a więc nie wie, z czego ta cena wynika.

Wycena mieszkania online - co właściciel powinien wiedzieć?

Jak wspomnieliśmy wyżej, każda osoba sprzedająca mieszkanie może wycenić je samodzielnie, jednak pojawia się ryzyko popełnienia wielu błędów. Co warto zrobić, aby ich uniknąć? Można skorzystać z darmowej wyceny nieruchomości online.

Gdzie znaleźć darmowe narzędzie do wyceny nieruchomości online?

Jedną z takich darmowych wyceniarek nieruchomości online jest wycena SonarHome. Właściciel najpierw wypełnia krótką ankietę, a następnie, praktycznie natychmiast, otrzymuje odpowiedź. Wycena ta może pomóc w ustaleniu aktualnej wartości mieszkania przy sprzedaży, nie stanowi natomiast operatu szacunkowego. Ten drugi może wydać jedynie rzeczoznawca. Warto o tym pamiętać.

Jak działa wycena nieruchomości online od SonarHome?

Działa ona na podstawie pogłębionej analizy rynku nieruchomości oraz analizy porównawczej. Wycena nieruchomości online od SonarHome oparta jest na danych pochodzących m.in. z urzędu miasta czy ogłoszeń ogólnodostępnych w internecie. Nie ma możliwości, aby algorytm sam zaniżał lub zawyżał ceny nieruchomości. Pozwala natomiast włączyć w wycenę zmieniające się trendy w branży mieszkaniowej, co nie pozostaje bez wpływu na wartość mieszkania.

Wyceniarka nieruchomości online od SonarHome przedstawia cenę rynkową danego mieszkania - w Warszawie na podstawie cen transakcyjnych, w pozostałych miastach - cen ofertowych. Pozbawiona jest sentymentu do lokalu, uwzględnia również trendy związane np. ze spadkiem czy wzrostem cen w danej okolicy.

Właściciel mieszkania nie musi mieć ogromnej wiedzy, by skorzystać z wyceny SonarHome, a ponadto otrzymuje obiektywnie ustaloną kwotę. Warto pamiętać, że jest to szacowana cena rynkowa nieruchomości i może się ona zmienić za rok, miesiąc, a nawet tydzień.Jeśli masz jeszcze jakieś wątpliwości - skontaktuj się z nami!

Chcesz wiedzieć więcej? Zapraszamy do zapoznania się również z poniższymi artykułami:

Kim jest rzeczoznawca?

Narzędzia do wyceny mieszkania online

Co wydłuża proces sprzedaży mieszkania?

Kalkulator wyceny nieruchomości

Darmowa wycena nieruchomości online

Po co wycena mieszkania potrzebna jest do kredytu hipotecznego?

Operat szacunkowy nieruchomości

Wycena nieruchomości – cennik

Wycena wartości nieruchomości

Samodzielna wycena mieszkania

Wycena nieruchomości przy podziale majątku

Home staging: sposoby na zwiększenie wartości nieruchomości

Zaniżanie wartości nieruchomości - okazja czy kłopoty?

Kto wycenia nieruchomości?

Wartość mieszkania - jak sprawdzić i od czego zależy?

Jak wycenić nieruchomość? Poradnik dla każdego!

Wycena mieszkania przez rzeczoznawcę i jej koszty

Wycena lokalu

Wycena mieszkania komunalnego

Co obniża wartość mieszkania?

Koszt wyceny mieszkania

Jak wycenić mieszkanie i obliczyć jego wartość?

Operat szacunkowy mieszkania od A do Z

Ile kosztuje wycena nieruchomości?

Myślisz o sprzedaży mieszkania?

Skorzystaj z naszej darmowej wyceniarki i dowiedz się, ile może być warte.

Wyceń nieruchomość

Średnia ocena: 5.0. Głosy: 1